上海房价依然取得两位数增幅，高档物业领涨并将带动周边物业普涨。 　　上海楼市价格持续上扬本质上是需求问题，楼市的价格走向也应回归对需求和需求能力的细致分析。两大原因为：一是因为收入差异比较大，可由基尼系数(收入分配差异程度的一种判断方式)偏高得到佐证。二是国内父母资助和亲戚互助买房的现象相当普遍，使得收入与房价比失去了本来的意义。这是上海收入与房价比远远偏离国际标准线，而房价依然上涨的主要原因之一。 　　上海楼市的涨价规律总是遵循着这样的轨迹：高档物业领涨，带动周边物业普涨，待双方价格逐渐接近后，再由高档物业带动新一轮涨价循环。世茂滨江引领新浦东，白金府邸开发北外滩，都在重复着相同的模式。高档房作为市场的价格旗帜并引领大盘提升，这可称之为高档楼盘对市场的“火车头”效应。 　　从上海目前的购房需求看，大致可分为三类：一是真实需求，即有支付能力的实际需求；二是超前需求，即暂时不具备或不完全具备购买力，迫于不断上升的房价，创造条件提前购买的需求；三是投资和投机需求，购买后用于收租或转手获取利差的需求。加息影响的一方面是已购房者，它增加了住房的刚性支出，从而抑制了其他方面的消费，比如按揭贷款的增加抑制了娱乐的支出。另一方面直接抑制投资和投机需求，并由于总需求的降低，使得房价增速变缓并进而间接降低超前需求。加息后外环线、中外环线间和中内环线二手房成交量明显下降，而内环线的成交量先降后升。这证明了加息对中低价楼盘的短期购买有抑制作用，而对内环线的高价影响甚微。 　　中环线五板块具发展潜力。中环线附近楼盘通常拥有高起点的规划、宜居的环境、适中的价位等优点。从目前市场情况来看，中环线沿线的杨浦五角场板块、闸北汶水路板块、徐汇华泾板块、浦东三林板块和浦东金桥板块五大板块极具发展潜力，可以肯定未来中环线附近楼市将形成以五点聚集，向周边延伸的格局。随着旧城改造进程放缓，2004 年外环线以外部分新盘出现滞销，并带动区域房价小幅下滑，市郊房产投资风险初露端倪。汉宇地产