房地产是否存在泡沫，房价是该升还是该降，参与讨论的各方各执一词，自说自话，如同盲人摸象。在参与市场讨论的各方之中，对房价影响最大的，是政府、国内外炒房资金和地产商及研究者。 　　笔者认为，政府做多，房价必定大幅向上；政府大幅做空房价，对政府不利，经济增长缺乏火车头；房价的小幅调控亦有技巧。但如果听之任之，最后只会套牢除游资外的所有参与者。 　　底牌 　　从政府的角度看，政府如果想让房价上涨，可以采取收紧“地根”、提高土地价格、降低银行存贷款利率、抬高业主购房贷款门槛、让人民币持续升值、减少经济适用房开发量、缩减银行对开发商的贷款，以及其他增加开发商成本的办法。反之，则可以采取相反的办法。 　　2004年上半年政府实施宏观调控以来，一方面将开发商自有资金比例提高，另一方面缩减银行贷款，后来又收紧“地根”，再微微上调利率，这一系列政策，不可能将高位的房价打下来。 　　政府推高或打压房价，一定是以不引发社会问题，不导致金融风波，不引起中国经济的大起大落为底线。 　　只要市场环境允许，地产商一般不会主动调低房价。利益驱驶地产商扩大开发规模，提高房价。他们可以制造各种题材和概念来使房价持续走高，并在销售时制造繁荣的假象。地产商一方面充分利用了信息不对称挣大钱，另一方面，他们还可以通过业界的整体力量，通过同媒体的关系制造舆论，来影响政府决策。比如去年　　政府在房地产政策方面的反复，就是一些大地产商作用的结果。在中国，地产商对市场、传媒和政策的影响不可低估。 　　他们的底牌是，做房地产还有钱可赚，再就是不引爆银行贷款风险。 　　海外游资，特别是那些坐拥数百亿美元的基金，无孔不入，尤其擅长制造舆论，甚至调动国外政要。他们惯常的做法是大规模炒作，跨市套利。他们可以同时在期市、汇市、股市、楼市操作，并同时在中国香港、上海、深圳股市及其他大城市楼市炒作，同时炒作中国股指期货。他们可以在一个市场受损，而在另外的市场上大挣其钱。他们正同国内游资一起，推高上海房价。在房价上涨方面，他们与房地产商的利益一致。游资的性质，决定了他们的底牌是，可以通过大幅度推高或打低楼价，大幅打低股指或股指期货，引爆银行贷款风险，影响政府的决策。 　　在这场博弈游戏中，银行比较被动。他们可以通过加大贷款力度或提高贷款门槛来参与市场，控制自己的风险，取得利润。但根据世界各国的经验，一旦房产大幅贬值，银行注定要承担风险。银行的底牌是房产抵押和贷款安全。 　　从目前参与博弈的各方来看，主要是政府与中外游资之间的博弈，但是这一博弈牵扯到各方。一旦某方利益受损较大，那么他们就会自动参与进来，并且出现从暗中使劲向明里叫板的转变。 　　抉择 　　其实现在的市场形势已经很明朗，房价走势关键取决于政府。那么政府会如何出牌呢？ 　　笔者认为，政府可以有四个选择： 　　第一，顺应国际游资，选择人民币升值。这里有两种方法，一步到位或逐步温和升值。一步到位升值，国际游资立马套利走人。楼市跌，股市跌，但都跌不太深。当然，如果房价跌势时间较长，幅度控制不好，那么楼市就有可能陡然转势，形成类似于车市的状况。到那时，本轮经济增长的发动机就全部关闭了，中国经济将陷入一个低谷，重新出现通缩。 　　如果逐步温和升值，海外游资将愈来愈多地涌入中国。因此，可以肯定地说，政府不会这样出牌。 　　第二，政府采取其他办法打压楼市价格。比如再度升息，扩大土地供应，扩大经济适用房供应量，放宽经济适用房购房限制，放宽单位建房、集资建房、个人建房限制。但这类办法亦有局限，一是对游资比较集中的高档房影响较小，二是较难把握房价的下跌幅度，做到既适当打压房价，又不致关闭经济增长的发动机。 　　在此情况下，游资会选择两种办法应对，一是你打压你的中低价房，我拉我的高价房。二是顺势大幅打低房价，将火烧到银行房贷，逼政府出利好政策。这是一种玩命的做法，游资自己首先会亏损，待政府出台利好后，博弈仍将持续。这种对局一时分不出胜负。另外，中低价房能否打压下来，还得看地产商的选择。从利益　　的角度看，地产商一开始会死扛，直到政府再度出台利空政策。 　　如果政府选择连续升息的话，游资既可以大幅打低房价，将火烧向银行，又可以大幅打压股市。 　　第三，政府可以选择其他方法推高房价。但这样的结果，游资仍可以从房价上涨中得利。如果房价长期上涨，幅度过大，就会将问题积压下来，直到最后的总爆发。这一办法对游资和地产商合算，对政府而言，这种选择较为不利，社会舆论会给政府造成不少负面影响。 　　所以，政府不会轻易选择这种政策，特别是那种使房价快速上扬的政策。 　　第四，政府可以选择让楼市在高位小幅盘整的办法，涨小，跌亦小。这样既不至于关闭经济增长的发动机，又不至于掉进游资所设下的局。但游资们肯定还会借助大家相信人民币升值的时候，选择时机推高房价。另外，政府在信息、决策等方面的滞后性，决定了政府的反应总是滞后于市场。因此，政府和游资之间还会有背水一战。 　　所以，政府要么让游资立即获利出局，要么选择高位横盘，小幅上涨或小幅下跌，将大战时间拖后。或者依靠时间的力量，逼游资出局。这虽为一着险棋，但却是政府最好的选择。以静制动，静观其变。 　　而从游资丰富的实战经验看，他们不会大幅度亏损离开。故而仍会继续拉高房价，在此情况下，开发商会利用信息优势小幅推高房价，政府想达成的稳定局面依然面临挑战。 　　一旦当房价拉高到超出大家容忍的范围时，政府就会打出人民币汇率以外的组合拳来打压楼市，房价就在这种游资和地产商做多、政府做空中向下。只要幅度不太大就是一个较好的结果。如果政府出台的政策较为激烈，引发楼市大幅向上或大幅向下的话，结果都会是灾难。