楼市成交结构生变：投资性需求比重加大

　　今年前4个月，北京楼市成交量创下三年以来新高。上海楼市前5个月商品房成交量同比增长26%。而今年5月，杭州楼市成交量刷新历史纪录，高达10058套，而2007年6月创下的最高纪录也不过才6000多套。许多开发商自己也没想到，楼市的历史新高会在金融危机影响仍难预期的时候到来。

　　上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，一二月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；三四月份，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把这一楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。

　　这位开发商分析，三四月份上海经历了楼市成交的高峰，是去年被压抑的刚性需求与今年新增刚性需求叠加所致，不过这类需求到5月时已释放较多；上海5月楼市成交量依然不低于三四月份，说明“投资性需求已经明显增加”。

　　以投资者为目标人群的高端物业的成交在四五月份也开始“松动”。房地产顾问服务公司世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售出4套。

　　来自中房指数系统的数据显示，4月，全国各地高端住宅销量激增。4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%；上海4月的别墅销售与供应比已达1.59∶1。易居中国分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善性需求有关，也与他们的投资行为密不可分。

　　投资性需求“回场”的同时，企业买地行为也逐步“复苏”。4月以来，各地土地流标率明显降低，开始出现高溢价土地，北京、上海、深圳、天津等城市，均出现溢价成交土地；金地、绿地、保利等大开发商频现土地交易市场。

　　通胀预期驱动因素明显

　　陈炜介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要有两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”：“大家觉得，今年银行放贷大增，全世界都在不停地印钞票，万一出现通胀怎么办？国内有些地区楼市相对较好，可以成为一个避风港。”

　　陈炜的表述中包含了对国内楼市趋旺的两种解释：一是对中国经济率先转暖的信心，二是对通胀可能出现的担心。而后一种驱动力，需引起更多关注。

　　上海开发商谷文胜的一个朋友在江苏南通拥有一家橱柜厂，由于出口严重萎缩，去年下半年至今该企业一直处于困境。不久前，这位企业主关闭了工厂，手拿数千万元现金来上海全部买了房子。谷文胜说：“最近圈子里的朋友经常讨论，大家担心有可能出现通货膨胀，在这种情况下，还是买房子更安全。”民营资本对实体经济的投资相对谨慎，如此急切地投向楼市，可以看出已出现较强的通胀预期。

　　中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。

　　国际经验显示，投资者为抵御通胀倾向于购买房产和硬通货。比如，楼市走高的同时，黄金市场也十分强劲。不少银行的黄金业务出现井喷行情，买卖总量激增，价格也持续上涨。

　　投资性需求过热会影响楼市调整

　　当前大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面依然面临大量不确定性，消费者的消费能力和消费预期依然没有根本改变，产业关联面极广、资金依赖度极高的房地产业为何逆势上行？

　　投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海房价在3月份还有明显波动，进入四五月后则稳步回调。数据显示，5月11日至17日这一周，上海全市商品住宅成交均价涨至14106元/平方米，为今年春节以来新高。“小阳春”阶段降价留出的些许空间，几乎已被“填平”。来自上海多家二手房中介的数据则显示，进入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉长到5至7天，市场观望气氛加重。

　　北京楼市也呈现出较大波动。北京市房地产交易管理网截至5月30日的统计数据显示，北京5月共卖出新房(期房)13067套，比4月减少18.6%，这是北京新房成交量5个月以来首次环比下降。

　　分析人士指出，短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。

　　经济学家郎咸平最近在自己的博客中说，实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖，大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患。