长三角城市房地产发展显地区差异 　　2004年的11月10日至15日，由慈溪市住宅经营公司开发、位于杭州湾跨海大桥南端的“隆兴家园”打出了每套降价10万元的销售策略。这也是2004年慈溪第三个降价销售的楼盘，在此之前，慈溪“环驰三期”和“大通高丰家园”两个楼盘，每平方米已分别降价500元和1000元销售。 　　三个楼盘先后降价销售，引起了慈溪市政府以及当地其他开发商的高度关注。2004年12月19日，慈溪75家会员开发商参加了该市房地产协会换届大会，商议在当地建立房地产市场价格协商机制。这在当地引起了强烈的反应。更有一些人担忧，此次慈溪楼盘降价，是不是浙江乃至整个长三角地区房价下跌的前奏呢？>>相关阅读浙江慈溪房价急跌 市房协酝酿压住房价下跌苗头 　　这一情况也引起了业内人士的普遍关注，中国指数研究院陈晟告诉记者，他们的研究人员对此作了专门的调查研究分析，结论是：此次慈溪楼盘降价销售，不可否认确实有当地房价过速上涨，而紧缩性的宏观政策导致实力较弱的开发商资金出现问题的因素在内；但这只是一个小范围的局部调整，是一个区域性现象，并不能代表整个长三角地区，整个长三角楼市依然是健康的，长期来看仍将保持稳定的发展。 　　陈晟表示，由于长三角各城市房地产行业存在地区性差异，因此虽同属长三角经济圈，但房地产市场仍反差明显。如慈溪出现了楼盘降价销售，但同期周边城市的房地产市场并没有受到影响，市场交易保持活跃。慈溪周边主要城市如宁波、杭州、上海，第四季度房地产市场都表现活跃，成交套数和成交金额双双上扬。 　　陈晟进一步指出：“房地产行业的发展有其地域性，虽然长三角地区是一个统一的区域经济整体，但是区域内部的房地产发展仍然各有区别。各城市的房地产行业起点不同，发展速度不同，目前所处的发展阶段也不同。如上海的房地产行业起步最早，目前已成为长三角地区发展最成熟的城市，土地市场运作相对规范，二三级市场联动良好，需求持续强劲。杭州紧随其后，其他较小的城市则起步较晚。与上海相比，杭州的房地产市场波动更为频繁，复苏期较长而繁荣期较短。这主要是由于相对杭州，上海经济实力雄厚，区域经济活力和集聚力强，市场规模庞大，市内开发商实力强大，对外界波动的敏感程度略低。而相对于杭州和宁波，慈溪的经济规模和市场容量都要小得多，房地产行业的波动更为频繁。此次慈溪的房地产行业出现暂时性的调整，也是与它自身的稳定性较差有关，是一个区域现象，并不代表宁波、杭州或者整个长三角地区都到了需要调整的时间。” 　　陈晟看来，目前的长三角楼市，上海是大资金开发商的“天堂”，江苏是小资金开发商的“热土”，浙江则发展体系还不够清晰，走势较为微妙。而从长期、整体来看，长三角楼市仍将继续向好。“这是由长三角的经济发展形势决定的。作为未来的世界第六大都市圈，长三角是目前中国最具经济活力和投资潜力的地区，发达的经济实力和极快的发展速度带来了大量的投资，其中一个重要组成部分就是房地产及相关行业投资。同时，长三角地区居民收入增加，消费能力增强，为房地产市场创造了强烈的购买需求。而高速的现代化城市进程也为房地产市场拓展了广阔的发展空间。近年来长三角城市经济高速发展，城市化进程明显加快。城市改造拆迁、本地居民改善居住条件、大量涌入的外省市以及境外人士新增住房，外地资本看好长三角房地产投资以及长三角城市一体化进程令长三角房地产市场保持强劲的需求，因此从长期来看，长三角楼市持续向上发展的趋势不会改变。” 　　上海宏观调控政策运用水平较高 　　此外，与慈溪不同的是，占据长三角地区龙头地位的上海，其房地产市场的发展态势在一定程度上会影响到长三角其他城市。 　　“与珠三角经济圈和环渤海经济区域不同，长三角地区已明显形成了以上海为龙头，浙江和江苏两省为两翼的经济发展模式。浙江和江苏均以上海为导向和驱动，发展和调整自身经济，上海对整个长三角周边城市的经济都具有极强的辐射和促进能力，而反过来，其他城市对上海经济的发展影响相对较弱。如表现在房地产市场上，就是长三角的楼市需求集中汇聚在上海，不断增加的省外和境外的需求导致上海楼市保持强劲，上海楼市受长三角两翼城市的影响相对较小。”陈晟表示，“长三角楼市的状态传导机制是由上海传递到周边城市，一旦上海楼市出现问题，周边城市会很快受到较大冲击；而反过来，周边城市对上海楼市的负反馈作用较小；周边城市的房地产市场变动，更多的是影响上海楼市各参与方的关注点，而不是影响上海楼市的实际供求情况。” 　　房产商们也一如既往地对上海房地产投资环境表示出信心。万科集团副总经理、上海万科房地产有限公司总经理丁长峰认为，在宏观调控的背景下，上海主管部门对发展房地产市场进行了成熟有效的政策运用，效果也较理想，因此万科对在上海的发展充满信心。 　　“过去的一年里，上海市政府及主管部门对于房地产市场的调控培育作出了努力，不受外界影响、政策运用水平较高，使得上海的房价涨幅能与GDP发展基本协调同步，楼市供应保持平稳的增幅，土地供应也控制得当。因此，上海没有出现像杭州契税风波、江苏土地供过于求等情况，依然保持着健康、有序的发展。而一些二线城市的房地产市场虽然在过去两年里也增长可观，但主要依赖于旧城改造及固定资产投资，不少通过搬迁、造大学城、开发公园等形式取得短期的大增幅，可试问城市的长期发展，则不由让投资者要打个问号了。”丁长峰指出。 　　复地集团总裁范伟也认为，中国社会的发展趋势是城市化。居住在城市的人，想要居住条件更好；不断从农村进入城市的人，需要房子，这种城市化进程的潮流都会造成旺盛的需求。政府则通过控制土地供应量来调整商品房供应量，不会让供应量失控，从而能整体上把握房地产市场长期繁荣的趋势，上海在这方面就做得很好。一个城市的房地产市场很大程度上取决于这个城市的经济地位。上海这个城市的经济地位，相信在很长一段时间里，是不会被任何一个城市所取代的。所以，从长远看，国内包括上海经济都是上升的，房地产市场也将会呈现上升趋势。 　　政府调控措施继续完善 　　为了保持房地产市场的健康平稳发展，政府有必要在适当时机对市场采取一定的调控措施，关键就在于政府采取的方法和手段。而对于上海房地产行业及市场今后的持续发展，业内认为政府的调控措施仍将完善。 　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发提出，要在盘活存量土地的基础上增加内外环线之间商品房土地的供应量。尽管今年上海商品房供求关系将由原来供不应求向供过于求方向发展，但结构上的矛盾依然存在，并且还有加剧的趋势，即外环线以外的地区可能出现供过于求，而外环线以内地区则依然供不应求，有效供给和有效需求有差距。由于目前上海外环线以内地区，随着城市基础设施的建设，逐渐成为成熟区域，交通购物尽管比市中心有较大差距，但基本上还算可以。因此，平衡内外环线之间住宅供求关系，已成为上海房地产市场稳步发展的重要一翼。 　　陈晟表示，去年国家以及长三角各地政府都出台了很多措施，对房地产市场进行调控。国家先后通过严格土地管理和中央银行加息手段，在土地和货币政策上对房地产市场进行总体的宏观调控；各地政府则应该在加强对国家宏观政策把握的基础上，主要运用财政和产业政策对市场进行调节。如上海市政府在去年采取了增加税收的财政政策，和期房限转、网上合同备案等产业政策对房地产市场进行调控，有效地规范了房地产交易，这一点值得周边城市学习。同时，各地政府应该着力于金融风险和土地风险的控制，令高价房实现市场化运作，并本着社会公平和社会保障的立场，加强安居房和廉租房的建设以扶助和支持低收入人群；另外，政府还应在税收和资金层面上加强管理，把房地产行业引向健康稳定的发展方向。