1999年后，办公楼租金呈现递增态势，甲级办公楼的目前市场租金相较1999年几乎翻倍，租金及售价在2003年后“加速上扬”，出现了较为典型的板块“补涨”行情。 　　2004年，办公楼市场表现出以下几个特征：办公楼需求以每年呈10~20%增长速度不断扩大；需求在短期内无法满足，导致供、需矛盾扩大；短期内租金增长较快、空置率进一步下降…… 　　分析了办公楼的几大典型特征后，我们对于2005年的上海办公楼市场展望如下。 　　市场走势量增价升 　　自2001年以来上海的办公楼存量房交易呈现出“量增价升”的态势，2003年首次突破了100万平方米———这是一个重要的台阶，预示着上海的办公房存量房交易达到了相当的规模，2004年的办公楼存量房交易量目前还未统计出，但相信一定比2003年大幅增加。 　　投资建议：投资者选择合适的办公楼产品理性地进行投资，一段时期内的投资收益可能较为可观。 　　供应需求两旺盛 　　从列图表中，可以得出如下结论：由于土地批租到办公楼竣工面世之间，需要经过一段周期，从而导致了土地批租高峰期与办公楼交付使用高峰期，存在着“滞后效应”———未来几年内办公楼市场将迎来一个供应的高峰。 　　而目前市场上短期内对于办公楼的需求明显大过供给，使得租金节节上扬，可以说目前的办公楼市场处于一个快速上升的“牛市”通道中。 　　投资建议：目前办公楼的市场售价总体来说并不高，可以说投资办公楼正当时———自用或投资出租均可。 　　比价效应优势明显 　　经过前几年行情的快速上扬，使得目前住宅及商铺的市场价格已达到了一定的高位，而由于行情较晚起步，导致在相当一部分市中心区域办公楼的市场平均售价，低于同地区的住宅平均售价，尤其是在六大CBD区域(人民广场、徐家汇、南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥地区)附近的一些乙级办公楼；这些办公楼具有明显的区位优势，交通也很便利，近几年的租金上升明显，几乎很少空置，因此租金收益比较稳定。 　　一种房地产产品的市场买卖价格很大程度上取决于该产品的市场租赁价格，而市场租赁价格是由市场对于该房地产产品的需求所决定的；短期内办公楼供不应求的局面不会发生改变，因此租金仍将进一步上升，售价亦会同步上升。 　　投资建议：“看大势者赚大钱”———目前办公楼的行情可能处在中级阶段，投资者不妨顺势而为。