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上海写字楼楼宇书写垂直产业
上海楼宇经济的强劲增长，实际上是在表明，在市场和政府的合力推动下，一场深刻的产业结构和形态的大调整正在进行。
从浦东陆家嘴出发，穿越黄浦江隧道，上延安路高架一路西行，路旁，一幢幢拔地而
起的大厦相峙而立，汽车宛如穿行于崇山峻岭，幽谷深涧。沿途所见，是小陆家嘴金融区、黄浦区外滩、西藏路、卢湾区的淮海中路、静安区的南京西路、长宁区的虹桥开发区。道路的两侧，汇集了上海中心城区最重要的数个商务区域，甲级写字楼鳞次栉比，跨国公司云集于此，国际顶级品牌熠熠生辉。
人们把这条东西走向、贯穿城市心脏地带的大动脉，称为上海的“黄金走道”。一种以现代服务业为核心的“楼宇经济”模式，正随着这条道路的脉动，日长夜大。
空置率创下十年最低
2004年3月8日，位于上海中心板块徐家汇的飞洲国际广场开盘销售，开盘首月销售量高达1.5万平方米，平均成交价为每平方米2万元人民币。这座楼盘创造了两个纪录：一是创下了上海甲级办公楼销售速度新纪录，二是欧美客户加入抢购行列，打破了长期以来只有内资才会购买办公楼的惯例。
一项纪录被创造，就是为了被新的纪录刷新。2005年1月12日，位于上海长宁虹桥开发区的一幢23层的写字楼盛高国际广场开盘。仅用了一天的时间，这幢写字楼就以每平方米2.3万元的价格，卖出了5个楼面7500平方米。
虹桥开发区是上海最早的中心商务区之一，在1995年之前，这一区域聚集了上海一半以上的高档写字楼。此番盛高国际开盘后受到市场强烈追捧，分析人士认为主要得益于虹桥商务区域已经连续数年没有新的写字楼供应，随着上海经济的高速增长，租金价格也由低谷时的每平方米每天0.2美元，攀升至目前的每平方米每天0.6-0.7美元。
根据戴德梁行上海研究咨询部发布的消息，2004年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到50.2万平方米，比 2003年全年增长近一倍。
市场强劲的吸纳量，使得浦西中心城区的甲级写字楼存量所剩无几。尤其是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当少，空置率分别降至2.0%，3.1%和3.2%。同时，2004年第四季度，陆家嘴区域的强劲需求促使陆家嘴区域写字楼的空置率在2004年底首次向下突破两年以来10%的最低水平，达到8.6%。
截至2004年12月底，上海甲级写字楼的平均空置率已从上季度的8.53%降至6.51%，创下了上海甲级写字楼市场十年来的最低水平。
强大的需求和有限的供应使甲级写字楼的租金报价有所上扬，目前平均租金报价已经升至每天每平方米0.74美元。在上海中心城区的几个区域市场，尤其是南京西路和淮海路区域，平均租金报价升幅最大，与2004年第三季度相比，第四季度的租金分别上升了4.1%和2.7%，达到每天每平方米0.84美元和每天每平方米0.88美元。
仲量联行上海公司研究部负责人何迈可在接受本刊记者采访时表示，目前上海的平均最高租金在静安区，不过在不同区域都可以找到较高租金的办公楼，比如徐汇区的世纪商贸广场；卢湾区的企业天地；静安区的恒隆广场以及陆家嘴的汇丰银行大厦，其租金成交价都超过了每平方米每月30美元(每天1美元)。这些大楼的租金之所以较高得益于良好的物业管理、高品质的物业质量，而且其地理位置大多靠近便捷的交通设施。
罕见的低空置率和高租金，使上海高档写字楼市场呈现出空前的繁荣。分析人士认为，上海经济发展的态势平稳健康，增强了跨国公司扩大投资的信心，大量的甲级办公楼空间被国际公司所吸收。上海市政府所倡导的大力发展现代服务业的经济战略，在它的核心产业形态——楼宇经济上，开始展现出来。
楼宇经济成为地方财政支柱
面积为7.62平方公里的静安区，号称是上海9个中心城区的中心，它是目前上海唯一一个与郊区无任何接壤的区域，面积小、资源少的静安区，却依托高档写字楼市场，创造出巨大的经济能量。按照规划，到2007年，现代服务业收入将占到整个静安地方财政收入的40%左右，成为区域经济发展的新增长极和重要支撑点。届时，静安区将成为上海标志性的国际商务办公区域之一。
在静安区人民政府发展计划委员会高级工程师张左锋看来，“现代服务业”是从产业发展的角度来认识，而“楼宇经济”就是现代服务业的具体形态，其核心是商业商务。
应该说静安区是目前上海现代服务业最发达的地区，这里聚集了上海顶级办公楼、品牌购物广场、高档酒店、会展中心、服务式公寓等，成为上海城市格局中重要的高级商务和商业区之一。这其中有优越的地理位置所带来的便利，也有区政府多年以来有意识的引导和推动。2003年底，静安区专门成立了现代服务业办公室，着力推进这项工作。
目前，静安南京路集中了中外商务机构2000余家，拥有通用电器、摩托罗拉中国公司、马士基物流、百事投资等一大批跨国公司办公机构。中国银行市中支行56家世界500强客户，其中在静安区办公的就有32家，特别是美、英、法、德等一批领事馆商务处的“驻扎”，更是吸引了众多美欧客户的入驻。1000多家进驻上海的国际名牌，有一半以上落户静安。
“垂直的金融街”、“立体的工业园”，这是一种新的经济形态所创造出的新的经济奇迹。早在2002年，现代服务业在静安区地方财政收入中的比例已经达到26%，财政收入为4.3亿元人民币。嘉里商务中心一幢楼的纳税，就高达1.6 亿元人民币，最近一两年中，又有4-5幢甲级写字楼，跻身纳税过亿的行列，楼宇经济正在强力拉动着静安区的经济增长。
“最近在我们招商过程中，一些大公司一要就是一两个楼面，而我们已经提供不出，这已经成为制约静安地方经济的一个瓶颈。”
张左锋告诉记者，在静安，目前并不是到了没有商务楼供应的地步。整个静安区有230幢商务楼，南京西路地区已经建成的达180万平方米。静安的甲级写字楼的数量居各区之首。以上海商城、嘉里中心和梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场金三角地区为代表的甲级商务写字楼，面积超过50万平方米，与浦东陆家嘴、长宁虹桥地区形成了上海东西走向黄金走廊的三足鼎立之势。
按照正常的市场流动，写字楼的出租率在90%是比较正常的，但现在静安区的甲级写字楼，出租率高达98%以上，市场供不应求。张左锋说，跨国公司不是找不到楼，而是找不到高品质的写字楼。为此静安区必须加速载体的集聚趋势，在现有已建成200万平方米、在建200万平方米的基础上，未来3到5年，静安区还要新建200万平方米的写字楼，夯实楼宇经济的硬件基础。
写字楼市场日趋完善
仲量联行何迈可告诉记者，甲级写字楼的热销，反映出办公楼租户希望靠近便捷的交通设施方便员工上下班，同时愿意选择品质好的物业，这是一种普遍的选择心态。对于很多公司而言，上海是它们新的发展方向，办公室的形象代表了在市场中的地位和自信，也代表了公司形象。
另外一点，现在的租户倾向大面积(单层面积超过1500平方米)。投资者希望看到的是长期稳定的租金增长和发达的二手交易市场，这样他们才会对所投资物业的回报有信心。同时投资者对退出机制也很看重，这样在决定不再持有物业时可有灵活选择。
何迈可对记者说，目前上海的大多数办公楼物业仍然由开发商持有，比如凯德置地和恒邦地产，这说明外资已经存在于市场上。
2005年1月26日，嘉德置地(CapitaLand)宣布将旗下甲级办公楼新茂大厦95%的权益出让于来自澳洲的联胜(LendLeaseGlobalProperties)公司，何迈克表示，这笔成交对于上海乃至中国的潜在投资者而言，意义非同寻常。它对在中国持有物业资产的开发商诠释了一个极好的退出范本。
2004年，大量来自于欧洲、北美、亚洲地区的机构投资者到上海寻求投资机会。甲级办公楼物业因有持续稳定的租金收益通常成为投资目标之一，同时世界其他市场中的实践也表明该类物业较易实现资产变现。
然而大多数的投资者表示他们还没有做好在上海投资的准备，一方面固然与政策法规限制以及较低的市场透明度有关，另一方面缺乏可参照的市场成交案例使得投资者心存顾虑，担心一旦真正投资后没有明确的退出机制可循。“嘉德置地的这笔交易的意义在于它表明了真正意义上公平公开透明的市场交易在上海是可以实现的。”何迈克指出。
他同时认为，这笔交易还反映出市场中活跃开发商的思想转变。过去，这些开发商自行开发并持有办公楼物业；而现在他们至少开始转让其中的部分物业了。
商务区定位趋同
上海楼宇经济的强劲增长，实际上是在表明，在市场和政府的合力推动下，一场深刻的产业结构和形态的大调整正在进行。同样以静安为例，随着办公场所商务成本的提高，一些传统的、劳动密集型、产品附加值偏低的行业，逐渐被市场自行淘汰，或者迁移到成本更低的郊区或外省，形成了静安区现在的五大主要产业方向：商业、房地产业、都市旅游宾馆、工业以及现代服务业，其中尤以现代服务业增势最猛。
张左锋对记者说，现在进驻静安高档写字楼的企业，主要有五大类：一是专业服务公司，包括智威汤逊、毕马威、现代设计、国浩等广告、会计师、设计师和律师等商务服务公司。二是房地产经营企业，主要包括房产的经营出租、房地产管理和经纪服务。三是计算机开发和应用。包括计算机软件开发和产品维护、培训等应用服务。四是投资咨询业，它涵盖了证券、保险、财务投资、租赁融资等咨询服务。最后是文化娱乐时尚业，这块包含了文化娱乐、教育培训、医疗健身、时尚休闲的社会服务领域，目前在地方财政中地位并不显著，但是静安区政府仍旧将它视为“发展中的潜力行业”予以特别的关注。
近年来上海中心城区现代服务业竞争之激烈有目共睹。比如黄浦区的外滩金融贸易区、卢湾区的新天地及肇嘉浜路一带时尚商务区、徐家汇的大徐家汇规划、长宁区的涉外贸易中心和临空经济园区、虹口的北外滩航运服务区、普陀区的长风生态商务区等，中心区域不约而同地将现代服务业列为了支柱产业。
对于现代服务业的内涵尽管各区都有自己明确的定位，但是产业趋同化的现象还是非常明显。每个区域的规划都是大规模的商务区，都同样了瞄准了国际标准，立足点却只放在一区的范围内。
有专家认为，在上海中山环线以内的区域，各商务区的功能实际上相差无几，但是不同区域会产生不同的附加值。为了错位竞争，人为地给不同区域硬性定位，有违市场的本意。静安区的做法是，利用市场价格进行筛选，尽可能吸引高端优质企业。以“高”取胜，从而达到“错位竞争”的目的。
何迈可认为，交通设施和关联行业租户聚集效应是主要的因素。租户愿意选择在靠近他们的客户的地点设立办公室，在其他很多城市都有一些关联行业聚集区域。在上海一个比较明显的现象是金融机构集中于浦东，但是在其他区域则尚未有明显的行业聚集现象形成。
有人认为，一个真正的国际化都市，在产业上必须是以现代服务业为主体，对全球市场应该有足够的影响力，社会生活也必须具有多样性。从这个意义上说，上海还有着不小的差距。
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