堵“程序漏洞”带来的“产权风险”

　　本报6月12日刊发的《北京“二手房”过户惊现程序漏洞》一文引起了很多读者的关注。记者通过市建委、二手房中介公司及相关律师事务所获悉，目前北京市18个区县房地产交易大厅已经悄然实行签“房屋登记询问笔录”，即二手房过户时，卖方或者卖方委托代理人必须签订包括产权共有人（包括夫妻共有）同意售出等内容在内的“询问笔录”，而这将可堵住之前北京二手房过户因存在程序漏洞而让买方有可能碰到的产权风险。

　　中原地产等中介公司负责人表示，产权风险是二手房买卖过程中存在的最大风险。但一般而言，二手房买卖完成过户后，撤销房产证只在两种情况下才可能出现：一种是法院通知房屋管理部门，才能撤销房产证，而法院通知往往是因为两种情况，或是像文中林先生碰到的，因为诉讼方提请了财产保全，或是购房合同被法院判定无效；一种是房屋管理部门弄错了。

　　而记者近日从市建委及朝阳、海淀等区县房地产交易中心过户大厅了解到，由有关部门统一印刷的“房屋登记询问笔录”已经开始悄然启用。眼下，如果办理二手房过户登记，卖方或者卖方委托代理人必须在过户柜台签订包括房屋是否为共有（包括夫妻共有）等内容在内的“询问笔录”。

　　记者看到，“房屋登记询问笔录”明确，该询问笔录是根据《房屋登记办法》（建设部颁发，2008年7月1日起实施）第18条规定而进行的房屋登记有关事项询问，询问的结果将随登记材料一起保留存档，被询问者应如实回答问题，并对申请登记材料的真实性、合法性和有效性负责。而询问的问题主要涉及“是否是申请人真实意思表示”、“申请房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”、“申请人或受托人是否对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，没有虚假或者隐瞒相关事实”等5条。

　　据了解，在具体的办理过程中，有关“询问笔录”执行的情况也根据房屋类型的不同而严格程度不同。

　　据多家二手房中介公司介绍，一般，商品房、经济适用住房过户手续“相对较松”，只要二手房卖方或委托人签“询问笔录”即可；而公房要相对严格，卖方或者委托人签署“询问笔录”外，还要求房屋共有人也同时到场，如夫妇双方都到场，但在具体执行过程中，只要材料齐全，夫妇一方没有到场也可以办理过户手续；最严格的是央产权房，除了卖方或者委托人签署“询问笔录”，夫妇双方或者房屋共有人，才能办理过户手续。

　　也正是如此，有关中介公司和律师提醒二手房买房人，不管是商品房还是经济适用住房，办理过户手续的时候，为了防止林先生的遭遇不再重演，如果卖方已婚，最好要求夫妇双方到场，签署“询问笔录”，以防出现不必要的产权风险。