伴随房地产市场成交持续回暖，房地产市场成交结构正在发生变化，部分高端项目销售更加活跃，市场已带有投资主导市场特点。

　　从4月底、5月初开始，国内即有热钱可能会大举流入国内房地产业的传闻，出现这种推测的依据在于中国肯定会对房地产业这个支柱产业进行扶持，因此可以预期房地产业将很快复苏，而很多国家采取极低利息的做法，可能会催生大量热钱流入中国房地产业这个可以预期的市场。

　　北京别墅“咸鱼翻身”

　　限外令解除一年，给京城豪宅打了一针强心剂。泰禾红御、誉天下、星河湾等多个项目集中出现境外买家，据业内判断，境外购买行为下半年还将加速。

　　“2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定”，限外令的松绑，对存量巨大的京城豪宅市场来说，不啻是久旱逢甘霖。

　　5月份，境外购买客群数量骤然增多。记者从多个高端项目采访获悉，泰禾红御、工三、誉天下、星河湾等项目的境外购买者近日迅速增多。在本轮波及全球的经济危机中，经济形势相对稳定的中国，聚集了全球投资者的目光，而在住宅限外令短期内放开后，这种看好第一时间转化为购买力。

　　“限期1年”促境外购买加速

　　“按照北京的规定，限外令解禁是一年的周期。很有可能就会出现过了这个村，就没有这个店的情况。”泰禾集团董事长黄其森指出，境外买家的购买行为下半年将会呈增多趋势，购房者和开发商都会在此期间加快买卖。

　　记者获得有关政府部门统计的外籍人士北京购房数据显示，3月份，外籍社团及人士购买的普通住宅有74套，公寓有4套，4月份普通住宅有84套，公寓12套。“5月份外籍人士购买的数量会更多。”中原地产华北区域总经理李文杰分析指出，境外人士5月份购买的数量会成倍增长，预计可能达200套左右。“我们项目里还有境外华人购买的，他们用的是国内亲属的身份。”林平峰也告诉记者，两周前来的香港看房团个别人士目前已经主动联系他们，说近期来京准备签约认购。

　　记者在采访中发现，境外购买者主要集中在好地段和高端住宅上。比如泰禾红御是独栋别墅，工三、龙湖唐宁ONE及星河湾等项目，全部是位于核心区域的高档公寓或住宅产品。黄其森认为，在此轮波及全球的经济危机中，中国经济环境的稳定性得到越来越多境外买家的认可。“境外买家担心国外金融危机后货币发放过度导致通货膨胀。同时他们认为目前在中国投资房产是最具有增值保值功能。”黄其森表示，境外买家购买时更关心物业的保值和增值，因此他们更重高端住宅。

　　境外购买5月集中爆发

　　“5月份我们项目境外签约及正在洽谈的境外购买有7套。”运河岸边的别墅项目泰禾红御副总经理林平峰告诉记者，目前境外购买者已经签约了4套别墅，这些购买者分别来自美国、加拿大、瑞士等，剩下还有3家正在洽谈。据林平峰介绍，他们和境外客群交流时发现，这些境外购买者在3月份就开始到他们项目看，但最后出手的则是在5月，“他们以自住为主，购买者主要是在CBD区域工作的外籍人士。”林平峰告诉记者，两周前，还有一批65人组成的看房团参观了他们的项目，看房团从景观到建筑都给了很高的评价，而项目本身的人脉、地脉以及附加的人文价值，也让团内不少人有置业冲动。据了解，该项目是今年一季度销售总额排名前列，是今年最为热销的独栋别墅之一。

　　泰禾红御仅仅是目前境外人士北京购房的一个缩影。记者在调查中发现，多个项目出现了境外购买者的身影。世茂开发的位于三里屯的工三项目，首期推出300套公寓，据开发商讲，有150套被境外人士预订。“主要是境外背景的华人。”

　　据了解，该项目之前曾去美国做过推介，市场反响非常好，当时具有购买意向的客群就有90多人。此外，包括位于亚奥核心区的美伦堡刚刚有1套被境外买家购买，还有2套正在洽谈中，星河湾4月到5月14日之间共有7套被境外背景人士购买，目前还有多套在谈，龙湖唐宁ONE有5套被境外人士认购。

境外买家看重保值增值

　　记者在采访中获悉，境外买家同时具备投资及自住双重功能，高端别墅的自住型买家多一些，但有些核心区域的高端住宅则投资性买家多一些。由于上述境外买家都比较低调，均表示不接受采访。

　　业内人士坦言，根据他们和一些境外客群的交流发现，境外人士对别墅更看重其人脉和地脉，看重其附加的人文价值，大运河是北京的母亲河，是商河，是御河，是一条可以带来大运气的河流。

　　还有一部分买家主要是看重北京核心地段的位置，在境外买家中，他们更关注的是距离机场、距离天安门的距离，距离CBD的距离，因为在他们心目中，这些要素是很关键的。有客户就亲自开车来测量项目到CBD的距离，他们是非常较真的，容不得半点马虎。泰禾红御到CBD就20分钟的车程，作为CBD理想的第一居所，既私密又非常便利。“大运河边的独栋绝无仅有，而且全都没想到运河边上的建筑能保有这么大面积的原生态河堤，跟项目景观、建筑风格结合得这么完美。”上述语言是一个境外买家写给他们的感受，从另一个侧面也能看出境外买家对项目品质的全面追求。 

　　上海豪宅市场“风生水起”

　　目前，上海市场豪宅热销局面盛行，楼市走势逐日明朗。单价高达85000元，位于卢湾区黄陂南路上的翠湖天地嘉苑，从5月开始成交一改低迷状态，据上海瑞安房地产发展管理有限公司相关负责人透露，自三四月份就有不少潜在买家询价，5月市场回暖基调明朗后，该楼盘成交达50余套，6月至今也已经完成了20套，成绩较为理想。

　　除此之外，沪上一系列号召都引来了销售的黄金期，数据显示5月份，御翠园的24栋千万级别墅很快售罄；汤臣湖庭推出的66套联体别墅开盘当天就售出42栋；翠湖天地在香港推广时售出了60套。

　　单价在4万左右的高端住宅销量更突出，华燕市场研究中心数据显示，仁恒河滨城4月至今销售已达433套，御翠豪庭4月至今销售达189套。对于豪宅市场出现的热销，瑞安房地产相关负责人表示这里有两方面的原因，首先是随着上海两个中心的建立以及市场成交复苏，买家对上海房地产市场的预期转好，信心恢复，加上对稀缺物业的需求始终存在，因此成交开始放量。另一方面就是对通胀的预期，目前海外流动泛滥，房贷利率下滑，许多海外买家希望通过购买人密闭资产抵消通胀因素，在许多豪宅买家中，境外和海外人士居多足以佐证这一点。

　　严防热钱冲击控制泡沫形成

　　国家外汇管理局副局长王小奕指出，虽然今年前几个月资本流入比流出增幅下降，但进入5月份以来，情况发生新的变化，全球资本流动再一次进入比较活跃的时期，“未来一段时间中国面临的形势更加复杂，国际贸易环境可能持续恶化，国际收支可能顺差失衡，面临资本流入压力”。

　　俄罗斯央行的操作代表了一些趋势，上周三，俄罗斯声称将削减其4000亿美元储备中的美国国债比例，这一度引起美元在全球市场的下跌。而在此前，俄罗斯央行已经表明，有可能将人民币作为储备货币。投资者都希望赶在各国主权基金和央行之前抛弃美债，而缺乏需求支撑的大宗商品市场与黄金根本不足以吸收如此多的美元，因此，被认为未来将会超越美国而成为第一大经济体的中国成为可能的投资对象，持有人民币或者中国资产，或许是短期和中期较为安全的选择。

　　中期看，拥有巨额储蓄的中国正在致力于改善内需，并拥有庞大的中产阶层群体，消费潜力大。意欲脱离美元“陷阱”的中国，正在加速推进人民币的国际化进程，对于成长性的预期必将鼓励全球更多的人民币需求，升值潜力和兑换自由度都在加大。

　　从短期看，中国消费者并没有在危机中承受过大的资产或储蓄的损失，在这样的基础上，央行释放了过多的流动性。国内实业的过剩资金正在购入房产、资源或者参与股票的投机，最近一个时期，上海、杭州、深圳等地的高端地产开始复苏和繁荣。

　　目前，全球只有中美两国具有明显的通胀预期。美国是因为美联储数量宽松的政策以及美国国债过量供应导致美元贬值预期，而在中国市场，也因为金融政策导致的过多流动性以及国际商品价格的上涨而形成强烈的通胀预期，再加上大规模的财政投资计划，中国的资产泡沫风险不可不提防。

　　正是在这种内外因素的共同促进下，热钱可能会重新涌入中国并有加速趋势，与国内的过剩资本一起热炒土地、房产以及股票等资产。

　　因此，有必要在适当的时机，重新启动IPO，加大股票的供给，防范新一轮股市泡沫的出现。其次，房地产价格在投资推动下继续上涨将是一场灾难，未来有可能将金融机构和购房者拖入陷阱，政府不应鼓励堆积资产泡沫。第三，推进人民币国际化可能鼓励更多热钱流入，在此过程中，应该严防热钱的流入，或许放慢步伐以审慎的态度对待国际化可能更有利于中国。