朋友庄先生的公司最近“搬家”，新办公楼坐落在人民广场附近，租金在每天每平方米0.70美元左右，那可是沪上甲级写字楼的标准租金啊，就这个租金价格，起码也是一处不凡的高档写字楼。 　　然而，搬入新大楼上班后，庄先生发现了一些与原来想象有些距离的地方。第一天，庄先生把车驶入B2层的地下停车库后，把座驾安排停当，兜了几圈没找到电梯，问下来才知道，该大楼地下停车库无直接上楼的电梯，无奈只能从此每天从B2爬三楼到一楼换电梯。 　　奇怪的事情还在后面，庄先生发现洗手间的两个自动感应水笼头有一只很迟钝，要把手伸到更里面些，几乎直达感应器，笼头才“哗哗”地流出水来，而且洗手的时候，大理石的台面被冲得都是水。吃饭是进入新大楼后一件最头痛的事情，大楼内没有任何餐厅，只能到写字楼外边去找。类似的问题还很多，比如出大楼打车，常常要走很远，门口打车有点困难；比如休闲场所，接待客人找不到适合的咖啡馆；还比如没有足够的电梯数量和速度…… 　　庄先生有些困惑，他查阅了网上有关该写字楼的资料，在类别上标明的是：高档写字楼。他想弄明白，上海的高档写字楼或甲级写字楼到底有些什么标准，既然老板租了价格不菲的写字楼办公，这些人性化的因素，在高档写字楼或者说甲级写字楼的评判标准和性价比上到底占了怎样一个位置。 　　甲级写字楼的评判标准 　　四大国际测量师行四种说法 　　记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司和仲量联行的版本如下： 　　版本一：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 　　据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 　　目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 　　地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 　　在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区（例如徐家汇、虹桥、外滩等）内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 　　关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70％。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米－5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 　　在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 　　判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 　　版本二：世邦魏理仕办公楼部 　　该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、楼层面积、大楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背景，综合下来5分为超甲级，4分为甲级，3分为乙级。关键词：纯租与可售型 　　目前上海的甲级写字楼基本有纯租和可售型两种，沪上大多数的甲级写字楼为纯租型的。对于纯租的写字楼而言，开发商持有较长期的观念并更注重项目作为长期的投资而带来的租金收益。由此因为业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，所以会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保整体的租金收益。可售型的写字楼可以满足那些希望自己拥有而非租赁的用家要求。开发商更注重通过物业出售来获取短期的收益。由于物业出售而产生的多个产权业主，或自用或投资，他们购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的确比较困难。 　　从戴德梁行和世邦魏理仕两家国际性公司对甲级写字楼的评定标准可以看出，两家公司的标准更倾向于写字楼的办公设施和地理位置、交通环境，而到写字楼上班的白领一族，更看中诸如交通环境、用餐方便、泊车与叫出租、洗手间等更为人性化的指标。