“增持、增持再增持。”在6月9日发布2009年1~5月销售公告后，各大券商都将保利地产(600048,股吧)（600048.SH）评级为“增持”。

　　除了前5月签约额同比增长157.54%这样的好成绩，作为A股最大的房产企业之一，保利地产近日大动作不断：先是拍下今年北京最大的居住用地，而后又宣布80亿元的增发计划获准通过。

　　保利地产的一系列举措就像近期上市房企的缩影：4月以来，众多上市公司一方面纷纷增加土地储备，另一方面利用各种途径融资套现。然而这种扩张很可能冲淡保利地产的短期收益，囤地已经造成住宅存量增加和现金流吃紧。

　　大量囤地躲避通胀风险

　　当人们还在热议富力地产以10.2亿元夺下广渠门地王时，保利地产已经“悄无声息”地拿下了今年北京土地市场交易中面积最大的地块。5月15日，保利地产在北京以3.85亿元拍下密云云水名苑居住项目用地。该地块总面积20万平方米，楼面价仅为1219.97元/平方米。

　　低价囤地一直是保利地产上市以来的策略。当金融危机下楼市低迷时，其它开发商尚在观望，保利地产就已经收购了大量土地资源。2008年当年新增储备达594万平方米，使得保利地产年底土地储备从2007年的1579万平方米上升至1828万平方米，跃居A股十大房地产公司土地储备首位。并且在这些土地储备中，普通住宅量占比85%，中心城市储备量占比89%，保利地产的“抄底”能力可见一斑。

　　即便如此，保利地产依旧没有停止拿地计划。在拍得密云地块后，这家“囤地大户”的身影又出现在北京广渠路10号和武汉土地拍卖会上。“现在保利在北京的土地储备并不多，年内还会再拿地的。”据内部人士称，保利地产今年在北京至少要拍两块地。

　　保利地产本月公布的销售公告显示：5月实现签约面积57.39万平方米，签约金额41.96亿元；1~5月实现签约面积182.12万平方米，同比增长150.26%，实现签约金额147.12亿元，同比增长157.54%。

　　直到如今市场回暖，各家房企才跟上保利地产的脚步。进入5月，富力地产、万科等地产巨头纷纷开始在一线城市拿地，引发了新一轮土地交易高潮。业内人士分析，除了市场回暖因素外，对未来出现通货膨胀的担忧也是开发商踊跃拿地的重要原因。

　　自2008年10月起，中央政府调整了货币政策，下调利率增强资金流动性。尽管日前央行货币政策委员樊纲表示，中国目前考虑处理通货膨胀隐忧为时尚早，但由于美国和欧盟均采取了增加货币供应量以对抗金融危机的方法，致使全球经济都承受着通货膨胀的压力。

　　在这样的背景下，不仅是开发商通过购地以避免现金贬值，购房者和投资者也开始将资金转移到楼市中来。

　　资金短缺增发融资

　　在保利地产大举囤地的同时，不可避免地造成住宅产品存量的增加。根据4月24日公布的一季度数据，保利地产的存货为418亿元，较年初增加16亿元，存货占比为75%。快速扩张势头使得保利地产的存货一直处于增长状态：截至2008年其存货约为402亿元，分别比2006年和2007年增长246.6%和43.1%。另外，保利地产2009年一季度负债率约为72%，也处于较高水平。

　　大量的存货和持续购地造成了保利地产资金压力，相比之下其前5月的“骄人战绩”也显得杯水车薪。根据财务年报和公告，2009年保利地产计划房地产直接投资总额为215亿元，而一季度货币资金为61亿元。即便前5个月147.12亿元的房款能全款到账，仍然存在较大资金缺口。

　　为了弥补资金缺口，保利地产自然渴望楼市回暖。“因为这几年（保利）不断在拿地，所以对销售成绩要求很高，否则很可能像当年高歌猛进的顺驰那样资金链断裂。”北京某代理行负责人告诉记者，今年“小阳春”来临时，保利地产就率先将自己在北京、上海等一线城市的优质房源提价。“但保利和顺驰相比有着更强的资本运作能力，融资渠道更多。”

　　此前便有媒体披露，为了获得金融机构的资金支持，保利地产已将旗下包括北京西山林语在内的价值103亿元项目抵押。但无论是逆势提价还是抵押融资都难以短时间内缓解资金压力，好在拥有雄厚背景和实力的保利地产还是找到了其它出路。

　　5月21日，保利地产发布公告称，公司非公开发行A股获得证监会发审委审核通过。此次增发将为保利地产募集近80亿元资金，发行价格不低于15.89元/股，股本扩张不超过16%。其中在80亿的“增援”中，保利地产大股东保利集团也承诺以不超过15亿元现金进行认购。

　　扩张冲淡短期收益

　　虽然此前业内人士对于保利地产的增发计划早有准备，但如此快速地通过证监会发审委的审核还是出乎很多人预料。“我们预期保利增发能在上半年审核，但没想到5月就能通过。可见保利的融资能力和需求真的很强。”谈到增发动作效率之高，一位券商认为，这是保利地产2009年超常规发展的预兆。

　　尽管目前保利地产尚未公布增发的具体时间，但业内人士表示，80亿现金对于净资产和负债比率都存在明显影响，如果能在第三季度前完成，保利地产将再次走在其它上市房企前面。据了解，增发完成后保利地产资产负债率将从72%下降至63%，届时财务结构和开发进程会更加稳健。

　　但增发对期望见到保利地产短期强势反弹的投资者也许并非利好消息。有基金经理就认为，保利地产此次增发有明显的圈钱之嫌。按照目前保利地产23.71 元的股价来看，15.89元/股的增发起价会对今后的上涨起到抑制作用。“80亿元是很大的规模，届时势必稀释每股收益。”

　　值得注意的是，3月至5月间，保利地产第二大股东广东华美国际投资集团有限公司减持保利流通股2088万股，套现约4.7亿元。几乎与此同时，保利地产内部也出现减持行为，包括董事长李彬海在内的几位高管共卖出近358万股，套现7000多万元。

　　对此，有业内人士分析认为，保利地产增发后虽然会对未来发展打下坚实基础，但不会在短时期内促进业绩大幅上扬，短期收益并不被看好。