根据高力国际物业顾问有限公司日前发布的写字楼市场研究报告显示，2005年第一季度，上海只有1栋甲级办公楼“嘉华中心”完工，释放出6.2万平方米的新增面积。由于强劲的需求，该项目预租情况相当成功。目前甲级写字楼的总供应量为295万平方米，第一季度的消化量为7.2万平方米，空置率由去年底的7.2％下滑至目前的6.7％。 　　2005年第一季度，上海甲级办公楼平均开价为0.90美元／平方米／天，具体成交价格为0.81美元／平方米／天，全市的平均议价空间为10％。成交租金价格反映出2004年强劲的供给以及急速下滑的空置率，较去年同期上扬14.3％。其中平均成交租金最高为静安区，达0.97美元／平方米／天，卢湾居次，为0.86美元／平方米／天。大部份的租金成长都集中在浦西市中心区域，包括黄埔、静安、卢湾以及淮海路周边的徐汇区，供不应求的情况在这些地区最为突出。 　　成交价格上升租金回报下降 　　甲级办公楼目前平均成交价格为3260美元／平方米，较去年同期急增16.5％，显示市场对于上海办公楼市场的乐观态度。由于价格上升幅度高于租金，导致租金回报率下降0.2％至7.5％。鉴于国际买家的持续关注，预计市场价格将会持续扬升。在租金表现较为逊色的情况下，今年的租金回报率应会持续向下调整。 　　据高力国际华东地区常务董事翁琳介绍，今年还有5幢办公楼将会进入市场，带来约38.5万平方米的新增供给。预计今年供给将微幅大于需求，引导空置率上升至10％。由于新增面积主要位于徐汇区和浦东新区，因此这两个区的空置情形会略有抬头，然而浦西的市中心区域则保持供给紧张的现象。徐汇区由于有新近完工的嘉华中心和世纪商贸广场造成空置率暂时走高。 　　由于今年浦东以及徐家汇周边的徐汇区供给较为集中，估计租金在这两个区域的成长会较为弱势，其它区域则保持强劲的升值。各区表现虽然不一，但由于整体空置率仍是维系在一个相当低档的位置，全年的租金成长率预计会保持在6％至8％之间。 　　高力国际认为，目前投资上海高档写字楼时机良好，有利于获得长期稳定的收益。上海高档写字楼其实是从1997年才开始逐渐发展形成市场效应。翁琳指出，与国外成熟的写字楼市场发展过程相比，目前上海高档写字楼市场还处于起步阶段，有很大发展潜力。预计上海甲级办公楼市场的空置率应会保持在10％以下的水位，平均售价可能超越3400美元／平方米的水平。□古哥 　　上海商品房住宅市场因为呈现出过热的发展势头而受到各级政府的政策调控，上海的商用物业市场，却并未因此受到什么影响。今年第一季度，上海甲级和超甲级写字楼空置率由去年底的7.2%%下滑至目前的6.7%%，为十年最低点。