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上海写字楼市场繁荣 宏观调控无碍市场火爆
全球知名不动产咨询及物业服务公司高力国际最新研究报告指出，2005年第一季度北京写字楼市场供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。
报告显示，第一季度共有超过70万平方米的新增供给投入北京写字楼市场，但该城市写字楼市场的整体空置率仅上涨约两个百分点，达到18．74％。同时整体租金平均报价则保持稳中略升，较之上一季度上扬1．5％，达到每月21．64美元／建筑平方米（含物业管理费）。
外资出手频频
“第一季度北京写字楼交易市场的最大看点就是海外投资机构厚积薄发，进军京城房地产市场的步伐加速，”高力执行董事高晓晖表示，“北京已经成为继上海、广州之后海外资金投资房地产的首选城市。”另一国际房地产顾问机构戴德梁行在一季度市场报告中也指出，北京成为继上海之后海外投资者重点出手的城市。
继美林集团3000万美元入股银泰中心，摩根士丹利把在北京的最大一笔地产投资落在了富力城，新加坡嘉德置地集团中意中环世贸，这都成为第一季度北京写字楼市场的亮点。
中资下单踊跃
据高力国际统计，第一季度北京有11个写字楼项目入驻，其中供应量最大的依然是中关村商圈，占新增供应量的三分之一；随着供给增加，该区域写字楼整体空置率上升近6个百分点，至28．83％，租金下降至每月19．17美元／建筑平方米（含物业管理费）。高晓晖指出，中关村地区写字楼存量位居北京各商圈之首，加之该区域有很多项目注入市场，需要一段时间来消化。不过，随着中关村商圈的多个写字楼步入现房、准现房阶段，吸引了不少中资企业在此投资置业，第一季度成交较为活跃。继中国机械装备集团公司购买了中国电子大厦A座之后，B座被理想国际大厦的开发商——北京中物理想房地产开发有限公司收入囊中，并用于出租；此外，中关村金融中心一期的A、C两座已与中国中钢集团公司正式签署购买协议，总成交金额超过人民币10亿元。
租售价小幅上扬
据戴德梁行统计，一季度的东部市场甲级写字楼供不应求的状况仍未缓解，市场租金继续小幅上升，平均成交租金上涨1．6个百分点，达到了26．8美元／月／平方米（实用面积）。涨幅较大的区域为东长安街建国门区域、燕莎区域和CBD分别上涨了3．3％、2．6％和1．9％；东二环、中关村和金融街上浮较小，分别为1．1％、1．0％和0．9％。
从售价上看，本季度北京甲级写字楼平均报价为2205美元／建筑平方米，比上季度上涨2．8％。由于不少买家看好CBD及其周边地区的发展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。
未来放量集中
高力国际的研究报告指出，预计2005年第二季度北京市场入驻的写字楼供应量会超过50万平方米，这些写字楼均匀分布于北京写字楼市场的各个商圈，需要一定的时间来消化。但报告同时指出，由于北京市整体经济增长有力，跨国企业的持续涌入及扩展，将对优质写字楼产生大量需求。
戴德梁行也在报告中分析，今明两年是中国加入世贸组织过渡期的最后两年，市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面的限制；北京市国内生产总值已连续七年保持两位数的高增长，可以预见，政策的放开和经济的稳步发展将给北京写字楼市场带来持续稳定的需求。
然而，综合北京写字楼市场整体来看，市场前景不容乐观。“全国写字楼年会”负责人冯卫平近日对北京在租或在售的不同档次的办公物业进行了一次统计，结果显示目前北京市场上至少有1600多个办公物业类项目在争市场，供应量之巨超出想象。今年即将推出的大批新盘更加重了市场的紧张气氛。
戴德梁行董事副总林义中预计，由于北京供应量颇大（未来3年新增写字楼供应将超越400万平方米），供需失衡在2006年会趋于明显，供应集中的区域在今年下半年可能就要提前承受租金下调的压力。
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