业界人士说，在京的156家世界500强企业中，已有2/3进入CBD。 　　世纪菲阳房地产经纪公司经理严区海认为，北京高档写字楼多集中于CBD，但一直以来，在这个市场的纯写字楼项目一直以出租的形式出现居多，出售的项目并不是很多。“CBD的成交量90%都是外资，这90%的成交量里几乎没有买卖，都是租的。”究其原因，他认为，CBD一直缺大的买家，从去年下半年才开始出现一些大型外资机构和外资基金整栋购买该区域物业。长期以来，在CBD上市的楼盘大多是公寓，或者是商住类型的物业，甲级写字楼上市发售量极少。虽然相对于建设纯写字楼的开发商而言，公寓或商住类型物业成本低而利润高，但人们应该看到，这种类型的产品是针对小买家的市场，他们的产品对于真正跨国大公司而言是不具吸引力的。未来CBD还是应该以纯写字楼的大量出现来支持商务中心。 　　经过多年的建设，CBD住宅部分的销售已经进入尾声，包括世贸国际公寓、新城国际、温莎大道、金地国际花园、华贸中心公寓、财富中心公寓等超过100万平方米的主要住宅供应量销售基本完成。而占CBD规划量50%以上的商务写字楼面积则刚开始放量进入快速发展时期。2005年，写字楼的供应量将是CBD建设中任何一年都无法达到的规模。 　　■ 大量写字楼供应如何消化 　　严区海说，今年CBD写字楼供应量将达到60万平方米，新项目主要有昆泰国际中心、中环世贸、财富中心、万通中心、LG大厦、国贸3期等等，中国人保集团整栋购买了银泰中心单体写字楼，LG大厦、国贸3期只租不售，中环世贸被凯德置地整栋购买2座，C座从去年开始销售，大概售出75%，D座出租，加上金地中心、万达广场还未正式推出等因素，从去年开始建设现刚出地面，2005年10月即将封顶的万通中心很有可能成为目前阶段CBD惟一正在销售的纯写字楼项目。 　　此外，这些写字楼项目虽然有一大部分是以销售为主，但其销售客户并不以散户为主，更多瞄准以国内大型企业、外资银行、保险公司、大型跨国公司为主的大客户。其中万达广场沿长安街两栋从去年开始定位于大客户整卖，万通中心定位于CBD第一企业总部，等待大户整栋冠名销售，相同客户定位的还有世纪财富中心等。 　　为什么CBD写字楼开发商都瞄准了大客户，业内人士评价说，一是CBD土地供应量有限，大客户对写字楼仍有着巨大的需求，另一方面，如果卖散了，对将来写字楼的出租业态以及租金的控制能力都会降低，而这一切是开发商所不愿意看到的。 　　■ 甲级写字楼大有可为 　　有数据显示，CBD区域约有200多万平方米的写字楼库存量，但其中只有约20%是超甲级和甲级写字楼，以国贸、嘉里中心为代表，但这远远不能满足国内外公司对高档写字楼的需求，这也是CBD区域写字楼租金水平走高、空置率相对其它地区较低的原因。北京市商会商务房地产商会常务副会长兼秘书长王云刚表示，CBD甲级写字楼需求有增无减，空置率、租金水平等指标依然保持良好的表现。许多国内、国外的大型企业对办公地点的选择首选仍然是CBD。“企业选择CBD的写字楼办公主要有三方面打算，一是看中该区域的资金回报，其次是品牌价值能得到的提升，还可以带动企业业务的发展。”王云刚说。 　　华高莱斯国际地产顾问北京有限公司副总经理公衍奎指出，在建甲级写字楼的放量将集中于2005年和2006年，“目前城市建设的步伐远远超过了CBD商务活动的发展，如果写字楼开发量迅速增加，会需要一段时间来消化，而同时，写字楼要想在一个地方有竞争力，需要一个有竞争力的产业群落，也需要有产业龙头带领”。公衍奎说：“比如最开始涉外金融机构选择了CBD，由此带动了该区域比如律师行、会计师事务所等一系列产业链条的形成，但随着2006年金融市场开放，国外银行也可以经营人民币业务，外资银行是选择金融街还是会继续留在CBD，这是一个问题，而一旦这些外资银行选择搬离CBD，与其相关的一系列产业也有可能面临重新选择，CBD的高档写字楼将面临很大的困难。” 　　■ 写字楼项目如何定位 　　万通中心总经理陶民在接受采访时表示，今年10月即将封顶的万通中心是CBD区域内目前惟一在售的纯写字楼项目，面对巨大的市场，缺少直接竞争对手对万通中心来说无疑是个很好的机会。据他介绍，CBD内的写字楼从用途上来说有三种，一种是自用，一种是出租，一种是出售。实际上后两类写字楼瓜分了整个CBD写字楼市场。说到竞争，他认为：“CBD区域是一个城市中商业含金量最高的区域，选择该区域的商用物业相对来说会拥有比别的区域更好的商业回报。在别的地区可能只能通过建筑综合体才能做到创造热闹活动与活力的源泉，而在CBD的纯写字楼因为周边住宅、娱乐、商场、酒店等商业配套一应俱全，可以先天拥有区域综合体的概念而不仅仅仅是建筑综合体的概念。” 　　面对“如何更好地对项目商业部分定位”的疑问，陶民表示：“商业物业可以分为两种类型：外向型和内向型。外向型商业必须依靠大量的外部人流消费，同时带来的还有车流的增加，交通的拥挤。而像万通中心这种内向型商业在商业类型上会考虑引进一些高档餐饮，专卖店及邮局、银行等必要的配套设施。商业主要服务于写字楼客户，并以此为基础吸引外部人流（在CBD这是很容易做到的）。将外部的人流、车流控制在一定范围内，最大限度地减小外部对项目本身的影响。尤其是在寸土寸金的CBD，效果将会更加明显。