2005年5月在一系列的政策打压下，一些楼盘纷纷出现打折现象，业内人士认为，现在不是投资的最佳时机，可是海外基金却在这个非常时期纷纷登陆上海，收购上海的甲级写字楼。 　　上半年50亿人民币海外基金入市 　　2005年是海外资本在上海房地产市场，乃至中国房地产市场的资本运作年和机构投资年。根据高力国际物业的报告指出，2004年投入到上海房地产市场的外资有近100亿到120亿美元，预计在未来的两三年内该数字将快速增加至160亿美元，其中以基金形式出现的大约为20亿美元。 　　其实2004年底就有海外资金涌向申城楼市，他们看好申城楼市的高档物业，例如2004年底摩根士丹利房地产基金购进了锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓，后来又低调购入人民广场的世界贸易大厦，市场估计成交价逾两亿美元，而澳大利亚麦格里集团旗下的Macquarie Global Property Advisor Ltd，代表Lend Lease Global Properties向新加坡嘉德置地收购其所持有的Xin Mao Property Development Co Ltd百分之九十五股权，创下海外基金在沪投资写字楼金额之最。 　虽然2005年在宏观调控的大背景下，业内专家对于房产的投资持谨慎的态度，特别是3月份一系列政策的出台，更使得一些专业人士不看好申城房地产市场，特别是近来有楼市会崩盘的传闻，其实这种担心是杞人忧天的，海外基金一系列的动作回应了这些传闻。2005年4月，高盛1.076亿美元收购上海百腾大厦，为当时外资收购上海写字楼最高金额。而至5月上旬，意大利华人华侨基金10亿元人民币收购文锦大厦，就打破先前所创的记录，不到一周的时间，就传出摩根士丹利32亿人民币收购浦西第一高楼明天广场。 　　海外资金投资回报率达134% 　　一方面，有业内人士表示，上海房地产存在泡沫现象，不看好上海房地产市场，另一方面，海外基金却逆市购买上海的写字楼。在这非常时期里，这些海外基金为什么还是看好上海的房地产市场，尤其是高端物业？仲量联行中国区董事陈立民指出，其实，上海的商业房产已经历了6年的黑暗时代，现在慢慢地开始复苏，市场重新进行洗牌，一些实力不强的开发商逐步地被淘汰出去，现在住宅市场10个项目，9个开发商或许在以前没有听说过，以后开发商业地产，应该都是知名的企业，如凯德置地、和记黄埔等。另一方面，上海的甲级写字楼租金上涨非常快，预计今年甲级写字楼的租金在0.9美元／平方米／天，明年将达1.1-1.2美元／平方米／天，后年达1.5美元／平方米／天。而根据戴德梁行最新统计也证明了陈立民的观点，上海主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005年一季度平均已经达到0.81美元／平方米／天，12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25美金／平方米／天。同时，甲级写字楼空置率达到近10年来的新低。相对整体售价，其收益率一般可以达到8%以上，而海外房地产投资基金平均年收益在美国为6%，在新加坡与日本仅为4%。同时，由于租金的看涨以及租期一般为3年以上，因此，其租金回报非常稳定。 　　陈立民进一步指出，按照这样计算标准，上海的甲级租金增长率在67%左右，如果海外基金购买，其资本也会增长67%，10亿人民币买进，按照现在的甲级写字楼的租金回报率，这些海外基金可以以16.7亿人民币的价格卖出，再加上可以贷款，预计投资回报率在134%。 　　另外，陈立民还认为，其实政府的政策是打击住宅市场中的部分炒卖现象，这些打压的政策在目前看来已起到作用，中国的经济整体运行是健康的，在这个大环境下才会有这么多的海外基金抢滩上海。而高力中国区常务董事翁琳更直接地表明，一系列新政都未直接针对写字楼市场，而这一市场由于其稳定的长期回报正为海外资金所青睐。在住宅市场面临理性调整的时机下，可以预计商用物业市场将持续走强。上海甲级写字楼市场透明度高，未来两年供需关系稳定并能够提供稳健的收益。 　　海外基金会间接进入开发领域 　　目前，海外基金只收购上海成熟的商业物业，那么今后会不会直接进入房地产的开发领域呢？世邦魏理仕投资部曹未聪董事表示，海外基金会进入房地产的开发领域，但是一般不可能直接进入，而是通过与其它开发商合作。一方面这些基金没有开发经验，无法承担开发商所带来的风险。另一方面他们在国内直接获得土地有一定的困难，只能通过和实力较强的开发商一起合作。如ING与复地合作，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的"复地雅园"，而后摩根士丹利又与金地合作，组建房地产开发公司，成立该合资公司的主要目的在于收购内地“烂尾楼”以及其他一些已建成但原开发商无力偿债的房地产开发项目。 　　另外，曹未聪董事还认为，一般海外基金只收购商业物业，很少涉及住宅，因为住宅具有高风险，高回报率的特点，而商用物业，租金增长比较平稳，相比住宅而言，所承担的风险较小。目前，海外基金只收购上海成熟的商业物业，那么今后会不会直接进入房地产的开发领域呢？世邦魏理仕投资部曹未聪董事表示，海外基金会进入房地产的开发领域，但是一般不可能直接进入，而是通过与其它开发商合作。一方面这些基金没有开发经验，无法承担开发商所带来的风险。另一方面他们在国内直接获得土地有一定的困难，只能通过和实力较强的开发商一起合作。如ING与复地合作，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的"复地雅园"，而后摩根士丹利又与金地合作，组建房地产开发公司，成立该合资公司的主要目的在于收购内地“烂尾楼”以及其他一些已建成但原开发商无力偿债的房地产开发项目。 　　另外，曹未聪董事还认为，一般海外基金只收购商业物业，很少涉及住宅，因为住宅具有高风险，高回报率的特点，而商用物业，租金增长比较平稳，相比住宅而言，所承担的风险较小。