相比调控下冷清的住宅市场，上海写字楼市呈一片活跃景象。特别是相对前些年写字楼租赁为主的旧模式，上海写字楼市场近期的购买比例明显提高，销售型写字楼正成为新的热点。近日，记者就采访到了在代理写字楼销售项目方面有丰富经验的上海世邦魏理仕物业顾问有限公司董事许智才先生。 　　“调控”对写字楼市场相对利好 　　近段时期，关于海外投资机构收购沪上写字楼的案例屡见不鲜。先是一直默默无闻的澳洲最大投资银行麦格里收购新天地附近写字楼新茂大厦，之后是华尔街知名投资银行摩根士丹利收购黄浦区的世界贸易大厦，随后是著名投资机构高盛突然宣布收购凯德置地旗下的百腾大厦。另有多份研究报告显示，由于针对住宅投资的政策出台频繁，已有部分资金撤出转而投向写字楼市场。一系列的新迹象，将人们的眼球从今年诸多调控房地产市场的政策上移开，聚焦到上海写字楼市场的身上。 　　许智才表示，上海的经济活力、迅猛的城市化速度及其消费经济的全面发展让众多投资者大为惊讶，此前通常都侧重于美洲、欧洲和亚太地区的成熟市场的海外投资者们现将上海视为具有同样增长潜质的投资目的地。“要知道，海外的投资基金已经将上海写字楼划分为一个全球投资板块，也就是说，上海的写字楼也是世界的写字楼。而从国内目标市场来说，虽然不少人认为目前二线城市的风险更小、投资机会可能更好，但上海仍然是重点的投资市场，尤其是对那些首次投资中国的外商投资者来说更是如此。” 　　同时，许智才向记者表示，此次的楼市调控政策对写字楼市场来说是相对利好的消息。“楼市出现持币观望的现象，在写字楼市场也有所反映，投资性需求出现下降。”他指出，“不过，相对于投资成分较高的住宅市场，写字楼的购买者以自用为主，在投资心态度相当理性，租赁也具有较长期的稳定性，因此受调控等因素的制约不大。” 　　销售型写字楼有“看头” 　　市场有迹象表明，相对前些年写字楼以租赁为主，少量购买者又以国内企业为主的旧模式，上海写字楼市场近期的购买比例明显提高，海外购买者不断涌现，资金流量迅速扩大。许智才在这方面也是感同身受。 　　许智才认为，上海的销售型写字楼市场还存在着较大的潜力，“上海的写字楼租赁一直稳定向好，由于租金持续上涨，开发商普遍具有惜售心态和较强的实力，并没有太多的套现要求，求租客源也不愁，那些真正高品质的甲级写字楼平均空置率只有2%左右，所以各写字楼多用租赁的方式以获取稳定的回报，而销售型写字楼则是在去年底至今年初开始抬头，较理性的价位加上较稳定的出租率支撑，市场消化比重不断上升，从未来的供需及长远发展来看，走势仍是相当稳健。” 　　许智才透露，目前世邦魏理仕已经有多个项目在成功运作，如位于北外滩的泓邦国际大厦，将政府北外滩的开发启动拉开了序幕，还有人民广场CBD、来福士旁在建的申花大厦，开发商融会了先进的物业运营及管理理念，目标是将该项目做成上海销售型写字楼项目中的典范……高品质楼盘成为世邦魏理仕关注的主要目标市场。 　　许智才判断，和住宅市场一样，处于政策调控下的写字楼市场也会经历一定的恢复时期，只是复苏得应该比较快，“我认为在今年下半年至明年上半年就会迎来一个销售高峰，今年10月份以后市场在供应和价格方面就会有所抬头。同时，上海的写字楼市场不会大起大落，稳定向上会是今后的发展走势。” 　　强化专业程度和服务意识 　　站在服务商的角度，许智才认为，代理写字楼项目，专业化程度和强烈的服务意识显得尤为重要。 　　“从需求情况来看，写字楼的销售也并非全面开花，往往是规划好、品质高、客户定位准、区域发展前景佳的写字楼项目吸引到大量的客户，而一些区位支持度不够、产品不能满足需要的项目的销售情况就很一般。”许智才表示，追求品质已经成为写字楼发展明确的趋势，“品质既包括规划设计上的硬件条件，也包括管理服务上的软件条件，我们所做的项目在此方面就都要领先一步。” 　　许智才坦言，写字楼项目销售后的良好维护是对投资者投资的保值增值极为关键。“我觉得现在写字楼的开发商们还需要一定的理念方面的引导，写字楼项目无论是销售还是租赁靠的是长期运作，对发展商们来说这是吸引客户、留住客户也是项目能够保值、增值的关键一点，所以在物业管理、运营服务等方面需要给予更多重视，一定的资金投入是必要的。”