2005年第二季度，上海高档办公区域甲级写字楼的有限供应，继续推动租金缓幅上扬。据戴德梁行写字楼部最新统计，截止6月底，上海甲级写字楼平均租金报价达到0.84美金/平方米/天，比今年一季度上升3.3%，比去年同期增加16.2%。由于租金的不断上扬，同时也因为需求量的增加，可供分割出售的甲级写字楼售价大幅上升，今年二季度较一季度平均售价增长了16.9%，有些区域如陆家嘴地区，部分可售型小面积写字楼，未开盘就受到市场的关注。 　　目前，地段优、品质高，面积分割在200平方米以内的可售型甲级写字楼，在市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼更是青睐。专家分析，这一方面因为高档甲级写字楼小面积求租不易；另一方面，在品质上乘的甲级写字楼里办公，更能满足这些发展快速的中小企业对办公环境和档次的需求。而为企业日后扩张备用买下的部分，还可以获得8%左右的稳定回报。 　　2005年第二季度，随着许多公司开始相继入住先前预租并已完工的写字楼物业，上海写字楼市场整体吸纳量升至61700平方米左右。由于金融、专业服务型企业的继续扩张，以及大型跨国公司对营业部办公空间的需求，上海中心商务区南京西路、淮海路、人民广场及陆家嘴区域的写字楼需求量继续扩大。随着这些区域写字楼租金的不断上涨，其他产业都逐渐向外围迁至虹桥、徐家汇等非一等办公区域。 　　戴德梁行写字楼部有关专家介绍，本市目前甲级写字楼平均空置率约为7.0%，继续保持较低水平。在浦西高档办公区域南京西路、淮海路及人民广场区域，甲级写字楼平均空置率水平都低于5%，分别为2.3%、3.5%和4.5%。同时随着6月底租户纷纷入住嘉华中心，徐汇区的空置率从上季度的24.9%直线下滑至8.6%。上海中心城区高档写字楼存量仍十分有限。 　　随着花旗大厦、都市总部大楼，港汇广场等都已相继完工，有关专家预计2005年第三季度上海甲级写字楼市场将会有大量新增供应。尽管如此，由于市场预租活跃，预计在完工入市前，这些写字楼都将达到50%以上的签约率。 　　此外，随着需求量的增加，可供分割出售的写字楼物业售价大幅上涨，较上一季度平均增长了16.9%至3444美元/平方米。 　　关注1小面积销售型写字楼有“看头” 　　专家介绍，上海的销售型写字楼市场潜力不断增大，由于租金持续上涨，开发商普遍具有惜售心态和较强的实力，真正高品质的甲级写字楼平均空置率只有2%左右，各写字楼多用租赁的方式以获取稳定的回报。而销售型写字楼以理性的价位加上较稳定的出租率支撑，市场消化比重不断上升，从未来的供需及长远发展来看，走势仍是相当稳健。 　　上海中原地产研究咨询部统计显示，5-6月上海新增出售型写字楼18例，其中属于新建项目的有金天地国际大厦、大众金融大厦、嘉麒大厦、现代广场、万事利大厦、高帆大厦、科技领袖之都、财富时代大厦等，其中，嘉麒大厦、财富时代大厦等为甲级写字楼。黄浦区、浦东新区、长宁区、虹口区和普陀区成为新盘的集中区域，5-6月份推出的写字楼项目中，小户型成为主导产品，这一特征迎合了目前市场对于小户型办公物业的需求，也为从住宅市场退出的投资者提供了新的投资领域。 　　从近期市场推出的一些销售型写字楼的销售情况来看，位于长寿路的小户型办公楼“财富时代”一推出就受到市场追捧，销售量明显较其他一般销售型写字楼要快。其最小产权面积仅50平方米，有效控制了总价。业主也可根据需要，有选择地购买多个单元，进行自由组合。戴德梁行的专家分析其成功销售的原因时认为，在于依托于静安区成熟的商务氛围，且静安区内甲级、超甲级写字楼较多，基本上以大面积租赁为主，较高的商务成本使得一些处于成长中的企业望而却步，一旦该区域有销售型写字楼推出，自然出现热销的局面。 　　专家分析，规划好、品质高、客户定位准、区域发展前景佳的销售型甲级写字楼的市场需求量较大，追求品质已经成为写字楼发展明确的趋势，品质既包括规划设计上的硬件条件，也包括管理服务上的软件条件。位于陆家嘴区域即将开盘的裕景国际商务广场，因其在地理位置、开发商背景、面积分割等方面具有相当大的优势，未开盘就受到关注。戴德梁行的专家认为，这一方面是目前陆家嘴现有的销售型甲级写字楼只有花旗集团大厦个别楼层出售，而财富广场（七幢江边小楼）尚未推出市场就预订一空；曾经销售过的华夏银行大厦、招商局大厦、华能联合大厦早在几年以前已销售一空，未来几年小陆家嘴供应的项目基本以租赁为主且多为经验丰富的境外发展商，可售甲级写字楼在该区域是稀缺品种。另一方面，其销售的面积分割适中，降低了企业进驻陆家嘴的门槛，单层面积600平方米，最小面积130平方米，加上处于成熟商务区域，符合需要树立形象的中小企业办公需求。另外，裕景国际广场为包括两幢分别为写字楼和五星级酒店的综合型项目，上海的同类型项目如上海商城、金光外滩中心、金茂大厦一般只租不售。 　　关注2自用之外租金回报稳定 　　据介绍，由于租金持续上涨，中小企业在购买了可售型甲级写字楼时候，往往购买多套以备日后公司扩大规模之用，而目前尚未使用的面积，可以委托物业管理公司出租，从租金中获得稳定的回报。 　　戴德梁行的专家由此算了一笔帐，一个甲级办公楼售价为每平方米2500-3000美元，如果实际租金以0.55-0.65美元/平方米计算，租金回报率为8％左右，以陆家嘴地区的裕景国际广场为例，其出售均价为3000美元/平方米，而该地区目前平均租金保守估计是0.7-0.8美元/平方米/天，这个租金回报其实是超过8%的。如果按年平均8%左右的租金回报率来计算，如今用12年左右的租金即可购买所租写字楼面积。 　　据介绍，目前上海的可售型写字楼按照面积可分为3类：即标准型可售写字楼（分割面积在100平方米以上），小户型可售写字楼（主力面积在100平方米以下），其他创新型。按照产权属性可分为纯办公性质和混合性办公性质。按照楼盘品质分为甲级可售型办公楼和普通可售型办公楼。 　　目前，市场上供应的甲级写字楼单价在9000-30000元／平方米。区域同类写字楼租金及住宅项目的价格是写字楼定价的主要因素；距离市中心主要高档甲级写字楼区域的远近，也成为定价的重要因素之一。现在，售价最低的是北部普陀、闸北区域，基本处于9000-15000元／平方米之间。市中心区域可售型写字楼售价跨度较大，其价格从10000／平方米左右至30000元／平方米不等。西部徐汇和长宁区域内的可售型写字楼项目售价在全市处于中上水平，主力售价在15000-25000元／平方米之间。浦东区域的可售型写字楼平均单价达到20000元／平方米以上。