仿佛经历了一场过山车。房地产成交量、价的持续回升令人有充足理由乐观，市场回暖的超预期一如一年前的急转直下。但这一切都发生在流动性陡增与通胀预期的背景之下，又令未来走势扑朔迷离。而房地产投资、土地购置面积及新开工面积仍处低谷——这事关下半年经济全局的复苏。

　　“从大方向上来看，市场向好的基础坚固。但也不能盲目乐观，因为一些深层次、结构性问题依然值得关注。”7月1日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受本报专访时说。

　　“房地产投资恢复增长问题不大，但如果这些投资都用来拿地而不加速开工则令人担忧”

　　中国房地产报：前5个月中央投资完成全年总额的61.9%，这意味着未来政府投资的可用额度将逐渐减少，更多人将经济复苏寄望于仍处低谷的房地产投资上。

　　秦虹：虽然房地产投资还处于近10年来的低位，但就目前的发展态势来看，下半年逐步恢复增长问题不大。

　　可以看到，去年下半年以来，房地产销售额始终低于投资额，但自今年4、5月开始，这个差距已经转负为正。

　　根据历史的经验来看，这个指标转负为正后约3~5个月，投资额便会开始回升。房地产投资有一定的滞后性，主要还是取决于企业的资金状况。当销售现金回流到一定程度后，企业投资的意愿便会逐渐恢复。

　　中国房地产报：这样的判断是以当前市场交易现状为前提的，但许多人对下半年购房需求能否持续稳定抱有怀疑。

　　秦虹：从大方向上来看，市场向好的基础牢固。这一判断主要基于四方面原因：首先，市场的真实需求依然存在，我国的人口红利还没有过去，城镇化依然在高速进行；其次，过去经济增长所形成的财富积累体量较大，加上我国正处于消费结构升级阶段，人们改善居住条件的意愿强烈；第三，我国城市宜居性正在提高，包括市政交通的建设都是规模空前的，这将对房地产市场产生很大的刺激作用；第四，许多城市在今年都加大了城市拆迁改造的力度，由此形成的住房需求不容忽视。

　　中国房地产报：如此看来，目前对房地产投资这部分似乎没有什么可担忧的？

　　秦虹：以上我所说的，仅仅是就房地产投资的体量而言。但是，未来恢复增长的投资具体都投到哪些地方尤其值得关注。我个人比较担忧的是，如果新增投资仅仅用于购地，而不是实质性的开工建设，则会对经济全局及市场供需带来负面影响。

　　事实上，目前许多城市还在消化库存，而企业在当前形势下的“缩量保价”意识非常强烈。资金逐渐充裕后，一些企业会将资金转化为土地资产抵御通胀，但未必会迅速开工建设。从中央政府角度而言，鼓励投资是全面的投资，是需要拉动上下游产业发展、拉动就业的投资。如果企业拿地但不迅速开工，必然会削弱房地产投资对整体经济的拉动作用，也会对房地产市场未来的供需状况带来压力。

　　“警惕投机性需求再抬头，加强市场监管，新地王刺激价格预期也应在制度上加以控制”

　　中国房地产报：许多学者担忧的是，房地产正成为吸纳当前流动性的黑洞，这势必会推高资产价格，扰乱市场自我调整的节奏。

　　秦虹：这样的担忧有一定道理。目前各城市交易增长较快、价格涨幅较大的，确实是一些高端的大户型项目。这部分购房需求的增加，不排除是在通胀预期之下的市场提前反应。从国际经验来看，由通胀或通胀预期推动房地产名义价格上涨属正常现象，关键在于这个涨幅有多大，具体结构如何，以及怎样防范可能形成的风险。

　　这里有三个问题需要厘清。首先，当前价格上涨的速度能否在下半年持续，毕竟房地产进入下行通道一年多，有相当部分属于市场的恢复性上涨。其次，哪些项目的价格在上涨，一些老盘借着这趟东风恢复性地涨价销售，对市场的影响并不大，如果新盘高开，则很容易杀伤后续购买力。就我观察到的，涨价较快的大多是老盘，体量有限。第三，市场交易结构并不均衡，就我所掌握的材料来看，90平方米以下和140平方米以上的房屋销售增长快、占比高，中间一块的销售甚至在负增长，这体现了当前购买力是最需要的（刚性需求）和最有能力的（投资需求）。这些问题都需要进一步观察分析，才能对市场有一个客观的认识。

　　中国房地产报：当前流动性推高资产价格上涨的风险不得不防。在您看来，需要从哪些方面采取预防措施？

　　秦虹：首先，要坚持加大住房保障力度。政府要继续将中低端收入人群的住房问题解决好，尽可能让这部分人群免受市场波动的风险。至于那些投资和投机性需求，他们理应、也有能力去承担投资过程中市场风险。

　　其次，在金融政策上严控明显具有投机性质的多套购房需求，国家政策其实一直也没有在这块松过口子。如果投资者拿自己的钱去投资买房问题不大，但如果利用信贷杠杆撬动购买力，则会使需求放大而推动房价上升，也有可能在未来货币政策收紧之时，导致金融体系被动减记资产并引发购房者的负资产风险，这不得不防。

　　第三，在市场信息及预期比较多元的当前，各地政府尤其要加强对市场的监测分析和监管。对于一些不规范的交易行为、个别项目价格的异动，都要采取必要的措施进行规范管理。

　　第四，近期一些新地王的出现，进一步刺激了市场对房价上涨的预期，这非常有害。相关部门应当注意加大土地供给，增强土地供给信息的透明度，进一步改善土地供给方式，从制度上规避不断创新高的地王现象。

　　“政府投资直接圈定保障房，市场投资则先引导消费交易”

　　中国房地产报：从去年年底至今，中央政府在房地产方面出台了一系列政策，也收到了比较好的效果，但还是有企业界人士认为政策的支持力度不够。

　　秦虹：在这一轮房地产刺激政策出台的过程中，政府的政策逻辑非常坚定且明显。房地产投资分为两块：一是政府投资，一是市场投资。在市场投资低迷的时候，要维系上下游产业链条的稳定，只能依靠政府投资，而这块内容圈定在保障房上，具有经济、民生双重功效。

　　至于市场投资，是由市场决定的。房企缩减投资的原因在于购买力不足并导致库存消化压力增大，于是政策先从鼓励交易入手，合理挖掘市场的消费潜力，在房地产市场投资增速仍难回复的情况下，进一步通过降低资本金比率来鼓励企业投资行为。值得注意的是，政府的市场政策始终圈定在“首次置业和改善性需求”、“普通商品房”的范围内，对于投机和高端市场依然保持谨慎态度。

　　中国房地产报：经过这一次整体环境的跌宕起伏，每个市场主体及相关者都获益颇多。

　　秦虹：确实如此。现在好像每个人都变成了头头是道的准投资家，投资意识空前。

　　事实上，经过这一次国际金融危机引发的房地产调整周期，我们对房地产的认知也有了一次加深，即房地产具有商品与金融资产双重属性这一特性势必会在日后愈加突出。作为商品属性来看，决定市场变化规律的是供求关系；作为金融资产属性来看，则越来越受预期、通胀通缩、流动性、经济增长等外围因素的影响。所以影响市场变化的因素不仅仅只是供需关系，那么判断房地产形势以及政策考量时，我们需要有更多的准备与认识，这是无可回避的。

　　中国房地产报：就目前状况看来，政策再出台的必要性似乎不大？

　　秦虹：房地产政策分为两类，一类是长期政策，是制度性建设政策，这是始终需要研究、完善、出台的；另一类是短期政策，也就是调控政策，这需要根据市场情况的变化相机决策。目前市场恢复得要比预期更快，如果交易、供需能够就此稳定，房地产投资逐渐恢复增长，再说出台鼓励、刺激行业发展的政策恐怕没有必要。目前，政府部门都在谨慎观察当中。如前所述，现在影响房地产市场的因素太多，情况已经较过去更为复杂，房地产已经不是产业本身的问题了。