前三季度，上海市吸收外商直接投资合同金额107.1亿元，比去年同期增长16.4%。由此可见外资仍对上海长期的投资发展前景表示乐观，预计外商直接投资将保持一个平稳流入的态势。高力国际认为，虽然整体经济进入高速的时期，优质办公楼市场由于供求结构不平衡的原因，继续呈现供不应求的态势。 　　供不应求的市场形势带来甲级办公楼市场租金的上涨，2005年第三季度的平均成交租金较第二季度上涨7%至0.92美元/平方米/天，相对于1.01美元的平均开价，可议价空间为9.09%。第三季度上海甲级办公楼市场的平均售价为3688美元/平方米，较上季度增长9%，租金回报率与上季度持平为7.6%。第三季度，位于黄浦区的“都市总部大厦”和徐汇区的“港汇广场”办公楼一座相继交付使用，新增113000平方米的市场供应量，进而使上海甲级办公楼市场总共约有325万平方米的供给量。 　　由于持续的市场需求，故新增项目租赁情形均相当理想。第三季度市场共消化137000平方米的物业面积，其中浦西、浦东分别消化9.3万平方米和4.4万平方米。第三季度，上海甲级写字楼市场租金平均开价较第二季度上升8.6%为1.01美元/平方米/天，具体平均成交租金为0.92美元/平方米/元，与去年同期相比增长21.69%。全市的平均议价空间在9.09%。 　　供不应求的市场形势促使租金的较快增长，全市平均成交租金比上季度成长7%。其中静安南京西路的平均租金仍为全市最高达1.08美元/平方米/天。由于市场供求紧张，预计今年年底的租金仍将有成长的机会。 　　当前上海甲级办公楼平均价格为3688美元/平方米，较上季度增长9%，增加了市场对上海甲级办公物业良好前景的信心。同时，由于租金及售价均上涨，第三季度的初期租金回报率仍维持在上季度7.6%的水平。由于对上海优质甲级办公楼资产的看好，境外机构投资者仍密切关注上海甲级市场，因此，预计第四季度市场价格将会持续出现上涨，领先租金涨幅，初期租金回报率将略微下降至7.5%的水平。 　　上海甲级办公物业市场结构性影响较为突出，需求旺盛而供给不足。预计未来2-3年内，此种市场供求不平衡的情况将延续。上海市中心甲级办公楼集中区域可供开发的写字楼地块，尤其是沿南京西路、淮海路等一级地段相当稀少，市场供求的态势比较严重，预计今年年底市场空置率将会进一步下降至4%的低水平。同时，市场将形成较为明显的“卖方市场”，预计第四季度租金与售价将继续上扬。 　　相关链接：收购烂尾楼要注意『隐性担保』 　　随着市场宏观调控的效果的显现，上海新房和二手房的价格均有不同程度的下跌。而银行对于房地产企业贷款条件也近乎“苛刻”。一些资金链或现金流存在问题的开发企业明显地感觉到“资金压力”，正因这些原因，上海房地产市场上因项目缺乏资金而转让案例也越来越多。 　　某一写字楼，今年年初由于原开发商（下称A公司）资金压力的原因整体转让给另一家开发公司（下称B公司）。但因项目转让时，A公司向B公司隐瞒了担保情况。B公司以项目公司的形式整体收购了A公司。等到十月份，该写字楼已封顶，B公司在申领预售证时候，才知道A公司曾用该写字楼替人担保，现在原被担保人因资金原因还不上借款，想到去找担保方，但担保物已由A公司转到B公司，法院将该写字楼的土地证依法查扣。 　　目前，该写字楼已封顶一个多月，本来到了预售的时候。但由于不能拿出担保所涉及的2000多万的资金，所以一直不能去申领预售许可证。这给B公司带来不少的影响，不仅可能要承担部分担保资金，也误了开盘的时间，也影响了B公司的现金回笼时间。 　　专业人士分析说，虽然“烂尾楼”存在着复杂的抵押情况，但相对来说，抵押的情况在项目收购之前是比较容易调查清楚的，而“隐性担保”，如果原项目转让方不讲清楚，会给收购房带来想象不到的问题。