房价、地价互推上涨

　　过去半年里，陈炎伟连续“吃”进了六套房子，运气好的话，六套房子现在转一转手就能赚100万元。在福州楼市摸爬滚打了近八年的陈炎伟很少同时“吃”这么多，他说:“今年比任何时候都不一样，宽松的信贷和低利率的政策大环境，再加上开发商消化库存抛售的小环境，这都是难得的时机。”

　　陈炎伟告诉记者，以一套今年年初“吃”进的100平方米的商品房计算，开盘价每平方米5000元，总价50万元，贷款八成。6月底，这套房子的市面均价涨到了7000元，通过转按揭将房子“卖”给自己，再次贷款八成，减去交易过程中的各种税费，就能从银行赚到17万或18万元的差价。“上半年，很多人都这么干，中介和开发商也都这么干。”他说。

　　统计数据显示，作为二线城市的福州5月份新开盘商品房均价突破每平方米8000元的“防线”，进入7月，其上涨势头依然凶猛。

　　房价“高歌猛进”的势头在一线城市北京没有“刹车”的迹象。有关统计数据显示，6月以来，北京新开盘的商品房项目呈现“千元跳跃式”的涨势。

　　房价上涨搅热了土地市场。厦门、重庆、北京等城市连连拍出了多块高价地王，地价疯狂的时代似又卷土重来。

　　6月8日，厦门市一口气推出八宗土地，结果八宗土地统统顺利拍出，平均的楼面地价在万元以上。6月25日，保利地产以38.1亿元拿下西南土地市场出让价格最高的重庆一地块。6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的天价拍得了北京广渠门15号地。

　　厦门均和房地产评估公司总经理王崎认为，促成开发商大举进入土地市场的根源应该就是楼市成交量和资本市场的双重利好刺激。开发商现在已不再担心房子卖不出去了，他们担心的是接下来有没有房子可卖。

刚性需求急现萎缩态势

　　与房价暴涨相比，刚性需求急现萎缩态势。有关报告显示，6月份，北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10%至20%;福州、杭州、厦门等“强势复苏”的二线城市二季度商品房销售量回落幅度均在10%以上。

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权分析，近期国内不少城市的房地产市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交易量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费。

　　摩根斯坦利发布最新研究报告指出，各地银行系统不断增长的过剩流动性是中国房价上涨背后的关键推手。

　　房地产企业现有三股资金“活水”。首先是信贷，据中原地产的一份报告称，在今年3月份，瑞安房地产、绿城中国等七家大型的房地产企业分别获得了各大银行授信的总额超过850亿元;其次是资本市场，在资本市场的增发融资增加了房地产企业的资金实力;再次是预售款，一些房地产开发商以低首付的优惠条件，诱惑大量投资者入市。

　　专家担忧，巨量信贷资金分流进入房地产业，虽然能够带动十几个相关行业的复苏发展，但仍然是个危险的信号，必须警惕楼市泡沫的泛起。

　　房价如果继续上涨，很多刚性需求群体可能将无法通过延长还款期限来支撑买房。“2005年前，个人购买的按揭贷款年限一般是8年或10年;到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年;而现在，普遍是20年以上，30年的也不少见。”一位不愿透露姓名的银行个人信贷部经理告诉记者。

　　楼市的“好日子”还能持续多久

　　5月以来，一大批国内外投资机构发布报告，看好中国楼市。摩根斯坦利的最新研究报告指出，中国内地楼市没有出现大范围价格泡沫。申银万国最新报告也指出，未来一两个月仍将是政策的“真空期”，房地产政策出现紧缩概率不大。

　　有关专家认为，去年底以来，国内房地产市场的“强势复苏”与政策刺激直接相关。按照现在的开发商“不计成本拿地”趋势来看，定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。

　　担忧“好日子”还能持续多久的人开始增多。景乃权认为，现在是低利率环境，一旦经济复苏明确，通胀压力上升，宽松的货币政策将有所收紧，购买力会随着利率的上升而削弱，前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫，很可能出现破裂的风险。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，当前房地产市场的“繁华”掩盖了房地产行业存在的若干结构性问题，比如，房地产行业有多大的泡沫?土地招拍挂的入市方法是否推高了房价?保障性住房应占市场供应多大比重?

　　专家警告说，保持市场稳定是房地产业长期发展的基石。房地产行业本身面临的结构性问题，需要在发展的过程中慢慢解决。利用应急性宽松货币政策之机，唱高房价，将使房地产市场处于暴涨暴跌的不稳定状态中，既不利于行业自身的稳定发展，也不利于中国经济增长本身，对于购房者来说，更可能陷入长期风险之中。如果房价上升过快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭贷款利率水平等抑制房价过快上涨的政策将再度“出笼”。

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　　北京楼市进入单价3万元时代 房产泡沫越积越大

　　上海的莲花河畔景苑倒了，倒得轰轰烈烈，倒出迷案重重。

　　其中，有两个现象颇具象征意义:一是这座没有质量问题的楼，居然连根切断，整体摆平;二是专家给出的解释，称导致楼座儿倒塌的原因是楼座儿两边的压力差太大。

　　同样轰轰烈烈的是北京楼市，北京市统计局及国家统计局北京调查总队的数字显示，今年前5个月，北京市商品房销售呈现量价齐涨供应锐减态势，销售面积同比增长1.1倍，比2007年增长11.6%，已恢复到2007年同期水平，甚至有所提高。价格虽未回复到去年同期，但已开始步入上行通道，新建住宅销售价格环比已连续3个月上涨，且涨幅逐月加剧。开竣工面积持续低迷，尤其是住宅新开工面积连续4个月下降超过50%，预示着房价还将继续上涨。机构研究者北京中原的数据显示，今年1月至6月25日，北京二手房交易累计达97192套，已超过近10年来的峰值94305套(2007全年)，近半年的网签交易量更是创下历史新高。另据北京房地产交易管理网数据统计，今年上半年住宅成交均价呈直线上扬趋势，正接近历史最高点。北京6月份商品房住宅成交均价为13302元/平方米，比1月份上涨2864元/平方米，涨幅达27%。与此相关的是，近半年来，沉寂多时的地产市场突然发力，各地地王频现，北京广渠门15号地成为天价地王之后，北京楼市已进入单价3万元时代，其疯狂直令开发商瞠目结舌。

　　总而言之，种种数据和迹象显示，北京乃至全国的房地产市场已经在一夜之间回到了2007年。这是一个什么样的概念呢?2007年，正是中国楼市经过几年宏观调控，房价达到最高峰的年份!也是大家最担心楼市崩溃的年份!种种数据和迹象更显示，这次的房价上涨将比2007年来得更为猛烈，也就是说，2009年的房价要在2007年的基础上再一路狂奔，这是一幅多么可怕的景象啊!这样的架势，吓坏了房地产中介机构，吓坏了开发商，绝大多数的业内人士基本达成了房地产泡沫再次出现的共识，因为他们知道，任这样的疯狂进行下去势必提前毁了房地产事业的远大前程。在某网所做的“楼市泡沫是否重现?”的专题调查中，截至7月6日19时，有近2000位网民参与调查，其中认为“现在楼市有泡沫”的占到95.1%，而有43.7%的人认为“房价暴涨”是形成泡沫的最主要原因。

　　居然这么多人在担心同一件事，出现这样的看法也就顺理成章:楼市正在积聚的泡沫，有可能导致中国式次贷危机的爆发，与美国次贷危机爆发后，全球各国为其埋单不同，如果中国发生“次贷危机”，将不会有人来救我们。

　　房价地价疯涨，原因可能有很多，但不容忽视的原因之一就是流动性的增加，由于在这场危机中，中国经济“独善其身”，并且已经摆出了最早走出危机的态势，因此，中国再次成为国际游资的避风港。为了拉动经济回升，中国政府首先从重振房地产入手，一举取消了宏观调控措施，并且出台了对房地产业更为利好的政策，开发商的资金状况明显改善。实体经济的低迷，股市楼市的火爆，打通了资本市场，那些敢于拿地王的企业基本上都是上市企业或国有企业，要么有银行授信，要么通过股市获利投入楼市，或者利用地王拉高股价，可谓左右逢源。从需求方来看，已有研究显示，6月份，房价环比涨幅位居全国第二的深圳，房价的领涨者正是那些资金充裕的改善型消费者和投资性购房者。

　　如果任其疯狂下去，房地产泡沫就会越积越大，同样，泡沫内部的压力也会越来越大，过大的压力差，就会跟“莲花河畔”一样，将房地产市场从底部切断，从高处倒向地面。

　　正是看到房地产市场有重蹈莲花河畔覆辙的危险，看到过分的流动性已危及楼市乃至整体经济安危，率先拯救楼市的杭州市又率先出台了“微调”政策，并且把矛头首先对准了需求一方，将购买第二套的首付提高到四成，利率按基准利率的1.1倍执行。据报道，杭州的房产投资客已达四成。此举被看做一个信号，已有报道称其他城市有可能跟进。

　　在保增长为主要任务的大环境下，此番房地产价格的上涨，已被戴上救经济乃至救中国的冠冕，希望中央政府迅速出台房地产紧缩政策，并不现实，何况，中央政府刚刚放宽房地产公司资本金限制。房地产业已经开了地方政府先行一步越权救市的路子，因此，这次如果真的需要紧缩，恐怕也是先从地方试起，走一步看一步。但不管谁先下手，思路应该大体一致，即从控制流动性入手，先控制需求方，再控制供给方。