限价房的去与留

图为北京西三旗限价房项目“旗胜家园”。摄影/毛薇

    7月初，北京市最早开工建设的限价房项目“旗胜家园”正式交付使用。在开发商精心组织的交付仪式上，首批10名住户代表小区4645户业主，兴高采烈地从北京市委书记刘淇和市长郭金龙手中接过了新房的钥匙。

    与北京热闹的场面形成鲜明对比，今年4月，位于广州的全国第一个限价房项目“保利西子湾”交房时，70多名业主想尽一切办法拒绝收房，甚至以“存在漏水等质量问题”为由起诉了开发商，尴尬的局面出人意料。

    经过两年左右的建设周期，各地首批限价房刚刚交付，一度寄托着“夹心层”住房希望的限价房制度便被推到去与留的十字路口。

　　■ 取 消？

    失去价格优势，部分城市限价房成“鸡肋”

    2007年，全国范围内房价飞涨。

    为了支持既不符合住房保障条件，又买不起商品房的“夹心层”家庭解决住房问题，同时稳控商品房价格，广州、成都、北京、南京、青岛等城市开始尝试推出“限套型、限房价、竞地价”的政策性商品房。大多数城市称之为限价房。

    限价房推出时，由于其房价普遍比周边商品房价格低30%以上，受到热捧。

    然而，就在首批限价房的建设过程中，房地产市场经历了一场波及全国的调整。限价房在一些城市逐渐失去价格优势。

    以位于广州市金沙洲的保利西子湾为例，2007年项目开始建设时，周边的商品房均价都在10000元/平方米以上。保利西子湾6500元/平方米的价格在当时表现出巨大优势。

    但到今年初项目交房时，周边部分普通商品房的价格已经接近甚至低于6500元/平方米。

    失去价格优势同时，限价房在品质上普遍逊于普通商品房，上市交易也受到限制，种种原因导致部分业主拒绝收房。

    2008年11月，本轮房地产市场调整进入最低谷的时候，最早进行限价房探索的广州市宣布暂停限价房用地供应。

    紧接着，限价房开发规模最大的北京也减少土地供应。其他城市纷纷跟进。

    类似的情形在各地出现，“取消限价房”的声音随之而来。

    “对作为商品的住房进行限价，不仅不伦不类，也经不起市场的风云突变。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，“应该重新考量这一住房产品，让它逐步退出历史舞台。”

  ■ 保 留？

    市场波动仍需限价房稳控，“夹心层”的产权渴望现实存在

    “限价房在市场调整中遇到的问题只是阵痛，不能因噎废食。”上海市房地产经济学会高级经济师顾海波认为。

    事实上，除了广州等少数城市，限价房在许多城市仍然有一定价格优势。

    以北京的“旗胜家园”为例，售价6350元/平方米。与其相邻的几个楼盘，目前售价均在万元以上。

    该项目开发商——北京住总房地产开发有限公司董事长王洪波认为，从目前北京五环内每平方米超过1万元的房价水平看，每平方米6000多元的限价房，仍然是市场的重要补充，有巨大需求。

    “事实证明，限价房对平抑房价非理性上涨能起到一定作用。”青岛市国土房管局副局长杜本好说。2005年，青岛市房价涨幅位列全国第二，从当年起，青岛每年推出1000亩限价房用地，随着限价房供应不断增加，过热的房地产市场开始回归理性。

    由于去年市场出现调整，青岛市将3年2万套限价房的供应计划减少为每年3000套。

    “需要它平抑房价的时候就增加供应，不需要的时候就减少供应。这是政府正常的调控手段，并不像一些人说的是‘被迫’调整。”杜本好说，“限价房能起到稳控市场的作用，有必要存在。”

    今年上半年，房地产市场出现明显回暖，部分城市房价再次出现快速上涨的局面。在前不久举行的全国保障性安居工程工作会议上，有关部门明确提出，在房价较高的城市，可以结合实际情况，继续组织建设一批限价房。

    “夹心层”的购房愿望，也成为限价房继续存在的理由。

    顾海波认为，在当前政府住房保障能力有限的情况下，限价房仍然是支持“夹心层”解决住房问题的重要手段。

    一些城市开始探索公共租赁房制度，以租赁方式求解“夹心层”住房问题。厦门市政府办公厅住房保障处处长王朝晖认为，即便公共租赁房全面推开，限价房也有存在必要。

    “尽管这些年我们一直在引导人们改变住房观念，但中国百姓对买房、获得产权的愿望是很难改变的。”王朝晖说，“‘夹心层’家庭尽管收入不高，但他们也希望买到属于自己的房子，这种现实存在的对房屋产权的需求和渴望，政府应该想办法给予支持。” 
   ■ 调 整？

    购买条件放宽易，“随行就市”降价难

    无论是从稳定政策的角度，还是从平抑房价、补充市场供给的角度看，限价房在一定时期内都将存在。

    “限价房不仅不应该被取消，而且应该在更规范、更科学的前提下加大发展力度。”顾海波说，限价房的价格和购买条件，应该随市场需求及时进行动态调整。市场低迷时期，应考虑放宽购买条件，降低售价。

    记者从有关部门获悉，北京市正考虑扩大限价房制度覆盖面，拟将公务员、教师等群体纳入其中。

    相比之下，限价房价格要“随行就市”，却难度重重。

    在第一批限价房定价时，各地大多采取了“比周边商品房低20%—30%”的定价标准。从理论上讲，限价房价格确实应该参照商品房价格，动态调整。

    然而，这种政策性商品房“限房价、竞地价”的操作模式，却导致限价房价格难以随行就市。

    地方政府在进行限价房用地招拍挂时，已经限定了项目的售价。在售价的“天花板”下，开发商根据自己能承受的成本，留出合理利润，竞拍土地。

    普通商品房则是先拍地，再根据地价加上各种成本和利润，形成最终售价。两种价格形成机制恰好相反。

    随着供需关系的变化，普通商品房可以通过调节利润率而调整价格；限价房的价格则更多体现了成本，调整空间并不大。

    以旗胜家园项目为例。2007年，住总以13.98亿元中标了西三旗限价房项目，“竞拍土地的时候，已经把利润压缩到8%的低水平。这两年建设成本涨了很多，进一步挤压了我们的利润，很难有降价的空间。”王洪波说。

    “限价房不愁销售，政府作为定价者没有提出降价，我们没权力降价，也不会降价。”一位参与北京限价房开发的国有房地产企业负责人告诉记者。

    在地方政府看来，由于限价房承担着调控房价和市场“稳定器”的双重作用，并不会轻易调价。

    王朝晖告诉记者，在市场低迷的时候，限价房的价格更能反映当前市场的实际成本，为市场提供了价格的“底部”。“在市场信心不足的情况下，政府降低价格，弊大于利。”

    去年11月，厦门市政府通过媒体公布了政策性商品房的价格构成，并明确政府不会调低价格。12月开始，房地产市场销售出现回暖。（王炜）