金融危机之后，那些曾经活跃的外资基金，是否继续看好国内的房地产行业？他们的投资策略又有了怎样的变化？而奋力前行的本土基金还存在哪些问题？又有怎样的“危”与“机”？为此，本报记者专访了苏格兰皇家银行亚太区房地产融资大中国区董事总经理向左和厚力投资管理公司董事长龚大兴。　　

　　中国房地产报：现在外资投行对于中国的地产行业还有多大的投资意愿？

　　向左：是不是在中国继续投资，国际投资人非常犹豫。从目前来讲有两方面：一方面是从银行角度来看，国外银行对全球的房地产信贷都在收缩，这对于外资投行来说不得不慎重看待；另一方面，从私募基金角度来看，不是不想投资房地产，但在国内找好的房地产项目不容易，要么合作伙伴不好找，要么合作伙伴有问题，各种原因加起来，导致目前有很多的私募基金停滞不前。

　　加上目前市场上有一系列上市公司之前发行的可转债和高息债券都要求打折重组，从这个角度来说，使得外资投行都对国内的房地产市场保持观望。

　　此外，从法律结构来讲，国内对外资投资制造了一个防火墙，国内的资产如果在结构上没有做好，自然而然这个防火墙就使外资难以进入。

　　中国房地产报：外资投行做了哪些反思？有什么经验教训方面的心得体会？

　　向左：第一，对于外资投行而言，我还是觉得国内的合作伙伴最重要。要和当地开发商在合作前谈清楚，在市场好的时候能合作，在市场不好的情况下，怎样共渡难关，利益能够达到一致。要根据实际情况，明确外资投行能做到什么，合作伙伴能够做到什么。

　　第二点，在做投资时，结构设计非常重要。如果最初的控制机制没有做好，有了增值的话，没办法解决怎么分配的问题。外资投行跟国内开发商合作，要根据国内的具体情况具体处理，要有灵活性。同时，在合作之初，要有很强的法律方面的控制手段。

　　中国房地产报：对外资投行来讲如何达到双方利益的最大化？

　　向左：要看投资人是什么类型的。真正的房地产资金是一类，像房地产基金，投资周期会长一点。还有一种是追求短平快的对冲基金，当金融危机来了以后，投得太多了，怎么办？比如一些上市前的私募基金，“谈恋爱”时说得挺好，上市以后退出，但是上市无望呢？如果国内的合作方没上市，但在短期内利润从10%上升到了15%，仍然能够证明你这个企业能够保持最初签订协议时的承诺，那么市场不好的时候，才能够一起共渡难关。

　　中国房地产报：苏格兰银行现在在战略上有什么调整？

　　向左：第一，房地产亚洲业务受到相对较大的影响，今后房地产的投资和借款、融资这块基本上不做了，除非有特别好的投资机会才会考虑，一般情况下不会考虑；第二，需要从业务层面进行策略调整，逐步向资产管理转型。

　　中国房地产报：现在政策对于外资投资这一块是否有了放松的苗头？此外，现在国内房地产业很热的一个话题是发行REITs,你怎么看待？

　　向左：对于国内企业来说，应该加大力度来利用REITs这一方式。现在我们有一些比较好的商业地产可以做一些准备，一旦法规政策上得到审批，能够抓住时间把这些优良的资产做到REITs里面。

　　在未来的一年，从外资的角度来讲，在提供融资这一块基本停下来了，明年应该会好一些。国内银行信贷方面，我相信明年会比现在更紧一些，因为现在信贷过于宽松，资产已经呈现泡沫了，这种资产的泡沫会引起政府的注意，导致调控政策的出台。

　　中国房地产报：现在内地和香港的IPO重启了，你怎么看待地产企业上市的冲动？什么样的企业你觉得不需要上市？

　　向左：看企业本身的目的是什么，有资金或者通过别的渠道能够筹到钱的企业不需要上市。对房地产而言有很多的灰色地带，不管在香港、上海、深圳还是在纽约上市，都会有很多必须遵循的上市规则。

　　有些国内的企业或多或少存在着公司治理等一系列的问题，会造成不必要的麻烦。要是企业可以通过其他的渠道找到资金就不必上市。所以不要去赶什么上市潮，等想明白了上市的目的以后，再来决定需不需要上市。

　　本土基金的三项要务

　　中国房地产报：此前，不少房地产公司都在寻求私募基金的支持，以求渡过行业调整的难关，不过，目前资产价格已进入上升通道，对私募基金而言，此时是否是进入时机？

　　龚大兴：对于私募基金而言，现在进入房地产已经晚了，它们错过了最佳时期。作为敏锐的投资者应该选择在市场最低点进入，比如去年房地产估值最低的时候，进入成本最少，相应的溢利部分才最丰厚。

　　但这并不排除有一些私募基金仍旧进入房地产，但是年底算算账，未必能够带来多少理想的回报。

　　中国房地产报：正因如此，有些开发商也在寻求包括并购贷款在内的其他资金支持，目前四大行尤其是农行在并购贷款合作方面非常积极，你如何看待并购贷款？

　　龚大兴：其实从去年金融危机开始，国内的并购就一直非常活跃，即使在所有产业都陷入低谷的时候也是这样，因为这其实是反周期扩张和并购的最佳时机。

　　不过，虽然现在信贷支持尤其是并购贷款的放开对于并购非常有利，但是并购贷款毕竟还是倾向于那些央企、国企，银行也有很严格的审核标准。

　　我们很欣喜地看到，现在银行和产权交易所之间的合作逐步深化，目前已经签订了很多大的框架协议。“银行—并购方—产权交易所—标的企业”这样的模式给了并购更加标准化合理化的交易平台。

　　中国房地产报：你本身也在操作人民币基金，在此前外资基金大潮过后，本土的人民币基金会不会掀起第二轮的投资高潮？

　　龚大兴：中国的人民币基金成熟度仍然不高，还处于起步阶段，而且整个市场环境还不是非常健康。人民币基金是未来中国资本市场一支主流的力量，但是达到这一步之前，还会有很多优胜劣汰和2～3年的洗牌时间，不是所有的人民币基金都能成为凯雷、黑石那样的世界级的投资基金。

　　在学习国外发达的基金过程中，人才固然是可以自由流通的，但是一个基金最重要的是文化整合，高盛那样的投资文化是中国基金学不来的，这种经过几十年甚至百年的沉淀形成的投资文化，才是投资基金的核心能力。

　　中国房地产报：那么和这些成熟的外资基金相比，目前本土基金在扩张和发展中面临什么样的问题？

　　龚大兴：还是存在不少难题，盘子小，存续期基本都是“5+X”年的形式，这么短的时间，很多基金还没有找到合适的投资项目就清盘了，那就只能病急乱投医，而这是大忌，对于基金投资文化的养成极为不利。

　　另一方面，既擅长金融又熟稔产业的复合型投资总监要求极高的年薪，再扣除3%的管理费用和差旅报销费用，后期的收入无法支持基金的业绩，而历史业绩往往决定LP（有限合伙人）是否能够认可这个基金的关键。

　　同时，受到中国传统投资文化的影响，中国的LP要求主控投资流程，这些第一代产业创业人“看到的才是最真实”的想法根深蒂固，往往是先给你个小市场试水，有成效了才放开配置，这在人民币基金领域是个公开的秘密，很多基金GP（普通合伙人）做得很难受。对于人民币基金而言，投资文化、再融资能力和品牌扩张是目前最亟待培养的。

　　中国房地产报：面对资本优势和成熟的外资基金，脆弱的本土人民币基金会不会不堪重负被挤压下去？

　　龚大兴：其实外资基金和本土基金是竞争并合作的关系。本土人民币基金也有自己的优势，最重要的是人脉关系。

　　本土基金能够和地方政府有很融洽的接触，方便捕捉良好的投资机会、成长性企业以及得到对市场的基本判断，这些是外资基金没有办法比的。所以我们可以看到即使在去年最冷的时候，外资基金纷纷撤离，而本土的人民币基金仍然在投项目。