房地产宏观调控政策方面的任何一丝风吹草动，总是让市场猜测不已。

　　5月25日，国务院通过并对外正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，表示将在年内“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。于是，物业税这个沉寂了一年多的话题再次引爆舆论，成为市场关注的焦点。

　　又一次“狼来了”？

　　相对于市场对于物业税年内开征的猜测甚至担忧，本刊记者采访的多位专家均表示，如果仔细分析国务院公布的此份“意见”，仅从“研究开征物业税”的措辞，恐怕也难得出物业税即将开征的结论。

　　很多专家都认为，未来3至5年开征物业税都不太可能。而北京师范大学房地产研究中心主任董藩更是撰文表示，“住宅物业税，十年出不来。”

　　但事实上，市场对物业税开征的猜测并非空穴来风。早在2003年，中央已经明确提出：“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”此后，国家税务总局和财政部先后批准北京、辽宁、江苏、河南以及福建等十省市为试点地区，开始物业税“空转”运行。从房地产宏观调控以来，物业税开征的问题几乎每年都会被提一次，在业内外热议一番，久而久之，人们对喊“狼来了”似乎已经形成审美疲劳，开征物业税的威慑力也越来越小。

　　而对于这次重提物业税的背景原因，中央财经大学税务学院副院长刘桓表示：第一是物业税从提出到现在，经过多年的空转试点，实施的办法基本上轮廓已经清楚；第二就是中国房地产市场发生变化以后，这个税收的出台也比较需要；第三是财政收入有下滑，通过房地产税制改革能够确保收入有所稳定增长。

　　据专业人士透露，对于何时开征物业税的问题，目前还没有准确的时间表，在开征物业税预定的三步走中，今年或明年可能要推出空转变实转的第一步，就是对商用房地产征收两税合一（土地使用税和房产税）之后的物业税，这个应该是比较确定的。至于什么时候向第二步和第三步过渡，还没有具体的时间安排。去年北京市宣布要“空转”变“实转”，其实也是在实施上述的第一步，但是由于种种原因，北京没有能实施，暂时被搁浅。

　　而物业税年年讨论却迟迟不能进入实质性阶段，究竟原因何在？是等待时机还是技术上还需要相当长的时间才能解决？

　　时机不是首要因素

　　对于物业税开征的必要性，目前基本上已经有了共识。物业税的开征，首先会改变大家买房投资的一些理念。房地产的税制改革到今天，核心是缺乏对拥有环节的税收，没有这个环节的话，大家投资买房就没有这方面费用的顾及。物业税的出台就是想通过税收起到调节、平抑这种现象的目的。

　　“物业税的问题，第一从长远考虑是一定要征的，第二从技术上来说政府如果想做，是一定可以做到的，征不征不是技术问题，不是其他问题，而是一个时机问题。”中原地产华北区董事总经理李文杰对记者表示。

　　李文杰认为，如果开征物业税，好处是立刻可以解决土地财政的问题，由地方政府土地财政改成长期的可持续性的发展，但是会对眼前的经济拉动和房地产市场的回暖立刻会产生影响。“物业是政府平衡民生和房地产拉动的一个很重要的砝码，如果要把这个砝码投出来，我认为长远是可以解决政府卖地的冲动，物业税每届政府每年的财政收入都是稳定的，但是要牺牲眼前，立刻有一些问题需要解决。”比如对于房价的影响，又如已经征收过的土地出让金问题怎么解决等等，李文杰表示，“这是个时机问题，一定要首先解决。”

　　不过，《财经》首席经济学家沈明高则认为，时机问题不应该成为首要考虑的因素。“中国的很多改革不是要找最好的时机的问题。永远没有最好的时机。”沈明高表示，就像能源税的问题，通胀的时候征收能源税不是好时机，征税的话物价会进一步上涨，通缩的时候也不是好时机，征收能源税会让企业的负担受不了。现在要做的实际上是要有一个目标，然后有一个可操作的方案，从而给市场一个预期和调整的时间。比如说5年之内把物业税的问题解决、出台一个具体的时间表等等。“这些问题都是能够解决的，我们不要再幻想等到一个最佳的时机来改革。”

　　技术问题是根本

　　但是在刘桓看来，物业税开征迟迟不出的原因还是在于技术性问题。他认为，对于物业税的开征，目前认为要分三步走。

　　第一步是要对商业房地产征收物业税。现在对商业地产一直在征收土地使用税和房产税，这两个税收立法开始的年头都比较长，从1984年开始到如今，已经有很多不适应的地方，同时这两个税种本身也需要改革。刘桓认为，商业房地产从房地产税、土地使用税改为物业税，只不过变个方式，进行税制平移，问题不大。第一步可以先实行，然后再评议，并进行进一步的调整。

　　第二步是对高档住宅和豪宅征收物业税。这个技术难度稍微小一点，因为这些豪宅的建筑年限都不是太久。所以在近期房地产市场相对完善的情况下，产权登记、价值评估等方面的办法都是比较齐备的。再有就是一般拥有豪宅的人收入是比较高的，对他们征税不会影响百姓的生活居住。刘桓认为，“所以估计这两步的推出可能会稍快一些。”

　　第三步就是向普通百姓的投资性住房征收物业税。这一步是技术难度最大的，时间上也要慢一些。刘恒认为，物业税的一个关键点在于，百姓的基本住房是不用缴税的。而目前国内房屋占有情况不是很公平，如果推出税收的环境、技术路径不太好，恐怕会造成更大的不公平，反而事与愿违。在他看来，现在房子完全市场化的程度还比较低，但是有些房屋不进入市场的话又无法衡量其价值，一旦不管是否进入市场都征收物业税的话，就会产生出很大的波动量。另外，还有一个方法是否得当的问题。技术难点的解决并非一朝一夕之功，中国房地产市场改革才10年时间，10年间的产权登记、确认权属、对价格的科学评估等很多方面都存在着很大的不足。“这些问题不解决的话，恐怕征税的效果不会太好。”

　　刘桓表示，开征物业税时机问题是次要的，主要需要考虑的还是实施的效果如何。如果技术条件不具备，实施以后效果相反，那问题就比较复杂了。“目前出台的文件只是说在研究开征物业税，那么说明距离物业税的开征还比较远，只有当第一步和第二步已经开始实施的时候，那才能判断，对普通住宅征收物业税的步伐已经临近了。