近期关于“二套房”贷款收紧的信息纷纷扰扰,只风闻银监会将相关通知发到银行,但未见出台正式文件。不过近日银监会主席刘明康公开强调,“房地产贷款要严格执行'二套房’标准”,给“二套房”贷款下了“紧箍咒”。

　　首先来看看近年房贷政策的出台:

　　2007年9月,出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》——

　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　2007年12月,出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》——

　　对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。

　　2008年10月,中央出台十项民生保障措施——

　　金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20％。

　　为了争夺市场,各银行开始对二套房贷采取灵活的首付比例和优惠利率,二套房标准被暗地里放宽。

　　2009年6月,上半年贷款量急增,超出预期,传闻银监会向各银行发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》——

　　要求各银行,严格把关二套房按揭贷款的审查和发放,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　再看看以上政策出台后,广州市十区一手住宅成交面积及均价的变化:

　　数据来源:广州市房管局

　　出台二套房贷收紧政策后,07年9月至08年2月,广州全市十区一手住宅成交量直线下跌,08年1月成交量较07年9月下跌近五成;07年12月,对“改善性”房贷的放宽,成交量开始在08年3月份恢复上升;08年下半年,金融海啸席卷全球,经济形势急转直下,为振兴经济,10月份,政府将房贷首付比例及利率降低,楼市成交量下跌幅度收窄,09年春节过后,成交量持续攀升。而中原二手成交量的走势与上述变化轨迹基本吻合。

　　相对于成交量变化幅度过大的情况,一手住宅均价却在07年10月份达到历史最高位,均价变化幅度并没有太大的起伏,反而与经济形势变化有更大的关联。

　　从过往的数据分析,若银行收紧二套房贷政策,严格按07年9月份的规定来执行,预计只对成交量有影响,对楼价的影响较小。

　　为什么说对楼价的影响较小呢？首先,二手楼市的价格是向一手看齐,一手楼价的变化成为二手楼价的风向标;其次,一手的楼价主要由发展商来定价,与成交量的多寡没有必然联系。即使出现成交量下滑的情况,只要发展商有足够的资金支撑其渡过低成交量的境况,就不会将楼价降下来。从近期广州及其他省市“地王”频出的情况来看,发展商有充裕的资金作为后盾。

　　从种种消息层面来看,二套房贷收紧看来势在必行,但估计操作方面仍然有较大的弹性空间。首先,相关的细则暂时未出台,银行尚无执行的标准。其次,个人房贷是银行的优质资产,仍然是银行的必争资源。相对于其他类型的贷款（如消费贷）,个人房贷的坏帐机率较小,是银行的优质资产,不排除银行为争取个人房贷业务而继续给予优惠,即使二套房贷收紧,银行加大首付比例的可能性比提高利率的可能性更大。再次,对于某类人的二套房的记录难以查询,对于无贷款记录但有多套房的客户,银行难以查到,从贷款次数而言是首次,从房屋数量而言却是多套房了。

　　二套房贷收紧的消息传出后,从中原分行及代理楼盘了解过,客户亦相当关注二套房贷政策的变化,落实成交的决心较以往有所加快,不过房贷政策并非他们的主要考虑的因素,影响成交的主要因素还是价格。