对于目前的市场，最大的变数和不确定性就是政策是否会突然转向，就像07年的“9.27”一样。

　　标准普尔评级机构的地产分析师符蓓最近并没有呆在长期办公的香港，反而是花了近一个月的时间，到北京、上海深入市场去了。在和他们跟踪评级的一些开发商做了仔细的交流之后，符蓓认为，市场真的已经好太多了。

　　但同时，符蓓也表示，对于目前的市场，最大的变数和不确定性就是政策是否会突然转向，就像07年的“9.27”一样。在接受2009年博鳌房地产论坛系列采访中，符蓓对我们讲述了她对目前房地产市场的种种看法。

　　以下为采访节录：

　　观点地产新媒体：在你刚刚与北京、上海的开发商交流之后，你对目前的房地产市场有什么直接感受吗？

　　符蓓：我觉得肯定比去年有很大的进步。不是说没有不确定性了，不确定性还是存在的，但是我们评级的一些公司的销售情况都还比较乐观，流动性也比去年进步了很多，从这些方面来说还是有些正面的因素。

　　观点地产新媒体：你们看到目前的流动性会有一种担忧吗？因为我们已经看到，有一部分业内人士认为流动性现在已经处于一个过剩的状态，可能会造成泡沫的产生。

　　符蓓：对，我们还是觉得，银行要收紧，当然我不是银行的分析师。我们觉得就算是收紧，也是一个逐渐的过程，而不是一个突然的过程。对于银行来说，他们肯定也是选择性的收紧。对于大的，或者强的公司来说，银行这个渠道不会像08年上半年那样完全封闭，另外海外的融资渠道也比去年要畅通。

　　从政府层面来看的话，A股市场也已经在慢慢地恢复起来了。现在不像08年那样各条路都堵死了，开放商觉得现在是东边不亮西边亮，彼此会有一个互相抵消的作用。我们始终觉得政府的调控政策是这个行业的一个主要的不确定性因素，我们一再强调过，现在政府的调控政策仍然是一个很大的，主导市场的因素。其实我们认为07年的下调和08年的上调，09年初以来的这些变化，都是和政府的政策有关系的。所以说中国的市场还是比较独特，市场经济是有一定的影响，但是政策的影响层面还是相当大。

　　观点地产新媒体：这些资金渠道的畅通对于企业来说，特别是民营企业来说，的确是一个好事。但是另一方面我们也发现，最近我们看到这么多地王的产生，拿地的都是一些国企，或者是央企，很多人分析，认为是4万亿的经济刺激流入给了他们钱，地价如果继续推高的话，是不是对市场造成的冲击太大了，因为市场才刚刚地恢复，这个刺激太大了一点。

　　符蓓：究竟流动性从哪里来？大家都在众说纷纭。对于这个我们也很难判断，政府4万亿的钱流向了哪里？我们现在觉得刚性需求在很大程度上已经释放出来了，投资行为也逐渐在升温。因为钱的流向是不是健康的、可持续的？这是一个更高层面的话题，我们很难在这做出评价。但是总体的感觉是，我们要评级的这些地产商，至少今年上半年的销售对他们今年全年的表现是一个很大的支持，下半年就算交易量某特定时段内证券或合约成交数量的通称。下调也不用太担心。

　　现在的房价又上升了，有很多人望而却步。我们觉得销售量很有可能下调，但是销售价格，从政府层面来说他不希望再有一个08年的情况，我们就是这么一种判断。当然政府到底会作出什么决策，还要看他们自己。所以在这个情况下，我们在做评级的这些公司，他们09年的表现大大高于08年的机会是相当存在的。因此对这个行业短期的判断，没有前几个月的那么负面。

　　观点地产新媒体：通过和银行的人接触我们了解到，今年在给开发商的贷款用途方面发现了一个很有趣的现象，以往开发商拿了钱，无非就两个用途：一个是用来买地，一个是用来做项目。但今年还有一个用途就是去置换以前特别是去年的一些高成本资金。不知道从你接触到的一些企业来看，这样的情况是不是存在比较多？

　　符蓓：就我们所知，银行贷款的用途其实限制还是蛮多。直接可以拿来还债的，这么做的障碍还是比较多。当然钱也不是一个定死了不能动的东西。比如说你借了钱，你就可以少用点现金流来开发，你就可以拿点钱来还债，这种情况肯定是存在的。我觉得从我们评级的这些公司的角度来说，这个现象是有，但是还没有觉得是非常多。

　　我们评级的这些企业中也的确是有把一些债券收回或终止的，比如中新地产、绿城。然后你说这个钱是不是银行贷款的？这个我觉得我很难回答。

　　观点地产新媒体：以评级机构的角度来看，你觉得今年可能最为担心的状况，或者最容易对评级造成影响的会是什么呢？

　　符蓓：最为担心的，我觉得一个是政策，政策还是一个谁都说不准的事。另外是企业的激进程度，如果市场好了，又开始拼命拿土地，不计成本的去拿地，还是比较令人担忧的。

　　观点地产新媒体：目前看起来，大家在土地方面还是不遗余力。

　　符蓓：我想在我们有评级的公司里面拿地，拿的比较厉害是世茂，其他的公司今年比较收敛一些，到目前为止还是好的。像碧桂园、雅居乐，还是相对克制的。

　　观点地产新媒体：在土地供应火热的同时，我们也看到开发商并没有加大开工量，广州、深圳的存货量已经只有3万套左右。这样子是否也会造成因供应量不足，供求关系极度不平衡，使得房价继续涨高，反而更没有人去买。

　　符蓓：归根到底，最终的平衡点，中低端的消费群还是要由政府来满足的。老实说，现在的房价是大部分老百姓买不起的，大部分的老百姓其实也不应该去买这些所谓的高端楼盘。从发达国家的经验来看，最终还是要由政府来满足中低端的需要。现在中国很多都是拿人均来比，什么都太贵，是不合理的。但从长远来看，好地段的房子是有限的，不可能要把价格降下来，这也不符合市场经济的规律。

　　最后，我只能说从我们有评级的这些公司，到整个的行业，肯定都没有像今年年初的时候说得那么负面。如果供应量少的话，销售量可能会下去，但是如果价格下去的话，我想政府也不想看到这种现象发生。从调控角度来说，他们也不会想故意做到这种效果。