被福布斯称为“世界上最有影响的人”的史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman），这一次总算满载而归。6月6日，他管理的世界上最大私募股权基金公司之一黑石集团（Blackstone）被披露将以11亿元的价格买下上海一商业地产项目。 　　这是黑石在中国房地产业的首笔买卖。巧合的是，6月4日摩根士丹坦利资产管理部人士透露，有意出售两处上海的地产项目，总作价也为11亿元人民币。两家外资巨头一进一出，给本地媒体留下无穷的遐想空间。 　　黑石交易的卖方为马来西亚林氏家族旗下的卓越金融（0727.HK）。此次买卖的项目，是2002年底落成并带租约的普陀区长寿商业广场南北座。总建筑面积达4.0345万平方米。据仲量联行亚太区董事陈立民向《第一财经周刊》透露，卓越金融从去年下半年开始在业内寻找买家，当时洽谈者是包括黑石集团在内的几家境外企业。由于买卖双方皆为外资企业，因此交易完全在境外进行。 　　对于双方而言，这都是一笔难得的买卖。前者净赚近6亿元（加上翻新成本，总资本开支在5.85亿元），后者则能借此分享中国快速成长带来的机会。尤其是后者。 　　2006年秋天第一次中国考察后，黑石就在中国香港地区设立了办事处。原本银根紧缩下国内开发商陷入资金困境将是外资的大好机会。可2007年起接连出台的几项“限外”政策却将他们拦在境外。 　　在施瓦茨曼的经验中，私募股权投资是件简单的事情。“按照典型的美国模式看，就是我们买下一个公司，通过一些手段促使它成长，然后再卖掉并从中赚钱。”惯常手法是，买下整个公司，而购买资金的75%-80%将是借款。但这两者在中国都行不通。 　　“中国是一个不同的市场，我们‘没有尝试’去求异，而是尽量依照中国规则行事”。施瓦茨曼表示。中国大部分企业需要钱，但他们寻找的是成长基金而不是占私募股权绝大多数的并购基金。他们不愿意出售大部分股票，并总是愿意寻求支持增长期企业的私募股权资金来帮助其增长并上市。 　　黑石摸索出的一条“中国式投资并购之道”：首先“给予企业更多的帮助”；其次，“如果买到有趣的公司，我们也愿意以可能高的价格在国内市场退出”。 　　长寿商业广场便是首项成果。它坐落于长寿路以南、陕西北路以西，毗邻“梅、恒、泰”商圈和“静安寺”商圈，但租金比传统中央商务区低廉，是大中企业降低商务成本的选地，也带来较高人流量。 　　但租金并未与之匹配。据戴德梁行商铺部董事韦泽铭介绍，目前长寿路商圈的租金行情仍然偏低。有不完全统计显示，该商圈内的餐饮业租金平均在5-6元/天/平方米，商铺租金则维持在6元/天/平方米。由此粗略估算，其年平均收益率近3%。 　　这远远低于黑石对投资回报率的设想。贝尔斯登总裁詹姆斯·凯恩曾经说过，施瓦茨曼的缺点是他的期望太高，即使做到最好也只能与其期望持平。而且，施瓦茨曼对每单业务的执行要求非常之高。由此可见，长寿商业广场进行商业调整的可能性极大。“哪怕只是将租金回报提升至7%的水平，重新定位也势在必行。”陈立民说。但这对于“我需要的是战斗，而不是一些小冲突”的施瓦茨曼，或许并不是一件难事。