千呼万唤之下，房地产投资信托基金（Real EstateInvestmentTrusts，下称REITs）的具体管理办法终于露面。

　　早报记者昨日独家获悉，一份《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（下称《管理办法》）已由银监会联合央行草拟完毕并负责解释，这份央行银监会版的REITs方案明确指出，房地产投资信托业务由银监会和央行监督管理。虽然尚未确定具体施行时间，但作为基于银行间市场的交易信托，REITs产品的主体上市、交易以及具体投资方案已成形。

　　信托单位在银行间发行

　　尽管证监会和银监会两大系统几乎同时启动REITs方案研究，但相比于证监会面对公开市场的种种法律问题，银监会方案则相对更加实际。

　　据悉，今年上半年，银监会及央行就已联合研究出台上述《管理办法》。这份《管理办法》规定，REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。

　　信托公司担任受托机构从事房地产投资信托业务，应经银监会批准，作为受托机构的信托公司条件之一为注册资本不低于5亿元，最近3年年末净资产不低于5亿元。

　　受托机构将向银监会申请信托发行，获得批准后，经受托人申请，中国人民银行核准，信托单位可以在全国银行间市场发行。发行信托单位应采用承销方式，承销机构应为注册资本不少于2亿元人民币的金融机构，承销机构可在发行期内向其他投资者分销其所承销的信托单位。

　　信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

　　发行后的房地产集合投资信托单位可以在交易场所进行交易，但信托单位持有人不得申请赎回。信托可以通过发行新的信托单位募集资金进行投资。

　　信托单位可向投资者定向发行，参与定向发行的投资者应当承诺获得本次定向发行的信托单位持有期限不少于12个月。

　　募资不得投资境外物业

　　从《管理办法》来看，未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金，值得注意的是，未来募资的主要投资方向将主要用于境内成熟物业。

　　这份《管理办法》中，房地产投资信托资金主要投资方向包括：可产生稳定收入的房地产项目；空置或没有产生收入的房地产或在建房地产工程；商业物业抵押贷款作为标的而发行的金融产品，或收购房地产抵押贷款，或以债权及物权的方式运作于可产生稳定收入的房地产项目等。信托还可以通过投资公司股权的方式间接持有房地产。

　　《管理办法》中还规定，信托财产不得从事或参与土地开发，也就是说，将投资信托与一般的房地产开发资金进行明确区别开来；此外不得投资境外物业，不得进行资产担保等。

　　由于只能进行物业持有性投资，信托倾向于长期回报，《管理办法》明确，信托持有任何一项房地产的时间不得少于2年。

　　信托的收益分配，每年不少于一次。信托年度收益分配比例不得低于信托年度已实现收益的90%。

　　上海模式

　　浦东版REITs方案集结四大国企陆家嘴(600663,股吧)优质办公楼置入资产包

　　在确定上海金桥集团、外高桥(600648,股吧)集团及张江集团三大国企之后，陆家嘴集团也将把旗下物业加入浦东版本的REITs方案中，使得最终浦东REITs将囊括最大的四家地产国企。

　　另外，可以确定的是，浦东REITs目前还是倾向于利用国内现有的银行间交易平台进行流通，以投资机构的认购为主。

　　知情人士告诉记者，和其他三大国企基本置入名下工业地产不同的是，陆家嘴置入的物业还是之前决定的办公楼项目，考虑到租金回报情况，陆家嘴此次只会把比较成熟的两到三个物业放入整体REITs资产包中。据悉，几个项目的尽职调查清单已经下发。

　　此前浦东金融办研究的一份REITs方案中，首批资产包主要以浦东几家以工业开发区为主体的国企，包括金桥集团、外高桥集团和张江集团，三家公司拟将旗下工业地产打包上市，涉及物业总数达105项，建筑面积合计约139.61万平方米。相比之下，陆家嘴两到三个办公楼物业显得比预期少很多。

　　该知情人士表示，尽管从数量来看，陆家嘴项目仅占到很小的比例，但是由于办公楼物业总体面积较大，加上物业位置基本都处于浦东黄金地段，如果以价值以及租金来计算，陆家嘴在整个资产包中所占的份额将不低于其他三家公司。

　　在加入陆家嘴以后，此次浦东版REITs方案囊括了浦东地区最大的四家国有房地产企业，并把浦东开发商最精华的物业一举列入其中。

　　记者从外高桥集团相关高层处获悉，这一方案最早在今年年底就可以上市。但相对谨慎的浦东金融办相关人士表示，目前还有难题需要克服，因此最终推出时间表还不能确定。