少数房价上涨快的热点城市，面临进一步上涨的压力，下一步可能会达到或超过历史峰值。比如北京，离历史最高峰还有差距，预计不久即将达到。上海同样是供不应求，缺口也比较大，会进一步促进房价的提升。

　　楼市很火爆，投资者很迷茫。在房价再次出现大幅度上涨的背景下，对房地产市场走向及未来政策的判断，是中小投资者迫切希望了解的信息。身为住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长，从20世纪80年代初便开始研究住宅商品化问题的顾云昌，对房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。顾云昌提醒读者，对许多城市的居民来说现在是买房的好时候，但像上海和北京这样的热门城市，房价还没有到峰值。

　　下半年京沪房价超历史峰值

　　房价在同比和环比都出现增长以后，下半年房价总体上仍然将呈现稳中有升的态势，这是从全国方面来看。

　　理财一周报：最近房地产市场火爆，您也更忙啦。我看到您7月30日上午刚刚接受新华网的访谈。您的判断是，目前的房地产市场回暖还是比较正常的？

　　顾云昌：从全国整体来说，房地产业发展态势符合中央调控希望达到的效果，即稳定房地产的投资，通过稳定需求、增加需求，来发挥房地产在拉动经济上的积极作用，希望把普通老百姓合理改善住房需求与房地产拉动经济结合起来，发挥房地产在扩大内需上的作用。上半年经济总体回升，也有房地产的一份贡献。

　　理财一周报：对下一步房地产市场的走势，您有没有具体一些的判断？

　　顾云昌：房地产的走势主要取决于宏观经济的大势，我国宏观经济企稳回升，但还有一些不确定性和不稳定性，根据现在上半年的销售状况，及当前购房者和总体市场的预期， 如果现行政策不变的话，我认为下半年房地产交易量还会出现继续增长的态势。另一方面，房价在同比和环比都出现增长以后，下半年房价总体上仍然将呈现稳中有升的态势，这是从全国来看。少数房价上涨快的热点城市，面临进一步上涨的压力，下一步可能会达到或超过历史峰值。比如北京，离历史最高峰还有差距，预计不久即将达到。

　　理财一周报：突破这个峰值的可能性大吗？

　　顾云昌：很有可能。现在温州已经超过了峰值，北京也接近了，这种情形还会继续下去。上海同样是供不应求，缺口也比较大，会进一步促进房价的提升。

　　政策短期不会变

　　目前搞一次房屋普查很有必要，中国房地产现在的市场情况到底如何需要摸底。

　　理财一周报：您刚才的前提是中央政策不会变。问题是会不会出现政策调整呢？

　　顾云昌：从中央政治局的会议精神来看，比较清楚，“坚定不移地执行”货币政策。至于二套房贷政策，不是收紧，而是严格执行，商业银行的利益与开发商的利益是完全一致的。宏观经济层面是否会微调，那只是社会上的一些说法，从中央层面对房地产的政策来说，没什么动作。不同的是地方执行力度。现在投资性需求比较旺盛，在上海、杭州这类财富阶层比较集中的地方，投资的量和投资的人数会有爆发。本来住宅供应的弹性系数比较小，然后是供不应求。供应不足和需求很大，如果这二者碰到一起就会导致供不应求。反过 来说，通过市场体制、政策调控把供求关系调整得适当一点，放大供应量，减少需求量，实实在在解决老百姓居住需求问题，投资需求也会受到控制。

　　理财一周报：您做客新华网时曾说过一个数字：“83%的中国家庭都已经有自住房了”，这个数字是最新的吗？

　　顾云昌：这个数字是建设部提供的，是一两年前抽样调查的数据。全国从1985年第一次房屋普查后，24年来没有搞过房屋普查。

　　理财一周报：您是不是认为在目前搞一次房屋普查很有必要？

　　顾云昌：很有必要，中国房地产现在的市场情况到底如何需要摸底。因为现在住房已经是家庭最主要的财产，老百姓生活水平提高了，家庭财产中一半以上是房地产，很有必要搞清楚，对今后的发展方向、发展目标制定都有好处。房地产不仅需要近期的政策，更需要一个长远的产业政策。由此来看，普查的数据必不可少。这是我们所欠缺的。另外，开征物业税，如果没有普查数据，也会造成困难。

　　房地产高风险高利润非暴利

　　房地产是高风险高利润的行业，少数的企业、少数的楼盘的暴利，不能定性为整个行业的暴利。

　　理财一周报：您接受采访的时候，讲到房地产行业不是一个暴利行业，是一个高利润高风险的行业，这个说法似乎和很多人的感受不一致。

　　顾云昌：我认为，任何一个行业都不会产生“暴利”，作为国民经济的重要产业，对行业分类来说暴利行业不是一种科学的说法。另外房地产是高风险高利润的行业，比如2008年时风险就很大。为什么房地产被人说成暴利？原因是像2004年到2007年之间太火爆了。其实还是市场供不应求造成的。

　　理财一周报：能解释一下“高风险”的含义吗？日常的感受是，房价跌了，亏的是买房的人。房地产的风险，买房者似乎承担得更多。

　　顾云昌：消费者买了房也有风险，这是需要认识到的。另外，房地产这个主体中，有开发商，也有中介商。2008年，就关了一大批中介商。这就是风险。高风险高利润联系在了一起，也符合经济学的原理。国家重要支柱产业中，还找不到一个能够替代房地产的行业。从1998年时任国务院总理的朱镕基提出住宅建设成为新的经济增长点、新的消费热点以后，房地产业住宅建设对中国国民经济的增长起到非常大的作用。目前来看，经济危机下，还找不到一个替代房地产的行业。高利润也是存在的，的确有少数企业存在暴利，但少数的企业、少数的楼盘的暴利，不能定性为整个行业的暴利，这是我的一贯观点。

　　理财一周报：您提到要通过市场来理顺供求关系。但是好像大家在希望房地产启动或者希望房地产降温时，指望的不是市场，而是政府的介入。是不是目前的机制与真正的市场化是有距离的？

　　顾云昌：我们中国房地产市场机制存在一些问题。房屋市场发展是公开的，土地市场是垄断性的，计划性很强。一个是垄断性的，一个是市场化的，这两者之间产生了矛盾。我们土地供应的体制是政府掌握的，政府是一个市场的管理者，还是一个最大资源的供应者，这和其他市场不一样，家电市场也好，汽车市场也好，政府不充当供应者这么一个角色。这就是为什么中央政府把宏观调控房价落实到地方政府，政府在房地产市场中的调控作用是非常明显的，它是一个主体。所以我们看到为什么各地市场和各地政府把握的土地的供应量和节奏关系很大。土地市场如果是公开的话，市场调节也会产生这么一个问题，政府供应的节奏和数量很大程度上决定于土地市场的调节。

　　理财一周报：那么您对这个机制改革的方向有一个预估吗？是否市场在里边起的作用应该越来越大？

　　顾云昌：我们也在探讨能不能改变这样一种机制。从市场层面来说，土地供应量渠道比较单一。比如说城市里边有许多工厂，能不能通过一些办法，让它把自己的土地贡献给城市建设用地。一般的单位是不干的。你给我了，是划拨的，那么就要给它一些利益，就是我们把存量土地盘过来。另外旧城改造难度比较大，如果能够加快旧城改造拆迁的速度，对土地供应也是有好处的。还有，就是非常敏感的，城乡建设用地如何盘活，通过合理、合法的渠道，使农村建设用地能够转换成城市建设用地——我讲的是农村建设用地，不包含农村的耕地。农村建设用地有很大的数量，现在农村的宅基地用地是越来越闲置了，年轻人都出来了，家里只有老人、小孩，土地闲置着、荒芜着。

　　在这样的情况下，我们的法律、机制、体制要进行改革，才能够把土地盘活，方向是“一个龙头放水，一个池子蓄水”。尽管现在很多人说土地供应是够的，但市场反映出来土地的供应量和渠道比较单一。上海这个问题恐怕也比较突出。

　　大都市房价一定还要涨

　　全世界大都市的房价都是如此，你不买的话有钱人就来买了。这就导致更多人靠自己的力量解决不了住房问题。所以要保障不同层次群体的住房需求。

　　理财一周报：关于消费者到底买不买房，我仔细看了一下您的意见，核心就是“量力而行”，并且认为长远来讲房价还是要往上走，该出手时还是要出手。是这样吗？

　　顾云昌：是的。像温州这样的地方，房价一下子超过峰值了。许多地方的房价还在回暖之中，可能上海、北京回暖比较快一点，但从北京来看，房价还没有突破历史峰值，如果是自住性需求，自己要住房的话，什么时候买都是合适的，只要你买到合适的房就行。还有一个情况，中国和国外的情况不一样，像美国、英国，已经是市场饱和了。房价是随着居民收入的增长、随着城市土地的稀缺性增长而提高的。在中国更明显。所以我认为，无论上海北京，10年以后房价不可能还像现在一样。长远来看，我们的收入还在提高，房价随着居民收入的增长而增长，这是必然的。当然，也有人说，上海北京的房价收入比已经超过警戒线了，但要看到，全世界大都市的房价都是如此，不像一般的地方，因为它有购买力的成分，你不买的话有钱人就来买了。这就导致很多人买不起，或者更多人靠自己的力量解决不了住房问题，怎么办呢？这些大城市社会保障的比例就要高，保障的力度就要大，就是说，要保障不同层次群体的住房需求。

　　理财一周报：您说量力而行非常重要，一旦弄虚作假、任意放贷，让那些无力还贷的人都买了房，就容易造成泡沫了。

　　顾云昌：是的。因为全世界房地产泡沫的出现，都是与支付能力有关系。泡沫怎么起来的？就是居民的购买能力大大超过支付能力。怎么超过的呢？就是金融支持，用金融杠杆撬动的。这个过程中，国家的金融政策怎么来把握这个力度，执行当中要防止弄虚作假，不能故意让没钱的人来买房。现在强调二套房政策收紧，我是赞成的，恐怕全社会，包括单位、个人、银行，都要来维护这个政策。

　　理财一周报：关于房地产成本问题，您说在市场经济下，公布楼房的成本对销售价格是没有大作用的。但我们刚才也提到了，中国房地产市场又不是很市场化，不能全靠市场机制的。是否可以这样理解，在中国特殊的条件下，公布成本还是会起到一些作用？

　　顾云昌：房地产成本是一个比较复杂的问题，不同的城市、不同的项目、不同的开发商，成本都不一样——当然要弄也是弄得清楚的。但从市场来说，它还是供求关系决定的，这个供求关系和政府的调控有关系，和政府的土地供应、整个房地产市场资金的流入——我讲的“钱松地紧”的关系——有关系，这导致了房地产市场的供求失衡。比如说，某个地方购买的人群并不多，但供应量很大，价格自然会平稳，甚至像2008年的时候还会降价，降到成本以下；如果市场持续供不应求，就会涨价，远远脱离成本，这是市场经济的原因。虽然政府在其中起了很大的作用，但市场机制还是在发生作用，发生作用就发生在供求关系上面，在价格上面还是市场机制。当然，在市场经济下，只要有需求，供应会大量地提供，但我们的土地又掌握在政府手中，供应受到限制。

　　理财一周报：所谓公布，应该是对市场消费者和公众的公布。尽管对公众不公布，作为权威研究机构的专家，您是否认为政府对各地房地产的成本，其实是基本有数的？

　　顾云昌：应该是比较清楚的。搞房地产管理的政府部门应该知道房地产成本是多少。但是具体的项目都不一样。作为地方政府来说，重点还是放在如何使供求关系平衡上，不要出现严重的供不应求。并且，供不应求既有供应方面的原因，也有需求方面的原因。为什么导致需求那么旺盛呢？投资者没有其他投资渠道。另外整个宏观经济层面，大家感觉到通货膨胀的压力，大家只好把钱搬家到房市里来。

　　我不是说不要研究成本。开发商肯定每天都在研究成本，不过不公开就是了。作为上市公司的话，它的成本是要公布的。很注意的人，从上市公司的业绩当中，可以看出地产的成本多少。我的意思是，不从供求关系上而从成本上动脑筋，通过成本研究来压房价，作用不会太大的。当然也会起到一个作用，让政府看来，供求失衡了，要调整供求关系。作为政府，肯定是从供求关系角度去考虑调整的。而开发商是要从成本方面去提高利润。

　　房地产拉大了贫富差距

　　富裕阶层通过房地产市场保值增值的功能赚了钱。但是中低收入阶层家庭，工资收入增长跟不上房价增长速度，结果越是不买越赶不上上涨。所以贫富差距不会在市场中来解决，很大的责任还是在政府头上。

　　理财一周报：我感觉您此前谈一些房地产的问题都比较冷静。提出的一些观点，可能不会得到所有人的赞同。一些网友还会有一些激烈的言辞。作为一个研究房地产业的专家，您怎样看待一些网友的意见？

　　顾云昌：我的观点不是今天才有的。我一直坚持从实事求是的角度，追寻研究房地产业的内在规律。对一些网友提出的激烈意见，我其实是很同情他们的。因为房地产市场本身，不可能有能力去解决贫富差距问题。相反，我看到在上一轮的房地产发展过程中，还加大了贫富差距。毕竟2000年前后，市场买房的都是有钱的人。等到他们要改善住房条件，把旧房卖掉的时候，房价已经涨了很多了，他们会赚一笔钱。富裕阶层通过房地产市场保值增值的功能，是赚了钱的。这也符合中央提出的“财产性收入”。但是中低收入阶层家庭，工资收入增长跟不上房价增长速度，结果越是不买越赶不上上涨。所以贫富差距不会在市场中来解决。这个问题要解决，很大的责任还是在政府头上，这是保障性的功能问题，比如在房价快速上涨过程中，如何使中低收入家庭生活有着落。市场是市场，保障是保障。

　　当然，市场有很多不规范的地方，比如一些开发商，或者少数的中间商或银行机构，在里面弄虚作假、兴风作浪，这样的情况也存在。但我觉得这些毕竟是少数。看问题不能以少数现象来掩盖市场的本质，要客观地看待房地产市场对老百姓的影响，对经济的拉动作用。中国的房地产市场还是一个很年轻的市场，存在的问题需要不断规范。最近听说一些开发商又开始捂盘惜售了。作为一个商人，他当然希望得到最大利润，越往后面拖，房价涨得越高，利润就越高。市场对这样的行为，应该说感到很尴尬。政府该怎么做呢？北京市就约谈房地产商，要求不要捂盘，要放大供应量。这些事情是要做的，要呼吁政府去管理。光是骂，也解决不了问题。