在过去的几年间，万科一直以令人艳羡的销售业绩牢牢占据着中国房企“老大”的位置，不过这样的情形却很有可能在不久的将来发生变化。本周一晚，万科A发布了中期业绩公告，上半年万科销售金额首次突破300亿，达到307.6亿元,同比上升27.5%；实现销售面积348.8万平方米,同比增长31.2%。

　　尽管万科仍保持了销售金额、销售面积居行业第一的位置。但业内人士却分析认为，随着时间的推移，万科很有可能在未来的一到两年间，失去其“老大”位置。

　　保利取代万科成为业界老大？

　　来自易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司的一份报告显示，由于错过了2008年最好的土地抄底时机，万科在土地市场上失了先机，并很有可能被保利迎头赶上。报告显示，万科在去年上半年其实就已经开始了土地战略调整，彼时，万科认为沿海城市房价和地价已经偏高，加上王石的拐点说，于是万科开始把土地由东往西、由南往北转移，同时于下半年全面推进“现金为王”的策略。

　　在此策略下，万科加大了销售力度，压低库存，对于拿地也显得极其谨慎。资料显示，万科于2008年中期和三季度两次下调项目开发面积，全年的新开工面积也由年初计划的848万平方米调整为570万　平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。

　　易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司成都机构的分析师称，万科在去年下半年采取了收缩战略来应对房地产市场危机。“比如下调下半年开竣工面积，开始减少新增土地，并加大销售力度，降价促销等。”这种保守策略使得万科在整个2008年中仅新增土地387.78万平方米，不仅远远低于保利的拿地面积，而且由于战略问题，其拿地价格也明显偏高，数据显示，万科2008年里拿上述地共花费128.53亿。

　　而对比保利，根据易居提供的数据，整个2008年里，保利新增的639.01万平方米土地储备，仅花费62.30亿元，楼板均价算下来不过975元/平方米，可以说是成功抄底的典范，保利也因此一举成为2008年中拿地最多的企业。

　　保利成功赢得土地市场先机

　　“其实我们仔细观察，会发现保利在重复万科的成功模式。”易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司成都机构的柴冰虹称，万科的真正崛起是在2005到2006间，“2005被称为房地产的调控年，但正是在2005年里，万科实现了迅速崛起。”相关资料显示，早在2004年里，万科还并不是国内房企老大，排在其前面的有合生创展、天津顺驰、上海绿地，此三家房企在2004年里销售额均突破百亿，而万科在当年的年销售额仅为91.6亿元，销售面积为163.8万平方米，同比增长49.2%和24.0% 。

　　但在2005年里，房地产业遭遇了严厉的宏观调控，大多数房企都遭受重创，顺驰、绿地等房企的销售额相比2004年，皆有不同程度的下降。而反观万科，根据当年年报显示，万科在2005年里实现了销售面积231.8万平方米，销售金额139.5亿元，同比增长41.5%和52.3%；实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7%，净利润13.5亿元，同比增长53.8%。

　　而从那以后，万科开始一路领先，连续4年保持着高增长的势头，资料显示，2006年万科销售金额为212.3亿元，同比增长52.2%；2007年万科销售金额为523.6亿元，同比增长146.6%。

　　分析师称，万科崛起的“秘诀”其实很简单，即万科在被称为地产调控年的2005年中，拿了大量的便宜土地。根据查阅到的资料显示，2005年，万科新增了651.2万平方米土地储备。万科总裁郁亮对此也公开表示，在2004～2005年调控风雨刚刚降临时，万科就明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”，并在行业普遍傍徨的情况下将2006~2008年设定为万科的高速增长期。

　　“其实这是一个非常简单的道理，市场都在唱衰的时候，地价、房价肯定会最便宜，就像当年的李嘉诚，如果不是在房地产最衰退的时候，大量买进物业，相信也不会有今天的和黄。但是道理虽然很简单，真正能做到的却没有几个。所以即便如万科这种复制过这种成功模式的优秀企业，在面临2008年的情形时，也开始有所犹豫，结果错失了拿地良机。而当今年上半年楼市开始回暖时，地价有所上涨时，万科反而加大了拿地节奏，结果自然也可想而知。”

　　分析师同时称，在利润率、品牌美誉度相差无几的前提下，土地往往会成为房企决胜的关键所在，所以，从2008年的情况来看，保利已经抢得了市场先机。

　　销售差距逐渐缩小

　　不仅土地市场赢得先机，在销售方面，保利与万科的差距也越来越小。

　　尽管 截止目前为止，“招保金万”中只有万科公布了半年报，但根据此前的中报业绩预告，保利地产(600048,股吧)中报业绩预告为,上半年销售面积252.43万平方米,同比增长164.41%；销售金额210.54亿元,同比增长168.18% ，预计保利上半年为上市房企中销售额、销售面积增长最快的企业。

　　事实上，保利保持如此快速的增长速度已持续了很长的时间了。相关数据显示，从前年以来，保利就一直保持着良好的发展势头，即便是在房企销售普遍不佳的2008年里，保利仍实现了房地产销保利仍实现了房地产销售面积、销售金额、营业收入同比分别增长29.48%和20.36%、91.24%的佳绩。

　　反观万科，2008年万科全年营业收入达到409.92亿元，同比仅增加15.38%， 而全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。而2009年上半年，尽管经历了楼市小阳春，但万科的销售金额和销售面积也只是相比去年同期分别上升27.5%和31.2%。很显然，万科在经历了2005~2007的高速成长期后，步入放缓期已渐成事实。

　　所以，如果保利继续保持高速增长势头，其取代万科，也时不远矣。