对大部分市民来说，到昌乐路文化市场淘书，到拍卖行淘古文物字画，似乎早已司空见惯，但如果提起到拍卖行“淘房子”，可能会有一些市民对此感觉陌生。

　　但事实上 ，通过拍卖行进行淘房的市民正逐日增多。不过，据青岛市拍卖中心副总经理徐湘洲介绍，进入拍卖市场的房源虽然起拍价远低于市场价，但却“以手续不齐全的房源居多 ”，其中不乏小产权房、银行委托抵押房产、因拖欠购房按揭款被抵债的房产等。

　　这些“瑕疵”房产的存在，一方面容易导致日后产生产权纠纷，另一方面也暴露了二手房拍卖日趋火爆背后暗藏的利益链条。

　　-现象

　　拍卖行淘房平民化

　　“买二手房不一定要通过房产中介，到拍卖会上也能淘到中意的房子，而且价格可能还远低于市场价。”自去年以来，家住大港一路的市民程世保一直关注各方面的房产拍卖信息。最近一次的拍卖经历让他至今记忆犹新，5月份，因为他片刻的犹豫，位于崂山区香港东路的一套170平方米的住宅被人以130万元的成交价“闪电”拍走。

　　“当时这所房子的起拍价是120万元，从开始举牌到最终结束，只用了不到5分钟的时间。”程先生说。

　　细心的市民不难发现，自今年3月份房地产市场成交开始活跃以来，媒体刊登的房产拍卖公告越来越多。“拍卖行组织的房产拍卖已经不只吸引大的投资客商，以个人名义参与竞拍的市民也越来越多，这是一个很值得注意的现象。”青岛广华置业总经理助理于湫先生说，由于通过拍卖行渠道成交的房产价格起拍价较低，因而有大量的投资客户参与竞拍。

　　“拍卖行里面活跃着一批特殊的投资群体，在他们看来，到拍卖行参与房产竞拍是一条蕴含高利润的赚钱之道，尽管这高利润的获得往往伴随着高风险。”青房置换总经理秦彦说，作为一条非主流的房地产交易模式，到拍卖会上买便宜房子正被寻常市民接受。

　　-调查

　　低起拍价成“诱饵”

　　8月6日，记者通过电话查询得知，将在近期推出房产拍卖的拍卖行不下20家，整体上看，岛城的房产拍卖场次较之去年有所增加。

　　“目前，房产拍卖已经占到整个拍卖市场业务的七成以上。”青岛市拍卖中心副总经理徐湘洲说，以青岛市拍卖中心为例，较大的房产拍卖专场每个月都有3到4次 ，今年的拍卖场次及标的物明显比去年增多。

　　记者调查发现，拍卖行中的标的物主要包括商住公寓、尾房、沿街商铺和普通住宅等。但这些标的物都有一个共同特征：起拍价非常低。以青岛诚成拍卖行有限公司拍卖公告提供的一套位于市北区芙蓉路128号的房源为例，该标的物的建筑面积为 73.25平方米，起拍总价为41.6214万元。记者粗略算了一下，这约合5682元/平方米。但记者调查了解，同样位于市北区芙蓉路128号的二手房售价在每平方米8000元到8400元之间。

　　同样，由山东新世纪拍卖行公告的位于瞿塘峡路38号的一套标的物，建筑面积约174.78 平方米，起拍价为134.21万元，约合单价7678元/平方米。但据22世纪不动产一位房产经纪师介绍，目前该区域同样户型的二手房交易价格每平方米在1万元以上。

　　“较低的起拍价当然是为了能吸引更多潜在的买家参与竞拍。”徐湘洲说，在房产拍卖会上，起价较低、地段较好的标的物容易引来更多买家，在竞拍过程中因为竞争的激烈当然更容易拍出合理的价格，否则会因缺少买家而遭遇无人举牌的流拍尴尬。

　　因为起拍价低，青岛诚成拍卖行有限公司一位姓沈的负责人介绍，该公司在8月5日做的拍卖公告见报后，位于东海西路和芙蓉路的3个标的物每天都要吸引百余人预约看房或电话咨询。“现在我已经接了无数个电话了。”这位沈姓负责人说。

　　-提醒

　　便宜背后有高风险

　　据徐湘洲介绍，目前进入岛城拍卖市场的房源主要包括以下几种：一是因拖欠购房按揭款被抵债、开发商拖欠工程款等导致房屋涉案被银行委托、抵押拍卖的房源；二是个人委托拍卖的部分小产权房或者急于出手快速变现的楼盘或二手房；三是典当后房主无法按期还款形成的绝当房产。

　　“进入拍卖市场的房源不管属于哪类，可以分为手续齐全和不齐全两种，但以手续不齐全的房源居多。”徐湘洲说。

　　清泰律师事务所的朱维栋律师曾接手一个案例：今年3月份，黄岛一位姓梁的市民以不到15万元的价格从拍卖行拍得位于黄岛长兴岛街的一套90余平方米的住宅，可钱款交清后办理交房时才发现该房是抵债房，不仅另有“业主”，而且房子还被租给了他人居住。因纠纷问题梁先生至今也未拿到房产证。

　　“尽管房源存在暂时的产权纠纷，但并不意味着这些房源毫无价值，恰恰相反，竞买人拍得标的物后，只要解决了纠纷，这些房产一样身价不菲。”徐湘洲说，这正是拍卖行不必担心房产拍卖会冷场的主要原因。

　　青岛市拍卖中心每年都会组织几十次大大小小的房产拍卖会，徐湘洲早已熟知这一条在外人看来透露着些许神秘气息的“产业链”。“存在产权纠纷的标的物我们称为‘标的瑕疵’，但多数由法院委托拍卖的标的物在成交后法院会出面解决纠纷，如果有法院积极协调，这些纠纷往往可以顺利解决。”徐湘洲说，“多数情况下，利润大小与风险是成正比的。”

　　-释疑

　　二手房为何跑进拍卖会

　　不仅在青岛，“拍卖行与房产中介争抢二手房市场”的新闻在国内其他城市 ，也屡见不鲜。那么，为什么会有一些二手房愿意“走上”拍卖会呢？

　　“说它是非主流的房产交易模式，是因为通过拍卖会成交的房产毕竟占总成交量很小的比例。”青房置换总经理秦彦说，但从2008年以来，委托拍卖行来寻找买家的房产呈增长趋势，岛城的房产拍卖市场渐渐走入了活跃期。

　　“二手房市场逐渐走向规范，目前实行的网上签约制度将存在产权纠纷的房产拒之房产中介门外，二手房价格的上涨趋势也使卖方开始尝试把房产交付给拍卖行，以寻求更合理的成交价格。”秦彦说，此外，当前房产价格变幻不定，不少委托方出于急于套现的目的，也选择把房产交给拍卖行寻找买家。

　　采访中，记者还了解到，截至目前，青岛市具有注册资质的拍卖行有60余家，均同时具有房产拍卖资质。另据了解，拍卖企业一般规定5至7天内收齐全款，然后办理过户手续。

　　通过拍卖会寻找买主的二手房中，由银行和资产管理公司提供的抵债房源和不良资产，都在手续不齐全房产的行列。

　　-幕后

　　淘房团专抄底“瑕疵房”

　　一般来说，房产拍卖会上的成交价格都比市场价要低，在持续多年的房产投资热潮的带动下，拍卖行吸引了一帮固定的客户群体低价位“淘房”。“再小的房产拍卖会也会吸引很多人来参与竞拍，只要标的物上面附着较大的利润空间，总会吸引来众多的买家。”青岛拍卖中心的徐湘洲说。另据记者了解，如今，在岛城拍卖市场上活跃着一些淘房群体，他们被称为拍卖行的固定客户群。

　　“瑕疵”房产更抢手

　　“市场上专门有一个淘房群体，他们专门留意各大渠道公布的房产拍卖信息，而且专门竞拍法院或资产管理公司委托的不良房产。”青房置换总经理秦彦说。

　　青岛市拍卖中心副总经理徐湘洲也表示，活跃在拍卖会现场的都是“熟面孔”。“不良房产因为存在产权等方面的纠纷，起拍价及最终的成交价都要远远低于市场价格，因而成为这部分淘房群的竞逐对象。”徐湘洲说。

　　据介绍，这些淘房群体在拍卖市场早已活跃多年，被称为拍卖行的固定客户群。“拍卖行和房产中介不一样，房产中介提供的是一对一的交易环境，而拍卖行对标的物进行拍卖时参与人却是多对多。”徐湘洲说。

　　青房置换、22世纪不动产等房产中介都设有单独运行的拍卖公司，专门负责对房产进行拍卖，这里面包括自然委托人委托的普通住宅。“值得注意的是，手续齐全的普通住宅并不受欢迎，手续不完备的‘瑕疵房’最为抢手。”青房置换总经理秦彦说。据介绍，青房置换拍卖行曾专门组织过手续齐全的二手房的拍卖会，但并没有收到预想的效果。

　　拍卖背后暗藏利益链

　　“房产通过拍卖行进行交易可以形成一个特定的利益链条。”一位不愿意透露姓名的拍卖行工作人员说，这条利益链条上“拴着”上游的委托方（资产管理公司、银行、个人等），下游的各类买家，以及处于中间环节的拍卖行。无疑，拍卖行起着维持整个链条正常运转的作用。

　　“委托方希望房产拍出合理的价格，买受人希望能以低价竞得标的物，拍卖行最终以公开拍卖标的物的最终成交价格来收取佣金。”青房置换总经理秦彦说，这是房产拍卖会上的一条利益链条。

　　“不是所有的房产都能以低价成交，也不是所有的房产都能拍出高价。”徐湘洲说，拍卖会上充满了偶然性，标的物的成交价格在拍卖槌落下之前，谁也没法预知。据悉，目前拍卖会佣金的收取比例为标的物最终成交价格的3%到5%，可根据拍卖之前的协商决定由委托方或买受方支付。

　　落槌前的利益之争

　　既然拍卖行渠道的房产交易存在一个利益链，那么，会不会出现拍卖过程被人为控制的可能？对此，青岛市拍卖中心副总经理徐湘洲表示，违规拍卖行为是《拍卖法》严厉禁止的。

　　“和房产中介一对一的交易相比，拍卖行中的房产拍卖更加公开，因而，更容易形成一个合理的标的物成交价。”徐湘洲说，同时，标的物的起拍价一般由具有资质的评估公司来估定。

　　但是，一位在拍卖行内从业多年的工作人员介绍，由具有资质的评估公司来估定的起拍价并非不可控制。而且，出于各方的利益考虑，对于资产管理公司等委托拍卖的房产，不少拍卖行会做一些“手脚”。

　　“通过小范围的公告可以控制竞拍者的数量，避免在竞拍中产生高价；拍卖时也可以控制拍卖会的举牌现场，拍卖公司会通过控制举牌人来达到控制成交价格的目的。”该工作人员说。投资人以低价竞得标的物后，往往不只交付拍卖行“佣金”，作为报酬 ，还会给拍卖行“特别回报”，甚至远远高于佣金数量。通过这种方式，买受人少花钱，拍卖行也可以获得更高收益。 文/记者 王爱科 实习生 赵珩