虽然有五月份成交量的小幅回升，深圳楼市销售依旧处于僵局，存货大、销售慢的局面依然未得到改观，消费者的观望情绪也没得到缓解。 　　世联地产提供的深圳地区100个在售项目销售进度统计表显示，项目的平均销售率仅为45%；2007年开盘楼盘依然在售的有58个，平均销售率为50.18%；2008年开盘的在售楼盘有41个，平均销售率为37.6%，甚至还有2006年开盘的项目在售。 　　销售僵局难改 　　在这100个项目中，去年开盘至今依然在售楼盘中，90％楼盘是去年8月后开盘的，销售不足三成的占25％，平均销售率仅50％。去年上半年开盘的楼盘平均销售率为71％，明显高于去年下半年开盘的项目。 　　去年8月可以被视为深圳楼市的分水岭，房贷政策调整令得市场的疯狂戛然而止：今年销量最高的5月份，一手房住宅成交量仅为38.48万平方米，不及去年月均成交面积的一半；而住宅均价为11014.14元/平方米，跌至去年年初水平，与去年最高点相比，跌幅达34％。 　　去年8月后开盘的项目销售明显陷入困局，去年10月开盘的中信红树湾推出733套，销售率仅5.3％。分析人士指出，今年深圳楼市滞销情况明显，5月大部分新开盘销售率只有10％左右，只有一些因市场变化而作出价格调整的项目取得不俗成绩。销售率高低各异，主要在于楼盘的定价是否接近目标客户的心理承受价位。 　　深圳市国土局房地产研究中心负责人王锋也表示，现在的销售量对比去年的水平，是相对较低的，主要是去年过快上涨的房价抑制了购房消费需求，而宏观调控政策下预期不明朗，造成了深圳楼市观望情绪严重，依旧处于调整期。 　　“观望是调整阶段的特征，房价如今已有３０％的跌幅，估计未来深圳房价调整会继续，但是从近几个月的统计数据观察，这个调整幅度在缩小，下探幅度不会太大。”王锋告诉记者。 　　记者观察到，从春节过后，深圳楼市一直是靠“特价房”维持成交，没有推出“特价房”的楼盘基本卖不动。业内人士分析，要突破有价无市的格局，接下来多数楼盘的售价可能还要跌掉一成，深圳楼市均价或将破万，8月之后将是深圳楼市第二个分水岭。 　　“假摔”变“真跌” 　　日前，深圳几个被市场关注已久的楼盘同时公开发售，位于龙岗区的中海康城国际早在6月初就开始进行大规模宣传，并打出“4980元起”的广告吸引眼球。 　　据悉，“雷圳0755”开盘当日就销售了190套，这对于眼下日成交量仅200套左右的深圳一手住宅而言，190套的业绩无疑值得同行羡慕。该盘因开盘均价不足“万元”而成为焦点，成为当前深圳关内首个均价不到“万元”的楼盘。 　　深圳中原地产研究部分析人士指出，深圳市场一个明显的现象是，发展商大幅度降价时，买家就涌现出来；发展商不降价了，买家就继续观望。深圳市场上并不缺乏购买力，但购买力对房价下跌的预期依然存在，不敢轻易入市。 　　深圳市国土与房管局的分析报告显示，今年前5个月深圳新建商品住宅空置面积67万平方米，同比增加82%；商品住宅销售123万平方米，同比下降55.6%。深圳楼市销量低迷，库存增加。 　　有业内人士分析，尽管5月份的一手住房成交量有所回升，但并不能说明市场已经回暖。6月的成交量依然不容乐观，可能再度陷入低迷。