活动时间：2008年6月30日（周一）14：30---16：30 　　活动地点：富力又一城售楼处 　　活动形式：专家论坛（焦点网主办） 　　论坛主题：城市快速路开通和CBD产业升级----五年后的五方区（话题内容附后） 　　发言嘉宾： 　　北京富力城房地产开发有限公司总经理：邬琳 　　北京清华城市规划设计研究院副总规划师，清华大学建筑学院副教授：袁牧 　　教授级高级建筑师,国家一级注册建筑师：谢远骥 　　啊特金斯顾问（深圳）有限公司北京分公司、城市规划顾问事业部产业经济学博士、高级顾问张祺 　　第一太平戴维斯物业顾问有限公司住宅部助理董事：杨天生 　　焦点网新闻中心副主编：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)（主持人） 　　以下为直播内容 主持人：马磊 　　主持人：那我们今天的论坛现在开始。我记得在2005年7月份的时候，我来过这儿，这是时隔三年之后又来到这里，感觉是从业内的一个记者的角度来看的话，富力又一城跟我三年前看到的景色完全不一样。我们今天为什么在这里举办这个论坛呢？是因为以下的这几个理由，第一是今年的这种形势；第二个是今年是奥运会，一个月之后奥运会就要召开了；第三个是从目前的状况来讲，包括中关村，还有CBD的发展是怎样的一个发展模式。我们通过今天的的论坛从城市发展的角度来讲，探讨所经过的趋势是怎样的。我们今天很荣幸地请到了世界级的一些专业级的人士，来探讨城市快速路开通和CBD产业升级的问题。 　　首先来介绍一下我们参加论坛的嘉宾，北京富力城房地产开发有限公司总经理邬琳，北京清华城市规划设计研究院副总规划师、清华大学建筑学院副教授袁牧，教授级高级建筑师、国家一级注册建筑师谢远骥，啊特金斯顾问（深圳）有限公司北京分公司、城市规划顾问事业部产业经济学博士、高级顾问张祺，第一太平戴维斯物业顾问有限公司住宅部助理董事杨天生。欢迎各位，我是马磊。 　　我们现在看起来这里仍是一个很不完美的地方，比如说在配套，还有其他不熟悉的区域，可能目前很能享受到的东西，还需要一个大的建设，但是我们已经看到了它和三年前的一个变化。今天我们设置的主题是城市快速路的开通，第二个主题是CBD的产业升级，第三个主题是五年后的五方区和我们这两个之前的关系是一个包容的关系。在这个动荡之际，焦点网也非常关心我们的这个问题。还有就是希望我们富力城就我们现在的状况来介绍一下，然后我们大家一起来进行分析。有请邬总！您介绍一下我们都知道富力又一城它自己的历史，但是我们希望知道更广大一些，因为我们现在在进行网络直播，还有很多对CBD感兴趣的网友。您当初为什么在这做这儿做城，是什么构思，包括现在的情况给大家简单介绍一下。 北京富力城房地产开发有限公司总经理：邬琳 　　邬琳：其实当中买这块地的时候，那时候我们是先有了富力城，那时候我们是32亿拿的那个地来建设，当时拿的时候，作为我们公司来说，我们公司拿那块地是擅长的，大家都知道我们是以广州公司为总部的，我们曾经成功改造硫酸厂等等，我们对小区的改造是非常有经验的。2004年的时候，我们看的这块地是奶牛场，当时大家都不看好这块地，但是我们大家都知道有个五环路，将来的规划有化工桥，老板就比较看中这块地。我们作为发展商来说，买每块地进驻每个地区，都会有很多的研究，包括政府的发展方向，还有其他的一系列因素。我们当时买这块地的时候，是因为这个规模比较大，我们现在从2005年7月份开始到现在已经三年的时间，这三年的时间，我们已经卖到最后一期了，在整个过程当中，其实我们公司在对这个公司那么有信心，应该是有几点： 　　第一个，我们自己的北京总部是在双井那边，我们的酒店都已经落成了，基本上开车的时间，包括我从公司到这边是大概20到25分钟的时间。 　　主持人：您是住这边吗？ 　　邬琳：不是。 　　主持人：我知道有很多你们的同事住这边？ 　　邬琳：很多，我自己没有在这住，我们本公司的很多人员都选择了富力又一城。并且我们还可以开出公交线路，有班车，出行比较方便。另外，我们公司除了卖房子以外，还做了很多配套的东西，比如说教育方面，我们引入了芳草地小学，也是市重点学校，还有我们的商业街，开辟了有一万平米左右，我们是衣食住行，还有银行什么都有。 　　另外，还有我们自己的园林配套，园林我们B区和A区已经交付使用，在园林的要求比较高一点。南方更加细腻一些，会讲究一些风水，包括如何的园林布置上，希望给业主比较好的环境。星期六、星期天你们可以看一下，年轻人上班去了，剩下的就是老年人和小孩了，其乐融融的景象比较多。 　　主持人：我觉得从我们一个模板，或者是一个研究对象来看的话，其实富力城符合我们过去新区的特点，就是刚开始这个地方不是被人看好的，甚至可以用荒凉这个词来形容，包括CBD容量的满足，还有快速路，就这么一个问题，我们就进入了今天的第一个主题，我想先谈产业升级的情况。相联系的所必备的因素是什么，我们在座的三位专家是搞规划方面的，我们想请袁老师先谈一下，在您过去做规划的过程当中，因为北京这个地区比较特殊，过去可能会犯一些错误，像过去的城墙要拆掉，但是要怎么建，很多问题都没有答案，对于今天的情况来讲，您觉得应该注意一些什么东西。 北京清华城市规划设计研究院副总规划师，清华大学建筑学院副教授：袁牧 　　袁牧：我想先问您一个问题，我刚刚看这个，你们提出来五方区，五方区这个概念有没有一个特指，我在琢磨这个问题，是指哪一块，还是指一个特殊的地段，还是指的一个特殊的公民区，还是指的什么？包括在北京大的一个地位，都是很清晰的，那么经过多少年的变化之后，那么它会成为一些新的包括产业也好，包括人的居住的方式，居住的构成也好，会产生一些新的变化，其实我们现在在探讨的就是一个是一段时间以来，我们所看到的变化，第二个是我们其他能够预测一下，在将来这个变成会朝什么方向去发展。刚刚为什么我说我想提一下，如果你对这个五方区有一个特指的话，我们谈这个谈起来就会有目的。这块我有兴趣，因为这块我上个学期在四年级的城市设计教学的时候，我学生们有一组是选择了这个边上的地段做一个城市设计的题目，这个是他们自己做的一个题目，主要是做焦化城的，焦化城是一个发展的契机，是从一个重要的工业基地，然后搬迁走，这个是一个剧变，它的变化一定会带动它周围城市的所影响的区域的变化，学生做了一个研究，带他们做完这个研究之后，我也有一定的兴趣，今天看了这个富力城之后，这个区域实际上是它的变化远远超过了我们一些区域的想法和看法，这个一会儿讨论的时候我们再接着聊。 　　对于北京来说，大家知道规划其实很多时候作为大家理性的预测，但这种理性的预测往往是跟不上它一些非理性的变化，那么它会出现很多的契机，而这种契机对于很多城市的影响会远远超过你理性的判断，但是有些契机是理性的，有些契机是非理性的，那么这个契机实际上对城市带来大的影响，这又回到我们刚刚说的题目的这个东西。因为我看了提出来的题目，一个谈到了CBD，一个谈到了快速交通，这一块恰恰是我们上学期在做区域规划研究的时候，我们最关注方面的内容，我们学生对于这一块，我们就提出来，有几点是对这个区域影响最大的契机。 　　首先，第一个契机是这个土地的契机，作为这样一块土地，在北京承担着一个什么样的作用，过去承担着怎么样的作用，在遇到一定的契机变化之后，将又承担着什么作用，这是一个契机。第二个是外围影响的契机，我们也分析了，北京的公路发展，北京的发展是不均的，曾经想过能否均匀的发展，但是延续下来，包括北部和南部的发展，都是最明显的。最后东部来说，发展的契机和动力是什么？是什么影响它的发展？这个动力是影响到整个成立的规划，而不是只影响CBD这块，这个影响的范围是非常广。不光是影响到CBD的周边，甚至影响到了北京郊外以外，包括通州、燕郊等等。 　　另一个话题就是我们刚才提到的就是城市交通的发展有了这样的一个契机。去年我们已经看到了京津第二条快速通道，现在已经有第三条的快速通道了。 　　主持人：和那个经济高速连一块去了。 　　袁牧：对，它眉一挑承担的是不同的作用。而我们这个点上承担的是什么？这个我们待会儿聊的时候可以接着聊这块儿。我们最后分析出来有一点我相信是比较有意思的，就是说不管什么样的契机，它一定有正面影响，也一定有负面影响，那么这个话题其实大家可以敞开的说，正面的效果和负面的效果，我觉得这个都是有的。 　　主持人：您刚才说到外围的影响，一方面是东部的，辐射的范围非常广，还有第二和第三个呢？ 　　袁牧：我说的外围影响实际上是说城市职能的外延，这个区域过去是工业区，而且是一个化工工业区，实际上在北京很早提出来退二进三之后，这个区域曾经要被第三产业替代，这个在北京大型的污染的企业，都要逐步的退出北京，这个面临着北京的产业如何升级，这是第一个，就是我们所在的产业升级。 　　第二个，是这个土地之外，能够影响它的最大的动力来源，那么这个动力来源呢，你刚才提的对，比如说CBD的产业升级，会对它产生很大的影响。成立发展的动力源很多，但是从东部来说，最大的动力源是CBD。就如同西北海淀区最大的动力源是中关村。而CBD的产业升级一定会对它产生很大的影响，那么这是一个影响，那么第二个影响是我们刚才也提了，是整个城市结构的变化，包括交通结构的变化，包括它用地结构的变化。刚才我们谈到了用地，有一些道路和可建设的，还有一些是不可建设的。 　　第三个，是我们去年在做这块研究的时候，一直在研究比较多的一个，今天没提到，实际上是人对这块的影响。人对这块的影响，实际上是两部分，第一部分是原来就在这的人会产生影响，北京在去年、前年，一直是一个非常热烈的区做房地产开发，就是前门区，这是北京极典型的一个北京老城的低居住成本区域，通过它的改造之后，把整个区域的改造方式，和人的居住模式，和整个人在这个区域里面的整个要撤离，那么这块我们就一直在琢磨，过去的这块人对这到底有没有影响，影响有多大，会出现什么样的情况。第二个是外部的人对这有什么影响，而外部的人其实刚才一样，我们提到了它的一个驱动力的问题，而人本身的思维也是一个非常大的驱动力，这个驱动力从北京来自于什么方向，实际上也是从CBD，这是一个最大的思维方向，这儿的人的思维方式和工作形态，还有生活状态都对这产生了影响。 　　主持人：我是在很认真、专心地听袁老师讲关心我们主题和主题展开的内容，比如说我们在国家规划，包括我们不管是在做经济层面的时候，有一种东西是我们可以把握的，有一些东西是我们不可以把握的，就像市场经济和计划经济，但是就像是人生可能有很多的偶然事件一样，很多的惊喜都会在偶然事件中发生，或者说我们今天对富力来讲，我们盖了一块地，从以前到现在涨得不错，您刚才讲的是背后的因素在起作用，比如说是人，是内部的人和外部的人，我觉得从这几方面来讲的话及贪色这个背后的真相是什么，包括我们通过现在这个真相看的话，看到将来是怎样的，包括股市这个月是怎样的，下个月又是怎样的，这个是我们比较想看到的问题。现在我们请谢老师来讲一下这个问题，其实现在这个地方，如果用　计划的形式来界定的话，很难界定是什么区域，但是本身就处在变动过程当中的结果，从这个角度来讲，您觉得从我们产业升级的角度来讲，或者是袁老师刚才提到的城市的变化，包括像咱们的焦化厂的搬迁，究竟有什么规律可寻？ 教授级高级建筑师,国家一级注册建筑师：谢远骥 　　谢远骥：我简单谈谈。这是一个城市，它是一个非常大的有机体，所谓它的有机体，就是它是在不断地发展变化，不断地生长，在这个兴旺，有些地方在衰退，有些地方还在生产，所以城市是一个很大的有机体，就是这样的一个概念，那么具体说到咱们五方桥这一代，定义为五方区，我想这个地方也是由于历史的变化，城市的发展，是新生长的这么一个地方，也就是说这个地方随着城市的发展，就是原来它这个附近是一个化工厂，那么化工厂想当年50年代、60年代，甚至70年代的时候，对整个城市的贡献是非常大的。后来，由于城市的发展，这些地方不适应城市的发展，转产或者是搬迁了，后来，在这个地方就想改成为居住区，这个就是在城市新长出的一块东西，那么新长出的一块东西，如果跟母体的联系不紧密，那么它生长得就不快，它就没有条件。就像一个有机体，一个花似的，如果这个花跟主干没有很好的联系，那么它也长不好，所以很好联系，那么有这几个方面。 　　一个是市政工程的管线，煤气、上水、下水、通讯、网络等等这些。除此之外，还有交通，交通是一个非常重要的问题，所以这个地方如果具备了交通环境，具备了水电工程，具备了跟外界交往的因素之后，这个地方就发展得很快。如果没有这些条件，就会发展得很慢，或者是受到影响。大家都知道天通苑和回龙观，当时发展了就居住了，对它的交通发展比较慢，所以很长时间成为一个城市拥堵的地方，所以这样的话，它那个地区就发展得不快。 　　我在五年前认识了一个开发商，做了一个花园，这个楼盘的设计是非常先进的，材料也非常好，是叠式的四层楼，一层二层是一户，三层、四层是一户，还有花园，都是很大的落地玻璃，很高级，当时的成本是7000块钱，卖的时候是8000块钱，这个都没人买，因为这条路没发展起来，所以这个楼盘就死盘了，最近由于这条路发展起来了，所以后来又做了第二期，现在已经卖到两万多了。说明什么呢？就是这个是生活区还是工业区，如果你跟城市联系不紧密，交通不方便，那你就很不好做，这个地方跟五环路联系得很紧密，还有一个京津塘的快速路，这是外环的，主要的还是内环的，跟CBD联系很紧密，所以这个地方从交通来说，应该说是非常边界的。刚才我过来的时候，也没有遇到红绿灯，走得很快。 　　现在的社会跟过去的计划经济不一样了，现在主要是以交通为主，现在要交流、交往、交换，那么这个主要靠交通信息等等这些，所以交通要方便，那对这个地区的发展就应该是很好的，如果是交通不方便，我这个地方就没有发展前途。当然了，这个地方本身它的自我条件完善也是很重要的，比如说它的小配套，商业、托幼、教育等等这些，因为是一百多平方米的楼盘，应该是一个大的居住区了，应该说是城市里很重要的一部分，所以它自己的配套也应该逐渐完善，这样的话，在这个地方才能够形成一个既跟CBD联系比较紧密，同时又有一定的距离，又比较安静，环境又非常优美，非常适宜居住的一个居住区。我想这个地区的升级主要靠交通，主要靠跟城市联系，如果有了这个，我觉得这个发展前景很好，是很不错的。 　　主持人：我觉得您刚才说的非常好，就是从一个区域的发展，就是到本身如何原则自己的楼盘，刚才我们提到一个问题。我们知道现在我们提的这个五方区的概念不是很准确，但是将来这个地方是怎么发展，我相信北京市政府还有有关的人，他们在做决策的人，我相信他们是在考虑一个事，您觉得从规划的角度来讲的话，或者是像搬迁之后，这个做什么比较适合？ 　　谢远骥：我觉得是这样的，这一个地区，如果说搬迁以后，如果它是属于CBD管理部分，因为主要城市由中央大团组成，这一次的主题规划，比如说垡头、酒店桥等等这些都是边缘集团，这些边缘集团主要是解决人口疏散的，这是一个主要功能。除了这个主要功能，最好是在它的周围有一定的就业机会，这个问题我没有查这部分的产业规划，我估计靠近CBD的这个，不一定是按很多产业，这个新城的规划，像这个亦庄，除了居住以外，还有工业和产业，所以这个地方是一个新的新城，顺义将来也成为一个新城，通州也成为一个新城。所以这个地方是属于一个边缘集团，那主要还是解决城市主要功能，疏散中间城市的一个功能。 　　主持人：待会儿聊天的时候，我们可以商榷一下这个。 　　谢远骥：至少这个自我服务的第三产业应该不错的，自我服务的第三产业如果很好的话，那么这个地方应该很繁荣的，甚至可以把城里的一些人都吸引到这里来消费，来到这里享受。 　　主持人：袁老师。 　　袁牧：它这块职能，其实规划大家都能看得见，总之在预测五年时间以后，其实要看五年时间以前的规划就能看到预测的准还是不准，这块我们今天在来的路上，还说一个有意思的事，北京当年城市很小的时候，把小火车拆了，修了一个二环。地面上的道路是二环路，这条道路刚修起来的时候，是要解决一个纯粹的交通性，没有什么辅助性的设施，那时候大家都生活在二环的里面，外面就是一个很弥散的，像中关村等等，那么城市扩张之后，就开始修了三环，修了三环之后，二环的性质就变了，从过去的交通型变成生活型了，开始修二环的时候，大家不愿意住二环，修了三环之后，大家认为二环是好房子，修了三环之后，大家觉得三环不好，三环就主要是在办公，修了四环之后，大家就觉得三环是个好地方。后来，很多的公司都围绕二环来做，修了三环开始是什么都没有，修了四环的时候，就有很多的大型商业中心在，修了五环之后，就有很多大的商业中心在四环，或者是靠着四环，后来是五环可能也是朝着这个方向发展，这个是谁也挡不住的一个过程，这个区也是一样的。交通是一个双刃剑，它会有好的一面，也会有不利的一面。很久以前，北京电视台有拍过的一个片子在放，就是激动快速。 　　主持人：刚才我们就拍那个闯红灯的。 　　袁牧：这个大家都在说，明明是快速，你还要开马路，但是责任在谁？责任其实在城市的建设，一个城市如果是它是生活型的城市，它是不允许这样的快速直接插到城市里去的，它应该保证足够的人可以来往的交通，如果它保证不了人的来往交通，直接把城市型到核心，那么由此可以看出来，这个快速路给城市几乎不仅仅是带来方便，还会带来其他的。尤其是现在，我们指的是北京到天津的交通，刚才说了一句话说得非常好，你是一个在城市外围生长出来的泥土，那么你最根本要说的是什么，是城市的核心。 　　我举一个例子，就是在东京它的发展跟我们是有一点反过来的，它不是先发展的外围这些小的城市，小的这些居住的区域，然后才发展交通，而我们恰恰是这么去做的，它是先做了一个城市的环线，然后向外辐射，然后通过这个辐射线向外延的城市发展，我们现在是相反的这么一个方向。 　　这样的话，我们通过对它的观察，就知道我们发展的是什么样的一个状态，那么从这儿可以找一个地区，五年之后可能是一个态势，从我们现在看其实很简单，我们这在五年之后，可能会遇到一个很大的矛盾，就是如何跟城市中心接轨，那么这可能是相对比较难做的，这个区里边住了一万户，一万户大家都要跟城市联系，跟城区联系，那么如何环节这个，就是刚才谢老师说的第二个问题。那么一个合理的城市，就不能让大家把居住拉在城市的最感官。 　　主持人：这可能是我们另外一个话题了。那关于这个CBD也是我们今天太平戴维斯的杨总，您是香港人，从2001年开始就在北京做项目，您能跟我们说一下CBD的产业升级。 第一太平戴维斯物业顾问有限公司住宅部助理董事：杨天生 　　杨天生：CBD对于我们香港的人来讲对于是中环了，环是环岛的环，所有人都对它来绕着。但是中环的建成不是一年、两年建成了，慢慢一天一天地成长。而我们就像谢老师和袁老师来讲，我们发展得太快了，我们都抓不住了，我今天来是给我们的邬总和富力城添点光彩，我觉得他们是很负责任的发展商，他们做的这是一个小镇，可以说是一个新城。用香港的话来说，诸位就是光荣的大师和前辈，对我来说的话，我就是小打小闹的说说我的观点，从香港来讲的话，我们是卫生城市，就是说去将一些已经饱和的地方，建成一些其他的分社和地区，那我们建成的所谓五方区和新的富力又一城是一个新的地方。 　　在很多国家的很多地区的配套基本上是跟政府挂钩的，比如说是医院、邮政局，还有方方面面的，还有学校是由政府来建的，但是我们中国不是这样的。刚刚谢老师和袁老师刚刚担心的一个，就是住业的一个机会，还有几个方面要去想办法发展住宅区。我有一些不太一样的想法，我的想法就是需要，也等于我们中国人说的就是风水，这个地方最好是去建什么东西的。 　　主持人：风水应该是什么好的风水是吗？ 　　杨天生：举个例子吧，就比如说你在沙漠应该建什么东西，在海边应该建什么东西。 啊特金斯顾问（深圳）有限公司北京分公司、城市规划顾问事业部产业经济学博士、高级顾问张祺 　　张祺：杨总是从风水的角度，觉得应该在海边建什么，还有在沙漠应该建什么，而我们说的是在城市发展空间的基理上，就是在基理上做什么，是怎样的一个城市规划。 　　杨天生：谢谢张总对我的补充。上班的时候车是优哉游哉地都让你，下班的时候都着急了，你别想跑过来，别想跟我飙车，你想回家，我也想回家，因为我回家就是一个安乐窝。我不知道袁总同意不同意我的这个想法，中国是一开一个小区就是几万个平方，十几万个平方，但在外国来讲，几万个平方算大的，在加拿大来讲，是一年整个层次的发展，和一个供应量。我接下来讲，有一点要说，富力城有好几个广东来的发展商，其实慢慢来讲，我觉得应该是从我们自身的一些条件去做好本身条件的话，只要一天在富力城，都要举起一面旗，我们都要跟着他走，因为他们真的要买房，真的要住。 　　主持人：你说的是企业的品牌？ 　　杨天生：对，是企业的品牌。它不仅是在欧洲放亮，是在全世界放亮。我举一个例子，当时它的房子不止是在通州，做了之后，也许会有漏水，还有他们收支的房舍类的工程，我觉得不管他在这里开发多少平方米，我觉得还是需要一点，在政府的行为上，可以讲是需求，可以均衡一点，慢慢来讲，就是说不要房地产的大落情况之下，应该看好这个。 　　主持人：您提到的是另外一个话题了，就是城市的开发商对本身区域的影响，的确是存在这么一个状况，当然这句话，很多人不爱听，就是房产开发的城市真是很快的。 　　杨天生：我觉得这个有一点过了，我觉得这个可能是政府的行为，但是没办法，像那边配套，不跟开发商有什么关系，他们做的是锦上添花，但是这个不应该是他们做的。 　　张祺：我对这个有不同的开发，像富力城这样有实力的公司，应该是向城市运营商，城市运营商就不仅仅是地产的概念，因为我本身在法国生活了几年，对法国的CBD比较熟悉，我现在工作的地方又在北京的CBD，今天我们的话题有两个，一个是城市快速路的开通，还有一个是CBD的产业升级，最后是五方区。我从经济学的角度来讲，追求的是效果、效率，所以从这个角度，城市快速路的开通，按我们刚才讲的，就是用时间换取空间，因为由于快速路的开通，CBD的升级是这样的，由于快速路的开通，就是空间的交易成本降低了，而这个CBD的升级，是产业把外部的成本进行内部的消化。经过咱们的五方区，或者是富力又一城又是什么呢？因为它不仅仅是一个地产，因为它不仅仅是开发一百个平方米的住宅区，我觉得一个方面从城市的配套来讲，居住是一个方面，作为CBD来讲，聚集了大量的白领、精英在这，一定要有一个好的居住环境，也就是我们刚才提到的一个新型的产业开发理念。在这个居住的地方，包括有医院、学校也好。还有一个方面，包括北京的CBD来说，它已经到了一个阶段。 　　我们刚才两位老师分析，北京整体的生长和发展，是不可阻挡地要往这边生长，这样的话，我们有这块地是大有发展，会有产业的对接，也就是一个新兴发展的地区，包括产业方面，这个产业可能是一个总部经济，或者是写字楼，和现代产业相温和的产业。我个人就感觉这个不仅仅是个大盘，不仅仅是个地产的概念。按照我们提出来的就是一个新城化的开发模式，居住是其中的一个方面。 　　主持人：我觉得张总确实说得非常有道理，比如我们去年查中央电视台的时候，当时的长驱不管那么多，就是拉过来就对这个产业发展有好处，但是他们算过，一个区域住宅的部分不能超过20％，尤其是像CBD这种，属于北京市非常注重的一个CBD的核心区，住宅应该说是向外扩张的。 　　张祺：您说得非常对，我对法国的一个区域很熟，它从1957年建设以后，一直运营得不太好，后来经过了一些调整，包括人车分流，包括您讲的一些居住，因为现在它最大的一个弊端是什么，就是白天很热闹，但是到晚上就是人去楼空，现在法国政府要把这个死城变成一个有活力的城区。 　　袁牧：确实你说的非常的对，就是CBD这块，正在向外延伸，目前的情况确实是这样的，那么CBD我也大概的把它的形成和发展的概况大概说一下，北京的CBD，最早的研究是从80年代开始做，那时候北京没有提出来在北京城能够做出这么大的一个商业办公核心的地方，当时北京城没有人敢这么想。从最早的研究时，也没有想到这个可能性，也没有放到现在的CBD的这个地方，包括现在的亚运村的地区，还用首都机场的地区，包括首钢的位置，是放在三环以外的地区，后来想到放在酒仙桥的机场高速那儿，当时正好遇到一个契机，就是朝阳区需要找到一个自己的发展出路，在这个地方，朝阳区做了一番努力之后，在它认为最发展的区域搞CBD，所以就是三环的区域，就是以国贸为核心，来做出一个核心区，就是逐渐向外发展的这么一个区域。一开始，作为CBD来说，我们的规划当时也是做得非常理想的，整个CBD就认为应该是一个高壁架，高的建设长度，因为需要在这个小的区域带来北京最大的经济效益。但是在发展过程中，经过在5到8年发展之后，突然反过来以后，又在检讨这个规划和实施的情况对不对，因为刚才出现了几个情况，一个就是死城的问题，这个在国外的例子非常多，包括东京，大家都提出了在楼顶上建住宅。第二个原因是当时的写字楼发现卖得并不好，因为所有的写字楼都在这儿，解决不了我的住，我那儿吃饭都没得吃，因此上又做了重新的调整，实际上当时也不是从规划，而是事实上在它的土地转让和开发过程中，已经有住宅进去，在这个过程中，才有CBD。这个之后，又面临了刚才说到的实际上是一个产业的升级，这个产业升级，大概是从前年开始，又提出了几个东西，第一个实际上是一个文化创意产业，这个概念涵盖范围非常大，这个区域并不一定非要局限在CBD这样一个固化的区域。现在已经出现了一系列的能够出现这种产业的氛围，而这个周边还在不断地建设，包括通建，包括我们环铁的周围，我包括这个区也有一定的契机苗头在出现。我们甚至包括中央电视台搬到CBD了，因为从CBD的职能来看，它一定包括这一块，不单纯是一种商业和金融的核心区，它实际上是包含所有的能创造最高附加值的产业积聚在这块。 　　主持人：媒体恰恰是最具有代表性的。 　　谢远骥：我觉得CBD的产业，主要是随着社会的发展，有金融服务业，还有刚才说的文化产业等等这些，那么随着经济的发展，我觉得可以说咱们这个区域随着城市整个经济的发展，咱们这个区域的规划，原来可能是以居住、住宅为主，我想随着经济的发展，社会的进步，可能有一部分，服务性的产业也应该在，就是类似一些像SOHO的产业，就是说现在的网络发展。 　　主持人：尤其现在的石油涨价了，这些成本都比较高了。 　　谢远骥：我看你的图里还有LOFOTE的成本，这些都是为一些小公司，为中央电视台服务的小企业，都可以在这里。如果是在这个地方要发展服务性产业，那么对整个城市来说有好处，就是刚才袁总说的如果这个人来回拉来拉去，这样的话，对城市的压力很大，如果说都在这里居住、就业，那么对城市来说，就非常有好处，这样就很有活力，这就是综合城市、新城市的概念。所以我想规划是有规划，但是随着时代的发展进步，那么规划的内容也在不断地变化，因此，规划也有余地，也是随时代的动态规划，这个在规划过程中，在规划过程里面是允许的。比如说这个性质在变化，那么通过一定的手段可以改变性质，为城市服务。所以这个规划，五年以后的发展，随着时代的进步，服务性行业会增加。 　　主持人：你们这边有没有这方面的设想，因为我知道富力今年在香港的股市非常不好，像刚才说的时间换空间，其中就是相当一部分，我们的专家所说的，商业部分占了很大的一个成分，你们对富力这块有这方面的设计吗？ 　　邬琳：我刚刚在脑子里在转一些东西，我有时候在我们的老板在聊起来，就是富力又一城的想法，我们老板是个生意人，他买的地基本上都是我们去看，需做这个市场论证，到底市场环境是怎样的，我会给一些信心。当然有一些是我们非常关心的，像太原、西安都是非常大的一块，我们要考虑几个问题，一个是交通，离远没有关系，但是你一定要方便，你驾车也好，自己出行也好，交通要便利，这是一个关键点。第二个，他会关心这个地块周边它是怎样的一个状态，一方面是它的自然环境，是不是有一个大的污染源之类的，因为作为一个客户的居住来说，作为房地产开发这个很关注的，如果环境污染严重我们是不会买。还有就是有没有可以挖掘的空间，如果有旧工厂没有关系，我们可以改造。其实更多的是我们可以做一些大片的地，基本上会以一种城市运营商的定位去要求。还有一个就是像一些周边有一些什么潜在客户，因为我们毕竟是生意人，周围到底有什么客户，有什么工厂，或者是金融体系，或者是CBD，它的消费力在什么地方，它的消费群体在什么地方，如果这些地方解决了，我们就可以考虑了。说白了，我们公司有很多时候会考虑要引入一些交通线路、设施被套、还有医院设施和学校，我们这个是双赢的，一方面是出行解决了，才会吸引他们来买我们的项目，基本上我们在这么多年房地产开发的时候，基本上累积了一定的经验，就是把这几个东西做好了，就一定能够稳定客户跟着我们富力一直走。 　　关于最近我们开出的关于城市道路的开通，如果我自己作为消费者的话，我自己购房我会考虑什么，我自己会在CBD上班，我不知道别人怎么想，如果你白天在那儿上班，压力很大，我晚上回家的时候，希望是一个清静的，有一定的空间，白天我可能为了工作去打拼，作为白领来说，我的精神压力比较大，我下班以后，尽量的跟他保持一定的距离。另外一个，我要回去住的话，我要考虑到我的家人，在CBD确实是都挺方便的，如果是家人在这住的话，会比较悠闲一些。所以我如果有选择的话，当CBD有公寓，最好是有一定的距离。另外，我也接受不了开车开一个半小时，因为很伤神。因为有时候驾车的时候，特别我们会有想事之类的，你不能开车两三个小时，像我去天津，一般公司会派公司去送我，因为这个过程当中会有电话和短信，你一个是在路上，我觉得把车的时间，要用时间换取空间，我不希望浪费太多的时间。 　　第二个是关于CBD产业升级，我们国家有一个大的区域规划，朝阳区有一个规划，到了我们开发商的手上，我们也有规划，这个规划不光是设计院的，更多的我们会找营销部的同事给意见，因为他们是在一线。一期会问很多的客户，二期会说要建学校、医院等等的。第三期的时候，会说有联华等等的超市，还有按摩等等的。我们旁观有京城雅居，包括现在的有一个很大的楼盘在旁边，就是现在越来越多的人，就是大家都出了一份力，把这个区形成了，就是道路通了，把这里规划成一个居住区为主的，还有其他为辅的这样一个地方，就慢慢地形成了，我个人认为是这样的。 　　主持人：刚才您说得非常有道理，我们的地铁六号线，跟长安街同行，它的重点是在万象的地方，这些年开放了很多的地方，这是先有人了之后，才有地铁，是不会满足人的需求。我想从北京的建设来讲，很多时候也是形式逼着快速路的建设。 　　袁牧：北京市对于交通和城市发展的分析，从80年代初就在这方面发展，实际上包括地铁和重要的轨道线的建设，都致力于整个城市的发展。 　　邬琳：我插一句，说到地铁交通，我们那天有个业主的业委会，他们就是地铁的7号线就是经过了二环、三环，业主很热心就很自发性的，就交换场地，更多的地铁是方便业主出行，我们的业主、业委会，他们就自己去建议他们的站点怎么设计，他们旁边有说建房，他们就说这个口要怎么设，怎么方便，我认为我们的业主觉悟非常高，国家有规划，就是专家有规划的前提下面，他懂得变通，其实我们这边有居民，我们的站点该怎么设计，我觉得他们有突破性的进展，就是包括旁边的升值，就是有开车的开车，没有开车的坐地铁，我觉得这点非常好，就是公众参与。　而且所谓的我们自己给了一个方向以外，就是更多的需要我们的业主和发展商也好，需要大家共同去执行下去，有时候在这个计划当中，根据实际情况进行一些调整都是可以的，然后再结合实际的情况进行一些改变。 　　还有就是我们买那块地的时候，就是2006年的搬迁，我们很清楚这些事情，包括那天我们开车的时候，我们也去看了，跟高效的，那个楼层好，但是大的煤气炉还保留，他的意思就是说，我在网上也查了这些资料，就是工业化的什么主题乐园之类的，有点像798之类的，后来才知道是北京市工业的一个煤气厂，具有历史的意义，可能也见证了北京市的变迁，从以前变成现在这么发达，那个时候也有这么一个观点，就是提出一个工业的主题公园，或者说是一个产业园，更多的把这些人文、历史的东西，通过另外一种方式保留下来。 　　张祺：废气主题公园。 　　邬琳：包括首钢的工业旅游。 　　张褀：我当时在法国的一个地区，就是那样的。德国有一个地区也是这样的，用后现代的一些雕塑，用来做整个城市的一个空间，在国外的这方面做得非常好。在这方面首钢做的一些旅游可能跟这个有一点点区别。 　　邬琳：就可能是CBD它是一个就是一种矿色源出来到我们这边，买我们大单位的就是做生意的一些人，就是三环、四环的是做生意的一些人，他们有钱。买我们小房的是在CBD工作，他们如果在市中心一个房子，租金就到三、四千，那还不如在这里买一个房子，很安全，也比较好。如果在这方面搞一个什么主题公园，我相信会吸引一些客源。 　　袁牧：我们去年做这个的时候，我们的方向稍微变了一下，我们发现做这个区有一个倾向，就是让这个区域就是人留下来了，而这些人就像在前门附近相对来说比较低的，而整个包括文化水平、收入水平的一个区，属于比较弱势的人群，那么他就会带来一定的影响，包括他居住的环境和方式，都相对的要劣一些。 　　第二块就是回到了我们交通这块，就是我们快速交通不在这块建了一个好事。为什么？因为这是一个集散区，是整个天津去北京的，或者是北京去天津的在这集中和散开。而这个集散区过去是最乱的，这种交通集散区是很容易产生交通弱化，这是第二个因素。第三个因素是因为以前是工业区，现在包括水的问题，还有土地的问题，还有空气的问题，也会出现对地物质化的现象。第四个现象，就是大家的观念，因为北京过去的观念叫做东富西贵，北贫南贱，大家都不愿意去南城，这个观念也是个问题。那么如何把这种劣化的现象扭转，当时提出来就是最大的一个依托，就是把CBD能移到高端的产业和液态，其实叫做一种液态，能够放在这个区，让它能够自由的生长。五年之后的五方区，是我们要努力去朝着这个方向去走，实际上我们要做的是这一点。包括城市的管理部门，还有我们的开发部门，可能现在要试一试，防止它出现弱化现象，而让他朝着正好的方向发展，这个可能是更主要的。 　　主持人：因为今天我们最后一个环节，就是大家刚才以三个话题为主，我们刚才说了，我们还希望袁老师开了一个头，就是五年之后的五方区，现在我们对于这个地方，通过一个小时的交流和交锋，对这个地方的品质和它自己的一些气质已经是非常的熟悉了，我觉得刚才像袁老师和谢老师两位说到的观点非常有启发性，比如说五年之后我们是推动性的来看，另外包括像谢老实说到的，我们富力城的发展商来讲的话，希望房子卖得很好，咱们一百多平方米的房子卖得非常好。像谢老师说的像SOHO的方式，还有高附加值的产业挪到这个地方，举一个例子，就是中央电视台和北京电视台，每一个公司都有很多的产业附加值，因为当时中央电视台在西边的时候，它旁边甚至辐射到海边区，甚至辐射到清华里边去，都是给中央电视台办公的，还有的是在外面进行办公，我想这个可能是今后我们的五方区发展的一个方向，最后还有就是睡城和死城的方向。最后就是我们几位嘉宾来谈一下这些问题，张博士先来谈一下。 　　张祺：我自己大的设想一下五年之后的五方区，应该是类似新城和市中心的，带有新型符合区的一个新兴产业的区域。 　　主持人：杨总，现在您谈一下。 　　杨天生：因为这边的环境，我们刚才说的交通的问题，就是希望如果是不管是三十分钟，还是二十分钟，就像张博士说的是一个安乐窝，其实他们很多来到这边的密度是比较低的，很很多的CBD的密度是很多的，那么这里是空气比较好，绿色比较多，也可能是在这个方面来讲，这边的一些天然的一些景色，还有就是一些水气，在这边更生活化。还有就是像谢老师说的工作的环境，工作慢慢迁移到这边来的话，也不是不可以的。还有就是一个城市的规划，应该在香港来讲的话，变成一个CBD不算远的一个城市，应该是这样的，谢谢！ 　　主持人：谢老师提些意见和建议好吗？ 　　谢远骥：我是这样看的，因为未来北京的发展目标，第一是中国的首都，第二个是国际城市，第三个应该是文化城市，第四个是宜居城市。那么这个地区应该说在城市发展很好的一个部分，具备条件了，跟咱们城中心的联系比较密切，咱们未来的发展，应该是非常宜居的，非常有文化的，而且是个开放的，国际的这样一个社区。这样，跟咱们整个的目标是相一致的，我想未来的建设一定会越来越好。 　　主持人：袁老师，就是您提的五方区是什么样的概念，在结束的时候您来概括一下这个概念。 　　袁牧：我先说一下我个人的感觉预测，然后我再说一下五方区，五年之后我有五个感觉，一个是好的，一个是不好的。先说不好的，不好的就是在现有的北京城市交通不便的情况下，那么对于这个区域没有做过多的考虑，也不做城市规划方面过多的建设，那么将来这个区域可能会出现一个情况，就是实际上它吸引了CBD大量的人居住在这，但是没有解决好它与CBD之间的交通体系，那么必然出现这个区域将来会变成把城市内部的交通和城市外部的交通在一个点上，那么吸引力会大大的减低，那么在减低之后，它的这种劣化的速度会加快。那么好的情况，就是我们要更好的做一些事情，就是提升这一块区域的品质，第二，加强它与CBD之间的关系，包括交通关系、产业关系，包括人的关系，那么加强它之后，产生一个良性的合作，那么这个区域是怎样的？五方区将来我从大的范围考虑，它从天津的这条路带来的是什么？天津是继深圳之后，是咱们国家重点发展的第二个区域，那么这个区域在有很大的产业和新兴的金融服务里的一个区。那么它也会依托国家的CBD，而这个CBD在北京，而这个点我们希望它能够成为一个国际化的金融产业新兴的产业带动的链条，而这一个，我们要是去努力的话，应该能起到一个很大的作用，这个五方区是联系北京和天津的一个重要的产业链。 　　主持人：结为还是给我们的邬总，听完了之后，我觉得可以跟你们的老板建议一下，请我们的专家做你们的专家。在产业的远景方面，对我们的开发商来讲会有一定的感受。 　　邬琳：刚才在说的时候我想到一个问题，我们同事说CBD怎么解释？可以是China　BeiJing　Dabeiyao，这个可能在将来会出现不可想象，就好象刚才袁老师讲的二环、三环、四环、五环，甚至六环的建设。所以在六年的几年，袁老师讲得非常好，能从正面看，从反面看，我们是往好的方向发展，还是往负面的方向去发展，我们作为发展中的政府也好，朝阳区也好，大家能够考虑到我们往好的方向去发展，我相信这个事情一定能做到，及早的考虑到一些负面的影响，提早解决交通的问题，还有CBD关系的问题。提早解决，因为我们这里是CBD的辐射区，我们这边有新天地，那边我去逛街。我十年前来北京，跟我十年后来北京，是完全不一样，难以想象，甚至我连三年前我们来的时候，就说这是什么地方，卖五千多都差不多了，谁能想到现在能卖一万块钱，所以我们可以这样思考，五年以后的五方区，我们往好的方向去发展，我相信它的未来一定是非常好的。我说完了。 　　主持人：今天我们在结束的时候，也是非常有收获，从我们的角度来讲的话，其实一开始在北京拿富力城的时候，我在那个地方生活了三年多，就在你们富力城底下，那片非常的破旧，那时候我没有做房地产，后来做了房地产之后，一年之后顺驰拿了皇庄的那块地，后来我到富力城的时候，觉得那块地五千多有人买吗，但是到今年的时候，是完全不一样了。在中国高速发展，尤其在富力城这么一个地方，这个价值是成倍放大的。从这个方向讲，大家虽然说现在是在观望，确实是在观望，有些城市出现了下跌的状况，但是从北京的状况来讲，我们目前还没有看到大幅度下降的趋势。要看在奥运会之后会怎么样，在市中心上班的人有几种选择，可以要燕郊，还有通州，也可以到这儿来买，但是价格是一个方面。我们这边还有一些其他更高层的问题，我相信是我们的专家和政府需要考虑的问题。但是从我们这个角度来考虑的话，我们希望这么一个平台，就是把目前所拥有的一些潜质和自己所现有的一些都展现给大家。感谢我们今天的嘉宾和我们的媒体朋友，还有我们的网友朋友！我们今天的论坛到此结束。谢谢！