中国证券报记者：7月以来，北京、上海等城市商品房销量出现明显回落，主要原因是什么？

　　张贻伦：一线城市的房地产市场在持续热销半年之后出现适当调整是正常的。对于调整的原因，有观点认为是由于价格上涨过快，需求受到抑制，观望气氛逐渐浓厚。我认为，一线城市新房成交的回落，更主要是由于供应不足。

　　供应不足主要体现在三个方面：一是可售库存过低。以7月份的销售量来看，上海可售商品住宅仅够销售1.5个月，深圳、北京则分别有6.9和9.6个月的销售库存，接近历史最低水平。二是去年以来房地产开工建设放缓，新增供应减少。6月以来，新开工面积虽有所好转，但是这些项目至少半年后才有可能入市销售，目前正是“青黄不接”的时期。三是开发商预期价格上涨，捂盘惜售。此前，北京等地的相关部门对开发商捂盘行为进行过整治，但效果并不明显。

　　中国证券报记者：房价上涨对需求的遏制，是否开始在一线城市中显现？楼市是否将再度陷入观望？

　　张贻伦：从一线城市二手房的交易数据分析，目前，需求萎缩的现象并不明显。以北京为例，2009年前四个月，二手房成交量不断上涨，5月首次出现环比下降，但交易量基本与3月持平，仍在高位徘徊。6月后，京城二手房网签交易持续活跃，交易量纪录屡被打破。7月份，北京二手房网签达到24916套的历史新高，环比上涨7%以上。而去年全年，北京二手房交易才7万余套。

　　由于市区土地逐渐减少，新房主要集中在城市边缘地区，二手房的区位条件普遍好于新房，因此二手房的整体成交均价并不低于新房。另外，由于二手房在买卖时，评估价格低于实际交易价格，银行贷款又以评估价格为准，所以二手房的首付明显高于新房，一般在四成以上。北京二手房市场创新高，表明购房有效需求仍然十分旺盛，并没有因价格上涨而有所萎缩。