一直以来，城市化进程的持续发展，是支撑房地产市场快速发展的重要原因。持续涌入城市的人口将为房地产提供源源不断的动力。但问题是，当一个行业把自己发展的主要趋势依赖于客观的人口变化趋势上，其系统性风险是不是会明显增加。

　　从发展进程看，工业化必然伴随着城镇化。当前我国人均GDP超过3200美元，与此对应的城市化率一般在60%左右。但我国目前的城市化率只有45％。从国际经验看，在其他条件不变的情况下，我国城市化率至少还有15个点的发展空间，意味着还有近2 亿人需要转移到城市中来。2亿人买房，对于房地产行业来说，这确实是一个非常大的市场。

　　但是，如果我们换个角度，从人口结构变化情况看，城市人口增长开始呈现下降趋势。用中国统计年鉴的数据可以看出：2003年城市新增人口在达到2164万的顶峰后，新增人口规模开始逐年下降。2007年，城市新增人口仅为1673万，每年规模减少122万人。如果这个趋势成立的话，那么，从2003年算起，大约17年后，城市新增人口将出现负增长，城市化率也达到顶峰，大约为53－55%。

　　这对房地产行业来说，是一个重大的挑战。1998年以来，房地产行业享受了我国城市化的人口巨大红利以及住房制度改革的巨大红利，保持了10年的高速发展。如果城市化在未来几年趋势减弱甚至终结，房地产是不是应该重新考虑改变行业发展模式？

　　一个可供选择的路径是继续挖掘城市化的潜力。中国特殊的二元国情，使城市化趋势分析不能简单地基于人口趋势。一个最能促进城市化进程的，是构建城乡一体化的体制机制。第一，尽快打破二元的户籍制度，拆除农村居民进入城市的制度障碍，估计城市化率还可以提高至少10个百分点。第二，构建城乡一体的公共服务体制，为农村居民进入城市奠定社会基础。如果这个制度能够尽快建立并完善，城市化率至少提升5个百分点。城市化还可以再提高15个百分点左右。这无疑为房地产发展奠定坚实的基础。

　　房地产行业新的发展模式，应该是建立在适应社会需求变化的基础上。开发商需要考虑把房地产的综合服务纳入到销售范围内。不仅仅出售有形的商品房，而且要出售无形的服务。只有这样，才能使行业发展减少对人口红利的依赖，才能探索出一条新的发展路径。