随着房地产市场成交的持续火热，土地市场成交也继续保持活跃态势。各地政府纷纷加快了土地供应节奏，经营性用地供应大幅放量；土地市场成交持续活跃，高溢价率地块普遍出现，土地底价成交主力地位发生动摇，三成高溢价率地块地价房价比超过70%。针对当前地王频出现象，部分城市开始加大土地供应，调整土地出让条件，从源头上稳定住宅市场；各类企业圈地节奏出现分化，跨行企业拿地步调放缓；区域市场表现普遍活跃，重点城市土地成交异常火热；杭州等二三线城市高价地块增多，名企仍是高价地块的拿地主力。

　　供求：经营性用地供应创08年以来新高 四成城市土地成交放量

　　2009年7月全国各重点城市土地供应幅数为556幅，占地面积3280.5万平方米，环比分别增加1.8%和32.1%。土地成交幅数391幅，占地面积2146.7万平方米，环比分别减少17%和8%。

　　随着土地成交的持续火热，各地政府纷纷加快了土地供应节奏，本月经营性用地供应放量大涨，各重点城市经营性用地供应幅数和占地面积分别为342幅和2431万平方米，环比大幅增加51%和86%。供应总量为08年以来单月最高值。

　　全国经营性土地供应走势

　　受上月土地供应量大幅减少影响，本月经营性土地市场成交较上月出现明显回落。本月仅有约四成城市经营性用地成交面积环比有所增加，但同比仍有五成以上城市成交有所增加，四成城市与08年月均面积相比出现放量。可见，虽然本月经营性用地面积环比有较大幅度的下降，但同比去年市场成交状况依旧良好，且从下文的重点地块表现来看，土地市场成交依然保持活跃态势。

　　从各城市具体表现来看，天津、大连、成都三城市表现突出，本月成交面积都在100万平方米以上，其中天津和成都已经连续2个月成交面积在百万平方米以上。尤其是天津，本月土地成交面积高达397万平方米，是09年以来单月土地成交面积最多的一月，这主要是由天津土地供应面积较大，开发商对天津房地产市场又相对看好，因此出让的土地绝大多数都能顺利成交，从本月土地供应面积来看，预计下个月的土地成交还会有所增加。而苏州、合肥等城市由于上个月成交有大幅放量，本月成交面积有明显回落。

　　价格：底价成交主力地位动摇，非理性拿地苗头有所显露

　　7月份各重点城市经营性用地成交虽然仍以底价成交为主，但占比相比上半年却大幅下降，本月占比55.6%，环比上月下降了15.5个百分点，是09年以来占比最低的一月；溢价率在5-50%之间的地块占比略有增加，本月为10.3%，与上月持平；溢价率在50%以上的高溢价率地块占比持续增加，本月占比33.8%，环比上月大幅增加15.5个百分点，为2009年以来的最高值。本月高溢价率地块频出，溢价率在50%以上的地块幅数高达55幅，其中26幅地块溢价率在100%以上，甚至部分地块溢价率高达300-400%。可见，土地市场成交火热势头不减，为竞得心仪地块，开发商不惜以高于底价几倍的价格拿下。

　　2009年7月全国经营性土地溢价率分布图

　　本月，高溢价率地块持续增加，底价成交主力地位动摇。09年上半年，绝大多数地块都以底价成交为主，其中有八成以上城市底价成交土地占到整个土地成交的半数以上，五成以上城市底价成交占比超过80%。但7月份，这种现象出现了明显变动，在有经营性土地成交的城市中，已经有四成城市底价成交的地块比重低于50%，仅有5个城市底价成交土地占到整个土地成交的80%以上，且其中绝大多数城市当月经营性土地成交只有1-2幅。

　　从城市分布来看，高溢价率地块继续向二三线城市蔓延。本月的高溢价率地块主要分布在北京、杭州、成都、海口等城市，其中杭州最多，本月出现10幅高溢价率地块，占到当月杭州土地成交的56%；其次是北京，本月有8幅高溢价率地块成交，占到当月土地成交的66.7%。

　　从地块溢价原因来看，主要有三大原因，一是地块地理位置相对优越，绝大多数高溢价率地块都处于城市核心区域或者发展相对成熟区域，紧邻交通主干线，未来升值空间较大，如上海的青浦赵巷10号特色地块，位于传统别墅区内，溢价率高达222%；天津宁县两幅中小地块，紧邻交通主干线，非常适合发展商业，引起开发商热追，溢价率都在400%以上。二是，地块本身条件较佳，如本月成都成交的几幅高溢价率地块，容积率都在0.8以下，属于典型的低密度地块，未来可开发成高端产品，低密度地块的稀缺使得这些地块溢价率都在100%以上。三是，随着房地产市场成交的持续火爆，开发商对未来前景仍持乐观态度，不惜以较高价格拿地。