中国房地产产业链现状系列调查之七

　　“质价不符”下的物管应对之道

　　■本报记者 刘关 北京报道

　　“2008年3月至4月，在上海提高最低劳动工资标准后，一些管理普通住宅收取较低物业费的小型物业管理公司因无法生存而撤离，一些小区物业管理由此陷入真空。”、“2009年5月15日，张家口市高新区茶榆云顶小区由于物业公司突然撤走，小区被迫停电，小区安保也陷入瘫痪状态。”……

　　翻开各地都市报，物业公司撤离小区的报道屡见不鲜。在中国房地产行业十多年的成长过程中，处于产业链末端的物业管理行业始终没有逃离这样的尴尬。

　　而即将于11月举办的CIHAF2009第十一届中国住交会正给了物业公司展示的平台。让在如今行业深调大背景下的各类物业管理公司，在面临自身业务重新定位以及市场重新划分的情况下，找准适合自身与市场的管理方法。

　　“质价相符”仍待时日

　　自2004年房地产行业飞速发展后，房地产品牌企业在物业管理上可谓煞费苦心。从星河湾在广州推出“家政秘书”、“一键式星级酒店服务”，到龙湖地产打出“善待你一生”、“零收费物业”等，业界对于物业管理的认识已得到了极大提升。然而，仔细分析后却不难看出，这些理念的转变更多的还是以物业出租、出售为最终目的，在物业公司服务报酬的物业管理费用方面并没有得到反映。

　　绿地集团上海科瑞物业管理发展有限公司多年来一直没有逃离财务上的捉襟见肘。“1997年至2007年社会最低工资涨幅折线上升，10年来涨了97.4%，但物业收费标准却折线下降，两者差距越拉越大，企业经营能不困难吗？”公司总经理张一民向记者抱怨。

　　据几年来各地物业管理协会调查显示，这些由开发商自己创办的物业公司确实存在着入不敷出的现象，它们往往需要身为集团母公司的开发商补贴才能维持运作。

　　“我们遇到过一些市场上的高端住宅物业。当开发商项目开发完毕，不再对旗下的物管公司进行补贴而更换物管公司时，业委会对于后续承接物业管理工作的物管公司要求仍维持不变。但由于没有开发商的补贴，任何物管公司都很难按照原来的费用去维持原有的管理标准。”世邦魏理仕华北区高级董事牛国胜告诉记者。而在这样的物业费用参照下，独立运作的物业公司则多面临亏损境况。

　　尽管目前越来越多的物业管理公司都将保洁、保安、电梯、绿化等项目分包给专业公司，但它们仍不免被认为“二道贩子”。

　　“作为专业的物业管理公司并非靠赚取差价而生存，物管公司提供的服务是协调专业公司为业主提供到位的服务。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司物业管理部董事张晶予向记者表示，在物业管理公司与专业公司的关系上，物业管理公司是“帅”，专业公司是“将”，物管公司对专业公司有约束力，并协同其工作，为业主提供全面而整体性的物管服务。

　　“协同工作可以由业委会来做，但业委会必须是专职且懂行的才能做好。我们就遇到过新成立的业委会将原来的物管公司赶走，后来又请回物管公司的情况。”牛国胜举例。在这一系列市场以及观念的障碍下，许多物业管理公司要求上级主管部门提高物业收费指导价格，便不难理解。

　　“目前，政府也没有及时宣传物业市场化运作的规则和观念。物管企业自身也缺乏向社会、业主宣传‘质价相符’观念的意识和能力。物业管理行业缺乏市场化精神，关键还是根深蒂固的计划经济观念仍在起作用。”张一民为记者分析，对于各类物业管理公司而言，等到物业管理“收费随行就市”、“质价相符”的春天似乎只能寄希望于物业管理行业的进一步市场化。

　　走更为专业化的应对之路

　　因此，在上述背景下，各类物管公司正在对业务范围进行重新整合，在符合公司既有战略的同时，从战术上做出调整以获得最大利润空间。

　　对于境外物管公司而言，尽管它们不会放弃高端住宅领域的物管市场，但逐渐减少这一领域的份额已成为共识。高力国际物业服务有限公司华东区物业及资产管理部董事蔡志聪就向记者表示，“公司在华东区，这一比例正在逐渐减少。”

　　而固守并加强自身具有集约化优势和竞争力的商业物业业务，也成为各大物管公司的应对之道。张晶予表示，“目前房地产市场正在进入调整期。对于商业物业而言，我们有了调整与取舍的机会，正朝着更加专业化的方向发展。”

　　同时对于开发商旗下的物管公司，从某种意义上讲正越来越多地扮演着地产企业“售后服务者”的角色。因此，在近几年中国住交会上，我们总会看到一些房企或楼盘凭借服务理念创新赢得“三名”大奖。

　　越来越多的地产企业表现出了对物业服务层面的重视。当对于物业管理公司的补贴不能“一贴再贴”时，最大限度提升专业化程度，也正成为地产企业物管服务的发展模式之一。2008年6月，万科与跨国地产顾问机构世邦魏理仕宣布成立合资公司，便是迈出了将高端物业管理“外包”的重要一步。而各大品牌公司与境外代理机构的深度合作也正丰富着品牌开发商物管运作模式的样本。

　　对于没有地产集团背景的物管企业，这几年也都逐步从综合性的物管企业向相对倾向于某一类物业管理的定位转变，独立品牌物管企业的专业化定位正趋明朗。比如在上海，东湖、中企物业专注办公楼管理；明华物业则专注公建物业管理等等。

　　因此，开拓新项目，进行业务整合，正成为各类物业管理公司的当务之急。而旨在促成房地产开发上下游链条合作的中国住交会，或许可成为其了解市场情况、拓展合作渠道的平台之一。