北京二手楼市09年三季度交易活跃度有所减弱，北京中原三级市场研究部的统计数据显示，09年8月1-24日存量住宅网上签约套数为17726套，环比7月同期18540套，下降了4.39%，但二手房市场交易价格却处于节节攀升中，业主卖房、消费者买房有呈现出何种新特点呢？北京中原三级市场研究部做如下总结。

　　一、消费者PK 业主

　　北京中原三级市场研究部监测楼盘的统计显示，7月北京中高档二手商品房的成交均价达到15566元/㎡，而随着低价房源消化完毕后的房源稀缺，京城二手房价格节节攀升，8月京城中高档二手商品房的业主心理价位也继续高涨，部分业主惜售，议价空间不复存在。

　　而从消费者的角度而言，3月以来的北京楼市价格急速攀升，中高档二手商品房的均价在7月达到15566元/㎡，已日渐超出消费者所能承受的心理水平，因此部分消费者开始观望市场，买卖双方博弈的局面逐渐凸显出来。

　　二、一居室PK二、三居室

　　据北京中原三级市场研究部监测楼盘统计数据显示，5月以来，京城中高档二手商品房一居、三居以上居室成交量占比走稳并呈上升趋势，一直以来广受关注的二居、三居室成交量占比呈下降趋势。

　　从如上图表中北京市中高档二手商品房不同居室成交量占比走势图可以看出，历经1-4月的波动起伏，京城中高档二手商品房的一居室和三居室以上居室的成交占比呈走稳上升趋势，7月1居室的占比达到31.94%，同时三居室以上的居室成交量占比达到19.81%。究其原因，北京中原三级市场研究部认为：

　　一居和三居室以上面积的居室成交占比上升，一方面是5月部分投资客入市，他们青睐于占用资金少，无论租、售都相对比较容易的一居室来购买；另一方面，金融危机后持“通胀预期”的消费者多选择购买面积较大的不动产，以保障自己资金的保值增值，因此促一居室和三居室以上的居室交易量呈上涨趋势。

　　两居室和三居室的成交占比在5月以来呈下浮的趋势，如二居室成交量6月占比30.03%，7月下浮到28.30%，北京中原三级市场研究部认为，自3月以来节节攀升的中高档二手商品房价格是主要原因，价格的持续高涨，逐渐的超出消费者所能承受的心理价位，成为交易的不小阻力。另外，7月银监会再次重申要严格执行“二套房贷”的紧缩政策，在一定程度也抑制了一部分购房需求，从而导致二、三居室交易量的走低。

　　三、180万分水岭PK争夺战

　　据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2009年3月以来，180万以上的中高档二手商品房成交占比持续呈上涨态势，180万元以下的成交占比中，90-180万元的成交占比走稳，90万元以下的成交占比回落明显。

　从图表中的数据我们可以看出，90-180万元的中高档二手商品房依然是二手市场成交的主力，将近占到市场成交份额的一半。这部分成交的购房者多是自住需求的消费者，从曲线走势也可以看出，在价格攀升后，这部分消费者的成交量占比持稳。而价格攀升后，90万元以下的房源量明显减少，因此其成交占比也在日渐下浮。

　　180万元以上的中高档二手商品房的成交占比在2009年3月以来基本保持一路上涨的态势，这部分购房人群多是改善型消费者及持“通胀预期”观点来购买大标的物的消费者，从曲线走势也可以明显看出，该部分购房成交占比仍旧在上升。