无论是楼市还是股市，资金因素决定了价格水平。上半年以来，我国楼市成交量和价格出现了较大幅度的上涨，那么到底是哪些资金推动了这轮楼市行情，外资具体扮演了哪些角色？通过相关数据分析可以得到一些启示。

　　能够监控外资进入情况的数据是外汇储备增长情况。数据显示，6月末我国外汇储备已达2.13万亿美元，其中二季度外汇储备增加额度为1779亿美元，贸易顺差为347亿美元，外商直接投资增量为212亿美元。按照目前简单的热钱统计方法，外储增量中扣除贸易顺差和FDI增量，疑似热钱的境外资金高达1220亿美元。外资这种高速进入的情况延续到了7月份，7月份的贸易顺差和外商直接投资分别是106.3亿美元和53.6亿美元，因此当月流入国内的热钱规模可能达到了163亿美元左右。

　　从以上外汇数据分析，在中国经济出现回稳的情况下，海外热钱有回流的迹象。下半年海外热钱流入速度和规模将可望比上半年加速。

　　那么外资回流中国资本市场，其主要目标是股市还是楼市？从两个市场发展情况看，股市目前正处在2800点~3000点区间，相对前期高点，股市仍有上升空间。在这轮股市强势反弹过程中，有信贷资金的推动，也存在外资热钱的身影。

　　楼市一向是外资掘金中国的主战场，在前几次楼市发展周期中，都可以看到外资的身影。但去年9月份开始，外资在中国一线城市，特别是上海的高端楼市，出现抛售现象。从投资的角度看，此前出现的外资抛售并不能将其解读为外资对中国楼市的看空，而是其投资达到了相应的效果，进行正常的套现获利。

　　海外资本一般都具有较高的投资洞察力，也具有独特的投资策略，外资进入中国资本市场，其一定是遵守经济发展规律和周期的。当前我国在面对经济危机的情况下，果断采取各项措施，有力地保证了经济的稳定，在世界范围内都是一个表率，这是我国制度优越性的表现，外资当然也能够看到这一点，更能利用这个特性来踏准发展节奏而获益。

　　不过对于楼市而言，很难讲未来发展依然会处于高速上升阶段，今年上半年的发展已经透支了未来一部分的发展潜力。当前豪宅的突出表现恰恰说明市场进入了一个新阶段，投资需求接过了自住刚性需求的“枪”，支撑着楼市的继续上涨。当然，从目前豪宅市场的成交情况看，内资投资资金是占了相当大的比重，外资也在参与，但决不能说外资对豪宅市场的启动起了决定性的作用。

　　比起国内汹涌的产业资本和避险资本，外资是更加注重理性投资。在当前高端住宅过热的情况下，外资能够接过内资投资资金的“枪”领跑市场吗？答案很可能是否定的。即便从长期角度看外资依然看好中国市场，但短期内可能采取的策略是弃楼市，进股市。最近一段时间上海高端物业市场外资获利了结的规模大于投资进入的规模实际上已经很说明问题了。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）