本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　王石新近的“拐点未到”说，虽然给开发商打了一针镇定剂，但房价连创新高，成交量持续下跌，已经让开发商有些坐不住了。

　　记者最近看盘时发现，开发商已开始变相降价，一手房新盘旧盘优惠推出，二手房中介外出发放传单招揽客人，这现象与2007年同期颇为相似。

　　楼市累积的风险在不断增加，拐点论甚嚣尘上，楼市调整何时来袭？而包括王石在内的业内人士均认为，二套房贷松紧将直接决定楼市的生死。

　　重现议价空间

　　位于宝安区松岗镇的富通御岭公馆8月11日开盘，毛坯房均价约6500元/平米，记者8月23日前往时，售楼人员说仍有9.5-9.8折的优惠。

　　记者看盘发现，不仅全新开售或者加推新品的楼盘大都有优惠，一些在售楼盘也新增了优惠活动。宝安中心区的金海华府近日推出了1.1万元/平米的特价房，比之前便宜了2000元/平米；龙岗中心城华业玫瑰郡近日也推出活动，该盘老客户如介绍新客户实现成交的话，老客户可获赠半年物管费，新客户也将享有额外优惠。今年5月开盘的和记黄埔宝安别墅盘观湖园，购买新推的部分双拼别墅，购买者可获赠一辆价值100万元的奔驰轿车。

　　统计数据显示，今年5-7月，深圳市新房成交量逐月下降，分别为75.94万平米、71.88万平米、54.8万平米。

　　中原地产东莞公司研究部经理车德锐告诉记者，在东莞二线城市，8月一手房成交量下降比二手房还明显，可以用惨淡来形容，客户访问量比7月减少了40%。

　　深圳一龙头开发商高管告诉记者，楼市成交量减少主要还是楼盘供应量减少导致的，但房价冲高，楼市确实面临调整压力。

　　“一般来说，业主和开发商想涨价会很快，但是降价会很慢，只有等资金开始出现问题时才调整。”中原地产深圳公司总经理李耀智告诉记者，现在看房人数确实减少很多，业主没有再涨价，但是也没有抛盘，双方进入了僵持期，中介压力越来越大。

　　李耀智认为，自住客如果越来越少的话，风险就会很大。不过看楼市是否进入调整，最主要还是看开发商，如果开发商提降价，那调整期就不远了。

　　风险紧逼楼市拐点

　　王石近来又预测，尽管今年以来国内一线城市房价上涨，但中国的房地产市场还没有达到拐点。

　　“量跌价升将是未来三个月的主要行情。”深圳一证券分析师告诉记者，只有房价冲新高，成交量明显连续下跌，房价才可能阶段性见顶，楼市才可能出现新的拐点。

　　李耀智对记者说，一般说的调整是有价无市，目前来看还没到这个程度，主要看二套房贷政策是否转向，目前银行仍在靠优惠抢客户。

　　有投资客向记者透露，老投资客对楼市风险有把控经验，7月开始提前出货，上半年接手的以自住客为主，下半年以新的投资客为主，加上通货膨胀的预期，以豪宅为主力的成交会将房价推向更高，这样累积的风险会比2007年更高。

　　而不少开发商对楼市的判断依然乐观，认为深圳楼市缺少供应量，开发商即使加大开工量也要等到明年下半年才能入市，因此价格不会下跌多少。

　　车德锐告诉记者，按照以往的经验，观望期一般会持续两三个月，到了金九银十如果市场不好的话，那11月就会进入调整期，随着年底集中推盘，供应增加，市场供给不足的局面将得到扭转。而今年上半年销售火爆，很多开发商重新调整了销售目标，但第三季度在萎缩，第四季度开发商要急于回款，肯定有销售压力。