一个老地产商落后抛物线

　　中国宝安(000009,股吧)（000009.SZ)14年一场梦。虽然它这项融资额仅相当于同为深圳地产商万科的1/10,但毕竟它醒过来了。

　　“宝安这样的老公司能活下来也不容易。”8月28日下午,正在开会的中国宝安营运总裁娄兵在电话中对理财周报记者说,言语中颇为喜悦。

　　从1991年到2009年这段漫长的时间里,中国宝安经历了1991年上市初始带来的爆发期,1995年由巨额债务引发的四年经营困境,直至2007年的复兴。盈利能力的恢复以及近期最终完成的股改使得中国宝安的资本融资功能逐步恢复。

　　8月26日,中国宝安终于启动十四年来的首次融资,拟募集11.5亿元投向旗下三个楼盘项目的开发及补充流动资金。

　　“这次融资方案也是比较好的,对于宝安来说意义比较重大。未来宝安会逐渐恢复上市公司融资的功能。”娄兵说。此前,由于缺乏营运资金,中国宝安为数众多的项目也以宝安出地,其他合作公司提供营运资金的模式操作。

　　14年一场梦

　　14年后,中国宝安终于再次融资。

　　8月26日中国宝安公告称,拟采用向特定对象非公开发行的方式,发行募集资金净额预计将不超过11.5亿元,其中9.5亿元用于旗下三个楼盘项目的开发,2亿元用于补充流动资金。

　　这三个项目分别为宝安•椰林湾、宝安•滨海豪庭、宝安•山水龙城五期,分别位于海南省万宁市、海口市、湖北省武汉市三地。

　　中国宝安上一次融资发生在1995年,十四年间,中国宝安也由房地产企业发展为以高新技术产业、房地产业和生物医药业为主的投资控股集团。当年中国宝安赖以安身立命的房地产业务也早无当年之勇,当年中国宝安地产业务规模明显大于万科,但时至今日,中国宝安的房地产业务不仅难以跟万科相比,其10亿元左右的销售规模在房地产企业中也已归入老末之列。

　　历史三大阶段

　　1991年,中国宝安上市,其旗下房地产业务得到迅猛发展。当年,宝安开拓了深圳及海南的房地产业务,年内相继推出碧海花园、吉星花园、海天花园等商品住宅,并成功发售建筑面积共达4万平方米。在项目储备上,中国宝安在深圳获准建设30万平方米建筑面积的商品房产、综合工业小区、文化购物广场等多项房地产项目,在上海则存有总建筑面积7万平方米商业地块,在武汉则成功受让武汉南湖机场及其附近土地约270万平方米。此后的几年,中国宝安旗下的房地产、高科技工业、金融证券等各项业务飞速发展。

　　1995年,无疑是中国宝安历史以来最为困难的一年,当年它无奈地一次性偿还了5亿宝安可转换债券连本带息偿付的巨额债务,而1994年中国宝安利润总额不过为4.8568亿元。尽管当年中国宝安采取了资源变现、增收节支等多项措施,其利润总额仍无可避免的大幅下滑。由于巨额债务的拖累,中国宝安不得不大幅调整收缩战线,其房地产业务更是大受其害,当年房地产贡献的利润由上年的2.7311亿元,急速下滑至8060万元。

　　资金周转的困难使得中国宝安自1996年始即不得不后延或放弃一些获利好的项目,而在其他房地产项目上,以及商贸业、投资等业务上也相继亏损。尽管1996年4月中国宝安以配股形式募集了2.73亿元的资金,但元气大伤的中国宝安在其后的四年步履蹒跚。从1995年-1999年的财务数据比较来看。1995年净利润为1.5253亿元,1996-1998年分别为4085万元、3366万元、-6.0622亿元、-4.87亿元,净资产收益率分别为0.146%、1.78%、-40.38％、-35.75％。盈利能力和资产成长性急速下滑。

　　2007年对于中国宝安无疑是最具意义的一年,在营业收入有所下降的情况下,中国宝安保持了经营业绩的稳步增长。2007年营业收入比上年同期减少22.69%;但实现净利润2.3039亿元,比2006年调整后的净利润增长了69.86%,比2006年调整前的净利润增长了129.78%。而此间困扰多时的股改也将近完成,中国宝安2006年1月启动股改,2007年12月18日,国务院国资委批复大股东股权转让,并在2008年前后最终尘埃落定。

　　“之前深交所有规定,要达到一定比例的送配才能进行配股融资,宝安这十几年来的情况大家都知道,所以没办法从资本市场融资。未来宝安会逐渐恢复上市公司融资的功能。”8月28日,中国宝安集团营运总裁娄兵接受理财周报记者采访时指出。

　　成长空间

　　“在未来的三到五年,宝安肯定会继续加大房地产这块业务的做大力度,增加在公司业绩的比例。”娄兵指出。

　　事实上,从中国宝安的土地储备来看,颇具成本优势,其土地储备规模接近500万平米（建筑面积）,主要分布在深圳、武汉、海南、惠州四地。“公司拿地时间非常早,基本上2004年9月全部土地拍牌之后就没有在公开市场拿过地。所以今天带给公司一个非常显著的行业竞争优势是地价成本非常低。”国泰君安分析师孙建平指出。从2009年中报看,房地产业务占到其主营业务收入的57.86%。

　　此外,占其主营业务收入近30%的生物医药前景依然看好。收入主要来源的控股公司马应龙药业2009年中期业绩实现净利润1.03亿元,同比大幅增长116.35%。