黄其森近来渐入佳境。一方面,他掌握的泰禾地产借壳ST三农（000732.SZ）耗时一年半,于今年7月底,后者终于完成股改,上市之途迈过最艰辛一关。另一方面,泰禾地产在北京楼市的代表之作“运河岸上的院子”封盘5年后,再度换颜出山,黄其森现在希望这个改良后的张永和作品能够为泰禾在高端物业领域带来足够的北京话语权。

　　黄其森近年来较少面对媒体,作为一个低调的福建商人,他已经领导着一个在福州江湖地位最高的地产公司,这亦是中城联盟中唯一一个福建地产公司成员。泰禾的借壳之路始于去年年初,去年4月正式启程,停滞多月后,今年1月新的资产重组方案面世,规模却大幅缩水。7月底,在错综复杂的利益局面下,股改方案终获破局。如今,泰禾正在等待ST三农的复牌,黄其森则在想像公司不久的未来。不要在乎一地的得失

　　我早年是建筑工程专业毕业,后来又在银行工作过,这培养了我对风险意识与宏观经济的关注习惯。泰禾地产如今是福州销售额最高的地产公司,但是,泰禾在2007年和2008年克制住了拿地的欲望,在行业下行趋势出现后,我们在福州是第一家降价的公司,比万科还早,结果是一抢而空。我的土地成本很低,一亩一百多万元,人家是一千多万元,因此,我有底气和资本来做这个事情。

　　泰禾在福州和福建都是第一的公司,上市后这个地位会更加牢固。谈起上市,这是一个非常艰辛的过程。去年以来,很多参与重组的地产公司纷纷撤退,但是,我们坚持了下来。三农这个企业有将近14亿元的债务,牵扯到十几家银行,债权方分布在十几个省市,但是,在政府的支持下,我们一家一家地谈判下来。

　　我们替原来的大股东清偿了4.8亿元,没有一分钱的股份对价。

　　福建三农公司位于福建三明市市中心,本身有300多亩的工业用地。在我们参与重组前,三明市国资委已经同多达10家公司洽谈过重组,然而,很多公司是想“空手套白狼”,奔着这300多亩优质土地去的。但是,我们与政府却一拍即合。原因在于,我不要那300多亩地。在福建三农的重组中,很多人要算土地的账,但是我们考虑的不一样,我们公司做事情有前瞻性,同时,在困难中要有毅力,不要在乎一城一地的得失。

　　借壳如同扒了一层皮

　　在我们的重组中,政府的支持和信任非常重要,我们也没有辜负期望,投了很多真金白银进去。现在,很多地产同行都在寻求上市,到香港上市都是没有办法的办法。

　　泰禾坚持重组这么长时间,看起来五六个亿投进去了,在去年也失去了一些抄底的机会,比如,去年年底是有很多壳资源可以供选择的。但是,我更看重重组上市的时间成本和机会成本。

　　从中国的资本市场历史看,的确有一些企业倒在了借壳重组中。我们判断,福建三农的实际控制人已经退出,14亿元的债务都摆放在了明处,不会再有什么隐性的债务黑洞了。更重要的是,在整个重组中,我们与三明市国资委共进退。为了保住这个濒临退市的上市公司,政府可能比我更着急。我不同意这是一个政治重组的说法,但是,这项涉及十几亿元的谈判下来,政府方面的确相当重视。然而,即使这样,我们还是掉了一层皮。

　　更重要的抉择在于,泰禾的资产究竟以多少的价格装入上市公司。最初,我们认为资产最低不能低于40亿元,但是,监管层认为必须打折,具体打折多少也没有一个明确的意见。后来,又说评估值为27亿元,今年年初的时候,市场并不理想,我们就把价格最终定在24亿元,这个评估值监管层非常认可。除此之外,我们在公司还有6亿元的土地增值税的计提,所以,我们真的是扒了一层又一层皮,一步步退到现在这个局面,非常不容易。年初因为市场不太理想,我就对公司同事说,我们不去争取这点数据的差距了,干脆退到令监管层满意的水平,其实我们打包进入的资产评估价都比市价要低很多。

　　泰禾的重组上市,令我对好友胡葆森的建业地产廉价上市的心情很理解,海外的投资者是很狠的,在国外资本市场是一点人情味都没有的,比如恒大,当初就被逼得很狠,搞得很辛苦。当然,由于我们在上市公司中的股份比例较大,所以我定价低一点没有关系。资产低一点卖给上市公司,也不会给管理层造成很大的经营压力,我们还是要保持自己的开发节奏和战略,不要太机会主义。

　　我对公司的成功上市和业绩达标充满信心。我知道,最近福建一些地产同行如融侨、宝龙等都在寻求上市。如果福建这些好公司都上市完成,那么,福建系地产商在国内地产军团里的话语权就会增加很多。虽然政府没有明文限令禁止地产公司上市,但是,仍然存在变数,因此,我们选择的时间还是比较合适的。上市之后,最大的压力在于我个人,因为一切都要规范和透明。我们最近也在积极推进公司的复牌。

　　控制规模,战略致胜

　　泰禾的成功,得益于我们对宏观形势的准确判断,什么时候拿地,什么时候提价,什么时候降价,这几年我们大多走对了。有的项目走现金流,有的要走利润。

　　不要说个人有多么能干,本事如何了不得,在去年形势惨淡的时候,谁都束手无策,因此,要根据宏观大局去判断。今年上半年,很多企业会进入百亿元俱乐部,但是我们不去争这个。福建是泰禾的大本营,要做到绝对第一,北京的项目要做出影响力,在北京楼市有一席之地,合适的时间,泰禾会进入长三角。

　　上市后泰禾地产要控制规模,战略致胜,走高端路线,做精品项目。我们判断,中国未来的地产业受土地政策和信贷政策的制约,很难支撑地产公司做成超大的规模,精耕细作是今后的方向和趋势。企业发展到一定时候,不一定特别关心能够在单一项目上挣多少钱。对一个上市公司来说,评价标准是综合的。我们的愿景是在适当的规模下,尽可能把项目做得比较完美。

　　从目前的土地储备看,我们的土地储备是可以满足上市要求的,在全国有1000亩的土地储备,更多的土地是从市场上公开获得。我们最近会有一些并购,通过这个渠道获得土地。我自己感觉,在目前这样一个阶段,相对于土地储备,投资者更看重你的流动性,更关注你能否变现。（本报记者 张杰 整理）