“房价这么高肯定不正常”——开发商黄怒波回应房地产市场四大疑问
金融危机还未远去，北京、上海的房价就已大幅回升。这种高房价是否合理？房地产行业是否存在惊人的暴利？如何才能让高房价回归正常水平？房地产质量事故频发原因何在……
面对谜一般的房地产行业，不少人都在寻求这些问题的答案。众说纷纭，莫衷一是。带着这些问题，记者采访了来大连参加夏季达沃斯年会的北京中坤投资集团董事长黄怒波。这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商对社会普遍存在的这些疑问做了正面回应。
房价为何居高不下？
“房价这么高肯定不正常，当前北京、上海等地房价已经远远超出一般人的购买力。”黄怒波说，“现在有人动不动说京、沪房价要与东京、纽约看齐，但我们毕竟是发展中国家，老百姓的收入还很低。”
那么，北京等大城市房价为何能居高不下？黄怒波解释说，一是社会上存在通胀预期，不少人想购买资产保值增值；二是因为流动性过剩，企业尤其是国企手里“不差钱”；三是实体经济不景气，制造业缺乏投资机会；四是一些大企业，包括部分央企，没有发挥好的带头作用，纷纷高价拿地，为房地产市场推波助澜。
虽然高房价不是正常现象，但黄怒波不敢断言房价会不会下跌。“中国地域差别太大，北京、上海很发达，对地产的投资性、投机性需求也比较多，房价高有它的理由。”黄怒波说。
从市场供求关系看，既然需求很大，那我们就应该增加商品供给。“但问题是中国又是个缺地的国家，为保证中国粮食安全，18亿亩耕地的红线不能动。所以，迅速膨胀的城市人口和城市空间与必须死守的耕地红线之间的矛盾，就给了城市房价以想象空间。”黄怒波据此认为，从长期看，城市房价依然会呈上升趋势。
房地产业是不是暴利行业？
对于高房价下的行业暴利，消费者早有烦言。但是，却很少有开发商愿意承认其中存在暴利。
对于这个问题，黄怒波同样很坦率地答复说：“房地产业当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？哪个地方羊最多，那个地方的草一定最好，这是很简单的市场规则。”
房地产业的利润究竟有多高呢？黄怒波说：“这得看你怎么计算。房地产业现在普遍实行预售制，比如，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。”
“如果房地产市场下行或者政策变动，开发商也要承担很大的风险。”黄怒波补充说，“由于最近几年房价长期处于上升期，所以风险没有暴露出来。”
如何让房价回归正常水平？
高房价已成为北京、上海中低收入阶层“生命中不能承受之重”。黄怒波认为，如果任由高房价持续，会影响社会的和谐稳定；政府有责任采取措施解决中低收入者的住房难问题。
黄怒波认为，要解决高房价问题，地方政府就应严格按照中央有关规定，对开发商的囤地行为进行严厉查处。
虽然根据国土资源部的规定，囤地满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年的，可以无偿收回土地使用权，但是，这一规定在现实中形同具文。“这主要是因为地方的‘卖地财政’政策使地方政府和开发商的利益具有一致性。”黄怒波解释说。
查处囤地可以避免土地闲置，而要提高土地利用效率，黄怒波认为，这还需要政府规划部门改变观念，鼓励发展高容积率建筑。“中国人多地少，城市空间有限，我们必须向空间发展。但是现在一些大城市的规划部门不但不鼓励发展高层建筑，还限制高容积率，这显然不合乎国情。”黄怒波说，“以北京为例，为了保护核心区的城区面貌，二环以内可以限高，但三环以外就应该鼓励发展高层建筑，限制盖低层住宅。”
为抑制房地产市场上的投资和投机需求，黄怒波建议尽快开征物业税。“为避免加重低收入者的负担，可以只对第二套房开征物业税。同时，不同的房子应该有不同的税率，价格高的多缴税，这样比较公平。”黄怒波说。
房地产建筑质量是否普遍存在问题？
今年6月，上海市莲花河畔景苑小区一幢在建的13层楼房突然整体倒塌。继上海“楼脆脆”之后，成都市校园春天小区出现“楼歪歪”——两栋楼靠在一起成20度夹角；北京西三旗瑞旗家园出现“豆渣墙”……这一系列事件引发了社会上对楼房质量的普遍关注。
是不是开发商对住房质量普遍不太重视呢？对此，黄怒波说：“这几年房地产市场发展越来越完善，开发商也度过了赤手空拳学习的阶段，我感觉绝大多数开发商对质量还是抓得挺紧的，相关部门的监控也很严密。总体看，我认为房子是越盖越好了，也越来越节能环保。一般来说，形成品牌的房地产企业盖的房子都没问题。”
但是，质量事故还是时有发生。黄怒波认为，楼盘质量出问题，往往是由于两种原因：一是一些不知名的小企业通过各种关系拿到地，但由于技术力量有限，施工过程中出了问题；比如上海那个“楼脆脆”，楼倒了，但是结构没坏，说明建筑本身没有问题，但他们对地基的处理没做好。还有一种情况，就是一些处于相对垄断地位的大国企，他们拿到项目和钱，自己根本不盖楼，转包好多道，最后质量失控了。这两种情况背后往往都有腐败行为。
“现在因为很多制度都不完善，所以存在暴利空间，存在种种不太合理的现象。随着社会的进步，中国房地产业迟早要步入游戏规则更清晰、更规范的时代。真正想把企业做大的人，也应该欢迎清晰、严格的游戏规则。”黄怒波说。
