楼市现象

　　开发商热情购房者观望

　　9月8日下午3点40分，南京和保利同时成为国内楼市的新焦点。“中央军”领头开发商保利地产(企业专区,旗下楼盘)通过150轮举牌，15.92亿元拿下河西金沙江地块(NO.2009G34)，溢价幅度高达87.29%，楼面价高达7553元/平方米。

　　保利进入南京的这场“揭幕战”，给南京房价留下了又一波飘飘然的遐想。据了解，这幅金沙江地块的周边目前有中北品尚与和府奥园两家楼盘，且均未开盘销售。其中，中北品尚计划“金九银十”间推出，原预测价格在1万元/平方米上下。而目前已有最新消息称，相关楼盘都有提价的动向。

　　与此相呼应的是，就在前天，上海长风地块的报价已经显示全国新“地王”就在眼前。

　　相较开发商的热情，楼盘销售的上升势头已现疲态。数据显示，8月南京全市商品住宅成交量环比跌幅为11.6%。刚过去的9月第一周并未扭转这种“量跌”的态势。

　　“需求市场的确已产生了观望，这次观望在投资需求、改善需求、刚性需求各需求层次中均有存在，而非率先在某类需求中集中出现。”网尚研究机构市场研究部经理张景华表示。

　　地方政府也开始坐不住了

　　7月起，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委相继发布稳定楼市的相关措施。

　　地王涌现、房价高企也让地方政府有点坐不住了。南京市房产局发出通知，决定在9月8日至9月18日，对全市商品房销售现场、销售行为进行专项检查。严查未领证先开盘、囤积房源、捂盘惜售、炒卖房号、哄抬价格”等违规行为。同样是9月初，江苏省宣布将出台“房价备案”制度，要求开发商在开盘时或者在销售过程中需要提高价格，都要提前15天备案，其中，宿迁和昆山已走在了前头。

　　此外，重庆、北京等地方政府相关领导也相继公开表态：须稳定房价，给楼市降温。

　　业内观点

　　房企巨头抢地是出于长线考虑

　　张景华认为，保利本次南京拿地具有其自身特殊性。“集合城市发展的模式下，上海、南京等一、二级城市的发展前景被普遍看好，有远见的开发商选择在这些城市不断拿地。保利作为央企地产商的代表，更多的是从战略布局考虑拿下南京这块地，考虑的应该是长线运作。”他说。

　　南京万唐置业董事长周斌也认为，金沙江地王价格的确高了点，但对于保利来讲比较正常。“保利是个比较有理想的企业，它的目标不单是做大业务，可能想赶超万科这类行业老大。针对其今年里频繁在主要城市拿下‘地王’，我们认为，这是出于公司战略的一个长远考虑。”

　　此外，周斌认为，从江湾城火爆到天正在河西高价拿地，再到保利进入诞生新“地王”，说明作为分流南京主城客户的河西的前景依然被企业普遍看好。

　　下半年销量预计比上半年降20%

　　周斌认为，楼市的走势不是受哪一家地产商的行为所决定的，保利高价拿地很难很快就将河西房价推到一个新高度，也不用担心会由此引发新一轮成交热火。最新数据已表明，南京楼市已与北京、广州、上海等城市同步，价格虽然在上涨，成交量却出现明显下降。

　　“这一趋势在九十月预计不会变，从近一周的楼市成交数据看，9月南京商品房认购量不一定会比8月低，但成交量可能会在8月基础上继续下降。我个人认为，下半年南京楼市成交量较上半年至少将有20%的降幅，也就是说上半年卖了4万多套，下半年只能卖3万多套。”他表示。

　　“下半年成交量很难赶上上半年了。”张景华也认为，9~10月南京楼市可能会是一个“价升量稳”的趋势。价格上涨的主要原因是：一方面，下半年上市的50多家楼盘主要集中在主城和江宁，和以往江北占主力不同，客观会拉高成交价。另一方面，房价连续几个月上涨，提高了置业门槛，已将一部分经济购买力低的购房者挤出门外。

　　继续调控可能性不大

　　对于近期频繁出现的地方政府的调整楼市政策和信号，上海克而瑞研究机构资深地产研究员金晓兵认为，近年类似的官方表态已经看得太多，不能看其决心和口号，而要看行动，看疗效。

　　他分析说，这是因为，回顾中央及地方出台的历次政策，对高房价采取的都是对需求市场的围追堵截，通过抑制需求来实现抑制高房价。其中真正起到作用只有三条：一是2008年1月发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，二是2008年10月的二次房贷，三是贯彻2008年上半年的金融机构存款准备金率不断上调。

　　周斌认为，从南京市场看，过去大半年时间里，部分板块房价涨幅确实过大。包括南京在内的地方政府近期放出的调控信号，和央行此前要求收紧二套房贷的政策性质是一样的，都表明时下市场环境具备了这些调控政策的背景。但后面是否会有更加严厉的调控政策，其他地方城市是否会纷纷跟进，还取决于下一阶段的楼市运行。按照目前南京的情况，下半年市场不可能很火，所以出台其他调控政策的可能性不大。