京沪房价已透支十年

    记者：日前有媒体报道中金首席经济学家哈继铭认为北京的高端房价还很便宜，房价收入比才3倍多一点，普通房价收入比也才6倍多，你对此有何看法？

    羊慧明：哈继铭之所以得出北京的高端房价很便宜的结论，是因为他不屑采用国际上通行的按当地平均房价和居民平均收入来算房价收入比的公式，而是采用他的“哈氏”算法，即普通住宅房价比对中上收入人群的收入，高端住宅房价比对高收入人群收入，把70%以上的低收入人群完全排除在外。

    事实上，京沪人均收入还不到东京的1/10熏房价已比肩东京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上，即以家庭户均年收入60000元计算，房价收入比已超过30倍。京沪人均收入要达到东京的水平，起码还要15年。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将比日本更可怕。

    京沪楼市如“庄控赌场”

    记者：你对日前上海拍出的新“地王”如何看？

    羊慧明：为什么上海炒出总价70亿、楼面价每平方米超过22000元的“地王”后，社会各方皆为之捏把汗，而独独房地产界兴高采烈呢？原因就在于：“地王”类似被庄家操控的黑股市的示范标杆庄股，比如当年股市黑庄狂拉亿安科技，无非是要把所有庄股股价预期推高。不断把新“地王”拔高，其标杆效应自然也会把本区域本城本地的地价房价预期都节节拉高，开发商原来囤的土地和在建项目都将受益，所以开发商不怕天天刷新地王天价，地方政府也乐见土地财政暴增，也不断拔高起拍价火上浇油。如果不加以控制，中国将重蹈东京地产急涨长跌的覆辙，并将中国经济拉入萧条的深渊。

    内地楼市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天价，拿得起地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，他们就可以随意拔高房价，牟取惊人的暴利。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市，仿效香港地产模式将祸害中国社会。

    炒房黄金期早已过去

    记者：地价房价上涨有无极限？

    羊慧明：房价地价的上涨是有极限的，这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。日本楼市泡沫为何会破灭？很简单，就是民生的承受力和资产的全球性价比。

    中国炒房的黄金时期早已过去。

    远远脱离民生承受力和国际估价标准的超高房价是撑不住的。物业税将使天价豪宅拥有者每年支付数十万元乃至数百万元税款，那些囤了几十套上百套房子的人将支付不起物业税，他们唯一的选择就是抛售，但那时卖给谁呢？我敢断言，10万一平方米以上的天价豪宅跌到每平方米4万以下一点不奇怪。最后的“地王”将引领地产商和炒房者的破产倒闭潮，就看哪些傻冒去接最后一棒了。