“金九银十”来临,楼市的成交量下降趋势却并未有所好转。

Bankrate银率网金融研究中心出具的2009年8月份《房贷市场月度分析报告》指出,受到房产成交价格的过快增长、房贷金融政策的从紧等因素影响,8月份北京、上海、广州、深圳等地房地产成交量已经呈整体下降趋势,如北京新房中现房成交量环比降幅高达45.73%,上海地区商品住宅成交量环比下降28.52%。另据21世纪不动产监测数据显示,8月份北京二手房住宅成交量环比下降了9.9%,上海二手房成交套数环比降幅达12.9%。

从9月份起,“阴阳合同”套取房贷的潜规则被监管部门禁止,二手房贷全面按照网签成交价放贷,业内人士估计,这项政策实施以后,二手房成交量将会更大幅度下降。

二手房交易成本增加

监管部门全面实施依照网签价格发放二手房贷款之后,相对以前购房者购买二手房的交易成本增加了不少。从2008年10月份起,北京二手房买卖实现网签,网签价格是购房者缴纳契税、个人所得税等税费的依据。购房者为了获得较高的贷款额和少交税,交易双方往往在网上签订的是较低成交价的合同,在网下再签订一个价格较高的合同用来申请贷款,这一潜规则被称为“阴阳合同”,给银行信贷增加了风险。

从北京市房地产交易管理网的数据可以看出,70%以上的二手房成交价格在60万以下,这与北京高企的房价相距甚远。如8月份北京的二手房就呈现出价涨量跌的交易格局,据我爱我家的统计数据显示,8月份北京二手房市场的成交均价为14204元/平方米,环比大涨6.46%,整体交易价格再创新高。

伟嘉安捷的按揭顾问盖云峰认为,新政促使购房者的交易成本上升,二手房的成交量必然受到影响。新政实施之前,购房者将一份虚高的房价合同交给银行,可以申请更多的按揭贷款,再将另一份降低房价的合同交给房地产交易中心过户,这样购房者可以少交契税,卖房者也可以少交个人所得税。新政实施后,合同价必须是过户价,上述的“猫腻”不能再用,这样购房者不仅相对原来需要多交契税,在银行能贷款的额度也相应减少了。

深发展房贷部的工作人员告诉记者,新政实施后银行对网签和过户的监督更为严格,从而控制市场风险。银行业内人士普遍表示,由于上半年银行信贷猛增,下半年银行的放贷额度控制得更为严格。

伟嘉安捷另一位按揭顾问告诉记者,目前四大行的二手房贷款已经控制得非常严格,股份制银行相对来说还是好申请一些。

置业者再度持币观望

9、10月份是楼市的传统旺季,近期开发商大量推出新楼盘,并推出一定的优惠措施,迎战“金九银十”,面对监管部门不断针对房贷市场制定细分政策,以及楼市价涨量跌的局面,楼市的拐点是否会真的到来？

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在参加光大银行的一个讨论中表示,房价将于今年年底回落,并维持长期下跌的趋势。这是基于多方面原因:一是下半年银行信贷微调和收紧二套房政策对房地产投机的打击,二是房价出现了严重的泡沫,三是全国城市房地产供过于求的现象严重。

有分析师认为,北京8月二手房成交量的回落主要是由于已消化了前期被抑制的购房需求,同时又在一定程度上透支了未来市场的需求;同时由于信息的不对称,导致许多二手房业主不断追高房价,使得一部分刚性需求被抑制。

银率网分析师表示,上半年房价过快的回升,为购房者注入了一针“冷静剂”,拉长了房产实际成交的周期。刚性需求依然是房产成交的主力军,其主要的特征表现为:注重房价的走势,可以说房价的涨跌会直接影响到其购房意愿的强弱。面对无法承受的房价,持币观望是大多数置业者的选择。