金九褪色，9月上半月商品房市场总结：

　　供应锐减57%，成交量减少14.99%，价格开始出现下滑。拐点基本确定

　　1：9月上半月预售项目供应锐减：仅新增12个项目，而8月同期为28个项目 锐减57%

　　中大恒基市场部经理张大伟认为：一般取得预售的项目大部分会延期1星期左右开盘。9月上半月的预售项目仅12个，远远低于8月63个项目的开盘密度。开盘大规模减少的原因有一：库存依然积压严重。虽然今年从3月开始商品房成交量暴涨。但是商品房积压的库存依然动态保持在30万套以上。其中住宅也超过10万套。大量的积压使开发商不可能全力开发新盘。

     二：成交量下降。8月大量开盘并没有带来销售的上涨。目前的高价已经抑制了市场需求。现在的商品房市场需求主要集中在投资性需求，而这部分需求在9月并没有上涨的趋势，所以开发商并没有增加供应。三：房价已经基本到达顶峰，上涨乏力。在9月很多项目又开始出现打折现象，现在对于开发商来说消化库存更重要。四：08年土地供应影响：北京2008年共成交地块142宗，成交地块面积988.5万平方米。其中，住宅类地块成交61宗，成交面积仅602万平方米。虽然今年6月开始地王频出，但是目前来看这些地王仅仅促进了成交量保障，但是形成有效供应基本要到年底。

　　2：成交量大幅萎缩14.99%

　　从数据中可以看出：商品房总成交量下降幅度达15.4%。其中商品住宅下降幅度也达到了4.35%。经济适用房及限价房则出现了上涨。而商品房的成交均价第一次出现了微调。成交总价则因为平均单套面积的影响继续上涨，单套房源总值已近173万。但是对比7月已经出现了下降。

　　拐点已经基本确立：

　　经过8月开发商的迅猛提价，试探市场底线。需求并没有相应。成交量持续下降，这一趋势在9月出现了明显的加快。中大恒基市场部经理张大伟认为市场拐点出现的因素已经齐备，而明确的拐点信号已经出现。

　　首先从市场表现来看：连续3月成交量下滑，成交均价也在9月上涨到顶点，已经代表楼市的承受力经过50%以上的价格上涨，短期内已经到达顶点。

　　其次开发商心态发生变化。受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷的收紧的影响，未来市场走向增加了非常多的不确定的因素，从8月京城楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定，部分楼盘出现打折现象。

　　第三：需求出现观望，房价的高企制约了自住消费的持续释放，而二套房贷的重新收紧不仅抑制了楼市部分改善性住房消费，银监会的84号文更是发出了调控的信号，将可能影响楼市主流消费客群，即改善性和投资性对市场预期的信心出现不足。

　　第四：置业链条脱节：一直以来市场上对刚性需求误解，真正的刚性需求有2个指标：必须买、买得起。而现在的北京商品房市场可以说无任何刚性需求。30%左右的改善性需求+70%的投资性需求构成了目前商品房市场的需求。平均总价180万的商品房市场与平均总价120万的二手房市场已经彻底拉开距离。而一个良性发展的市场更应该是二手房市场与商品房市场出现升级换代。改善性需求卖了二手房给刚性需求，购买商品房自住，投资需求购买二手房或者商品房的中小户型出租获利。年轻人群租赁二手房。这应该是一个完整的理性置业链条。而现在市场已经在高房价的影响下出现了明显的非理性趋势。

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