上周(9月21日-9月27日),深圳新房成交均价达到创纪录的25417元/平方米,环比上升38.4%。整个9月,深圳新房均价超过2万元/平方米已无疑问,2007年8月创下的18976元/平方米纪录将被刷新。
年初以来,深圳普通新房均价涨幅超五成,豪宅涨幅过七成。房价还要涨到哪里去?专业人士分析,四季度新房价格还将冲高,真正的调整可能在明年一季度展开。
新房价格创下月度新高
众厦地产楼市周报显示,上周深圳新房均价创下今年新高的同时,成交套数再次创新低,仅成交571套,环比减少近10%,全周仅有一天成交过百套。
比较世联地产提供的最近两月楼市数据,9月前四周,深圳新房成交套数分别为655、793、631和571套,全月总成交套数在2800套上下,比8月环比大幅下滑四成左右;成交均价分别为每平方米19073、19030、18368和25417元,月平均价格将毫无疑问地超越2万元/平方米,创下深圳新房价格月度新高。
上周,二手房成交套数连续第三周上升,达到3198套,环比上升9.6%,为最近两个多月来的最高值,相对于新房成交量的大跌,9月一、二手房总成交量环比下降仅一成左右。
豪宅集中上市是重要推手
7月,为抑制房价继续上冲,商业银行开始实行二套房贷从紧政策。各地住宅成交量随即出现大幅下滑,但房价上升势头并未踩刹车,仍然持续上行。深圳房价更是迭创年内新高。众厦地产总经理助理林晓华认为,8月以来,大批豪宅集中上市,是深圳新房大幅上涨的主要原因。
据介绍,8月份深圳楼市的高端市场引人注目,天麓、波托菲诺、幸福里等天价的豪宅物业表现相当活跃,对全市商品房的量价有强大的拉升作用。在众多豪宅项目入市的推动下,8月份深圳新房的成交均价大涨18.6%至18830元/平方米,逼近历史峰值(2007年8月18976元/平方米)。全市有五个区8月份的新房成交均价都有两位数以上的涨幅,并都刷新今年的高位记录。进入9月,批售的楼盘仍以高端物业为主,宝能太古城、御河堤、后海高层、龙华片区别墅等高尚住宅竞相销售。统计显示,9月全市豪宅销售均价达到每平方米4万元以上,而普通住宅均价关外为1.3万元,关内为2万元。豪宅集中上市对深圳总体房价的拉升作用由此可见一斑。
明年一季度或现购房机会
未来数月深圳房价何去何从?深圳市世联行房地产经纪有限公司总经理黄梓武分析,最近两月,新房成交量下滑,原因之一是普通住宅供给偏少,并非完全因为市场不景气所致。相反,豪宅成交相当活跃,购买力仍然较充沛。对“十一”期间举办的深圳房地产秋交会,黄梓武比较看好,“推盘量会增加,市民有更多选择,可以促成更多交易。从市场运行情况看,四季度不太可能突然变冷。”
众厦地产林晓华也认为,近期深圳新房成交量下滑主要原因是供应结构所致,即8、9月批售的主要是豪宅。而二手房成交量的坚挺,也说明深圳楼市表现强劲。随着普通住宅供给增加,成交量有望继续保持高位运行。而豪宅价格在四季度冲高后,会在明年一季度出现较明显的回落,从而引发深圳新房总体成交均价下跌。一季度也是传统的楼市淡季,今年的房价低谷就出现在2月份。初步预测,明年一季度末,有刚性需求的市民可能迎来买房的合适时点,而配套日趋完善的龙岗中心城一带楼盘将成为热点片区。