国际物业顾问DTZ戴德梁行发表有关中国大陆住宅及房地产投资市场的回顾和展望分析。充裕的市场流动性，推动大陆住宅交投及大额物业投资买卖的需求。住宅市场方面，贷款政策优惠、银行存款持续流入资本品市场，以及一线城市尤其明显的新增供应短缺，皆令住宅需求增加。物业投资市场方面，投资重点回归一线城市，内资取代外资成为大手买卖的主力，预料在政策配合下，内地投资机构如保险公司、私募股权基金等将逐渐成为内地房地产投资市场的新亮点。

　　央行基于宽松的货币政策，积极向市场注入流动性。本年首8个月内，估计央行已向市场额外注入约人民币5.1万亿元的流动性，以确保整体经济活力。同时，居民储蓄存款增速亦见回落，截止8月底，预计已有近人民币1.9万亿元的银行存款重新回流资本品市场，包括楼市、股市及汽车市场。

　　DTZ戴德梁行对1月至8月北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘研究发现，四大城市商品住宅的销售中，高端及豪宅物业的成交占比（以销售套数计算）已由1月至5月的37%，上升到了6月至8月的49%。DTZ戴德梁行中国区综合住宅部主管蒋尚礼表示：“近月多了豪宅物业推出市场，许多并附送装修，成为了近期房价持续上涨的诱因之一，尤以上海、深圳表现最为明显。”

　　虽然住宅价格近月上升，令内地主要市场的住宅交投有所放缓，但随着发展商的现金流状况好转，加上短期内新增供应短缺，蒋先生认为发展商的定价策略仍会十分进取。

　　受惠于过去6个月以来新楼销情理想，一线城市的去库存化已几近完成，因此，发展商纷纷购地补充地皮存量，就算地皮价格超出预算亦在所不惜。DTZ戴德梁行对内地20大地产发展商进行统计，发现他们在2009年第2到第3季期间，共享了人民币251亿元于一线城市购地，较2007年第3至第4季度期间的人民币199亿元高出26%；反观二线至三线城市，发展商于2009年第2到第3季期间只用了人民币304亿元拿地，较2007年第3至第4季度期间的人民币792亿元大减62%。蒋先生指：“主要发展商现都重新聚焦于一线城市，以期抓住未来五年经济发展的黄金机会。”
市场流动性充足，而且贷款政策优惠料将持续，内地楼市展望为审慎乐观。发展商较易取得开发用的贷款，再加上此前的售楼利润，令他们有更多资金用于开工建设已购入的土地，预料这将有助于纾缓住宅供应的短缺，并有助平抑高位运行的楼价。

　　物业投资市场方面，截至2009年9月15日，内地本年共录得32宗单一成交金额逾1,000万美元的大额建筑物交易，涉及总额超过33.6亿美元；对比去年，全年大额建筑物投资交易则有75宗，涉及金额为66.91亿美元。本年交易当中，以写字楼及混合式物业最受投资者青睐，写字楼物业的交易金额占比为总额33.6亿美元的62%，其次为混合式物业，占21%，第三是商铺类物业，占11%。本年最大一宗大额交易是上海静安区的 The Exchange，这座50层高的写字楼物业在8月份以人民币24.5亿元售出。由于近期经济表现开始回稳，不少公司开始寻找优质办公楼空间，准备未来扩充之用，虽然主要城市的写字楼供应充足，但未影响这股需求。

　　去年投资者把目光投向二线城市，今年投资者的兴趣则回归一线城市，截至9月15日，本年在一线城市进行的交易占总数的82%，牵涉金额的占比则达到90%，当中又以上海最为瞩目，其所占交易金额高于其他城市，其次为北京。由于不少物业买家以扩充公司规模为目标，故在寻找物业时亦首选上海及北京等国内金融中心。

　　本年大额投资买卖中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。去年金融危机爆发后，一些外资撤出国内部分物业市场，内资因而找到进占机会。

　　DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平表示：“国内部分新兴投资者将会令人注目，当中包括国内保险资金。即将实施的新《保险法》将会明确规定允许保险资金投资房地产，预料保险资金在来季开始会活跃于房地产市场。截至本年6月，保险公司的资金运用余额高达人民币3.4万亿元，可用于投资房地产的保险资金量估计在5%至10%之间。”叶先生又指出，国内私募股权基金及信托亦值得注意，因为这些基金资金充裕，并会寻找可增值的物业投资机会，其回报要求又低于进入中国市场的外资。

　　叶先生续称，国内房地产投资信托基金亦将成为新焦点，他表示：“虽然有关国内房地产投资信托基金的方案仍未决定它将限于机构投资者参与抑或公开上市，但目前上海、北京、天津已成为国内最热门的三个试点城市，以上海浦东新区为例，该区已对成为试点准备就绪，计划汇集区内优质物业的未来租金收益权设立信托，通过银行同业市场发行。国内房地产投资信托基金可为物业业主或发展商提供额外的融资途径，亦可为市场带来新的投资产品。”

　　虽然目前国内房地产投资市场以内资为主，但叶先生指出，外资仍将透过重组其物业投资组合，或是与国内信托或证券公司组成合资项目，透过提供资产管理平台以便更容易地集资，在内地市场保持活跃。

　　根据国家发展和改革委员会及国家外汇管理局近期的通告，国内投资资金投向国外的程序有望得到简化，内资将有更多途径到国外投资。

　　叶先生总结道：“随着内地企业进行国外投资的规定得到放宽，预料内地新兴投资者如保险资金、私募股权基金及信托，以及短期内有望成立的国内房地产投资信托基金，将会成为大陆房地产投资市场的新兴力量，吸引世界各地投资者的目光。”