全球管理资产规模达到4957亿美元（截至8月底）的美国富兰克林邓普顿基金，一改低调姿态，近期主动邀请本报在内的国内媒体专访，表达对中国市场的投资期待。该公司近期在亚洲募集了8亿美元的房地产基金，其中25%计划投向中国市场。

　　在富兰克林邓普顿背后，外资基金正卷土重来。截至8月底，全球房地产投资信托基金（REITS）已上涨82％，筹集了330亿美元的股本，发行了50亿美元的债券。外资基金的投资方式将发生剧变，利用金融工具的间接投资或逐步成为主流。

　　以往外资惯用的直接投资持有物业的模式，却正在成为大型中央直属企业、房地产投资信托国内保险公司、其他政府基金、主权财富基金等新兴的中国本土机构投资者的最爱。国内投资者在市场投资份额中的比重已由2008年的36%飙升至2009年上半年的70%。

　　“崛起的国内投资者在走当年外资进入中国的路，而逐步回归的外资则把目标投向中国正在不断壮大的上市房企队伍以及政府全力推进的REITS等房地产金融产品。”一位房地产基金业内人士透露。

　　本地投资快速崛起

　　SOHO中国24.5亿元从大摩手中买下东海广场，可以看作是今年国内机构投资者在房地产投资市场确定地位的一个标志性事件。

　　更多背景多样的国内投资者已占据了国内房地产投资市场的主导地位，至少在体量上是如此，这与2008年以前相比，是颠覆性的。仲量联行最新发布的《正在崛起的中国机构投资者》白皮书展示了这一重大变化。

　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅告诉本报记者，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60％下降到10%以下，但同时，大陆投资者在整体大宗物业交易中所占的比例约为70％。

　　可以比较的是，自2005年至2007年，自于美国、欧洲、澳大利亚和新加坡的外资投资者占据了中国一、二线城市的大宗优质商业物业（办公楼、商铺、工业和酒店）投资交易近60%的市场份额。

　　该白皮书考察了各类现有的国内投资者以及新进入的国内投资者，指出国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金正准备进入房地产物业投资领域。

　　现有和新兴的中国机构投资者中，众多大型中央直属企业成为了不二的主力，已有多个央企成立了以专业投资为主业的业务单元。2007年之后，央企投资规模已经占到内资投资者集合投资比例的一半以上。例如保利集团、中化集团和中信集团都设立了涉足于房地产开发业务的下属机构。而金融街控股、陆家嘴集团等新兴的国有企业则更为专注于开发业务，并分别活跃于其植根的本地市场。在获得了相当的开发经验后，部分此类企业逐步转向在全国范围进行大宗既成物业的收购投资。

　　2008年底资产高达33400亿元的国内保险公司则是另外一个重要的本土投资者。假如保险业在房地产的投资比例限额达到上限，即占总投资额的15%，而其中70%投资于国内，则投资价值可达2360亿元，相当于上海甲级写字楼市场价值的两倍以上。

　　国内众多房地产相关金融产品，也成为房地产投资的新兴力量。房地产投资信托基金已吸引国内众多资本跃跃欲试；以中投公司为代表的主权财富基金，和其他政府基金主权财富基金如两大潜在投资者是国家社会保险基金和国家外汇管理局（SAFE），潜在的还有独立的养老金，力量均不可小视。

　　外资或将“变脸”涌入

　　逐步从金融危机中缓过来的众外资投资者，自然不会丢弃曾经给他们带来丰厚回报的中国楼市。选择直接投资物业以外的投资方式，则是权衡风险与收益后的选择。

　　仲量联行中国投资部总监翰德伟指出，随着中国资产价值经过长期快速升值后，控制风险成为首要考虑的问题，选择间接的渠道更安全。

　　本地投资者壮大的同时，外资则是在寻求投资模式的升级。

　　实际上一些外资私募股权公司已在开发新的业务模式，如百仕通和Prax Capital依据最近监管政策的调整在上海浦东新区设立本地全资子公司，同时建立人民币主导基金。

　　富兰克林邓普顿全球地产业务主管杰克·福思特告诉本报，外资投资者非常关注中国政府在推进REITS等房地产金融产品方面的进展，并已经开始着手准备在条件成熟时，迅速介入中国房地产市场这个全新的庞大领域。

　　眼前，对外资投资者而言，今年重新启动的房地产公司IPO潮中中资地产公司庞大的融资需求，就是个良机。

　　据不完全统计，继恒盛地产与宝龙地产之后，还有佳兆业、恒大地产、龙湖及卓越地产、中骏置业等众多中资地产股正在冲刺年内登陆港交所，上述公司的融资额度从31亿到超百亿港元不等，集资总额或将超过500亿港元。其中，外资有着大把的机会。

　　翰德伟表示，中国房地产市场的转折点正在到来。

　　覃晓梅坦言，中国的房地产物业投资市场将要经历不可阻挡的变革，这场变革既可转化为国内外机构投资者的机会，也可演变成对他们的挑战。