各界代表热议“汉版”物业管理条例

　　“业主委员会成立难运行难”最受关注，相关建议将供立法借鉴参考

　　我为物业条例提建议

　　在我印象中，就武汉市来说，从来没有一部法律法规的制定像《武汉市物业管理条例》这样吸引整个社会的目光。

　　——武汉市人大常委会委员、武汉大学法学院博导秦前红

　　只要通过立法解决业主委员会的成立难、运行难、维护难、行使权利难的问题，其他问题都可以迎刃而解。——律师吴良涛

　　“我的地盘谁作主？”“小区保安保了谁的安？”“动辄几百、几千人的业主大会能否改成业主代表大会？”昨日上午，在长江商报社20楼会议室，来自武汉市人大以及法律界、教育界、经济界、物业公司等的十余位代表各抒己见，热议《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》。

　　“汉版”物业条例引发热议

　　本月23日，武汉市人大常委会将举行《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》立法听证会，消息发布后立即吸引各界人士参与讨论、报名。受武汉市人大常委会委托，本报参与征集民意，短短5天时间，共征集500余条建议、意见，数量之大、积极性之高、参与面之广，均为本报创刊以来罕见。9月25日至30日，本报连续重点推出相关报道，引发社会各界广泛关注。

　　“在我印象中，就武汉市来说，从来没有一部法律法规的制定像《武汉市物业管理条例》这样吸引整个社会的目光。”作为本报连续报道的法律顾问，武汉市人大常委会委员、武汉市人大法制委员会委员、武汉大学法学院博导秦前红教授感慨颇深。他说，过去武汉市人大常委会审议一件法律法规，修改意见归纳起来通常有一二十条，但是7月22日对《武汉市物业管理条例（草案）》进行一审的时候，委员们发言特别热烈，甚至可以用“争先恐后”来形容，40多位委员提出了多达79条意见和建议。“所以我提出，必须要开听证会，否则是对武汉市地方立法的不负责，更是对广大人民的不负责。”

　　由此，市人大常委会主任会议作出“暂缓审议、立法听证”的决定，这在武汉市地方立法史上实属罕见。

　　座谈会成果将作立法参考

　　昨日，由本报联合武汉市人大举办的“汉版”物业条例征集民意座谈会可谓高潮迭起。人没入住物业费怎么算？在公共道路划出的车位及车库收益如何分配？被炒物业赖着不走有没有处罚措施？动用住宅专项维修资金，究竟是业主还是物业说了算？物业公司的服务对象，到底是业主还是全体物业使用人？方方面面的质疑、建议、意见被逐个抛出。

　　已入选本次立法听证会陈述人之一的吴良涛律师一语切中要害：“只要通过立法解决业主委员会的成立难、运行难、维护难、行使权利难的问题，其他问题都可以迎刃而解。”话音刚落，讨论焦点立即转向有关业委会的一系列问题。

　　座谈会从上午9点钟一直“拖堂”到中午12点半。听完3个多小时的发言后，武汉市人大常委会宣传处处长刘义红代表市人大诚恳感谢与会各位代表，“这些建议、意见对立法有很好的借鉴参考作用。我们一定会把大家的建议、观点收集起来，再加上长江商报的相关报道，一并交与市人大常委会法规工作室，推动地方立法更加科学、先进、完善”。

　　各界人士热议物业管理焦点问题

　　六条“商报建议”供立法借鉴参考

　　“小区要成立业主委员会需要召开业主大会，可是业主人数却凑不够。”“想炒掉物业公司，可是他们却赖着不走，咋办？”昨日，本报联合武汉市人大举办的“汉版”物业条例座谈会上，12位代表纷纷就业委会成立难问题、谁来监管业委会、物业公司管理等热点问题发表意见，其中不少问题引起了与会代表的共鸣。

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　　1 如何避免业委会“难产”

　　能正常运行的有6个

　　南湖街22个小区业委会成立情况示意图。范伟平 制图

　　南湖花园一业主王爹爹说，他所在的小区是在南湖街开发建设较早，建成规模最大的小区，从2001年9月份算起，小区业主委员会成立过三届，第一届勉强度过了3年，第二届维持了一年9个月，而第三届维持的时间还不到1年。业委会生存的周期越来越短，而业主的热情也越来越低。

　　王爹爹说，业主委员会是业主大会的执行机构，目前武汉市规定要成立业委会，必须由业主大会选举产生，且超过购房业主总人数的一半同意才有效，而实际操作起来非常难。“我们小区有上千人，大家各有各的事，绝大多数人互相都不认识，有些在外地上班的连人都联系不上，开业主大会根本组织不起来。” 同样，要终止拒不履行职责的业委会委员资格，也需由业主大会决定。

　　商报立法建议：业委会选举或业委会委员资格终止等，改变单一由业主大会来决定的形式，改为由业主大会或业主代表大会决定。

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　　2 谁来监督业主委员会

　　业主委员会不成立，小区业主的权益得不到维护，可是成立了却时常被指在替物业公司说话。业委会究竟是谁的业委会？如何保证业委会为业主作主？武昌华锦花园小区业主王式琰说，业主委员会不能处于无“政府”状态，需要有人监管。

　　“按照国家有关规定，房产管理部门、街道办事处、社区居委会及业主可以对业主委员会进行监管，但由于没有组织上和制度上的保证，遇到事情却都管不着，谁都不愿管，业委会及成员的一些违规违纪问题得不到及时纠正。”王式琰说，街道办应加强对业委会平时工作的管理。

　　商报立法建议：由街道办牵头，由街道居委会及业主代表共同组成监事会，制定规章制度，加强对业委会的监管。

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　　3 合同之外的权益谁来维护

　　张卫权说，草案规定物业服务企业违反合同约定，业委会可以向法院起诉，那么合同没有约定的但是与业主利益又相关的谁来监管呢，比如开发商拖欠维修基金、把架空层当车库卖 、把会所对外出租不服务业主等。这些侵犯业主公共权益的违法侵权行为，业主委员会应该有权维护。

　　商报立法建议：物业服务企业违反物业公司合同约定的，以及其他损害全体业主权利的情形，业委会也可向法院起诉。

　　“在市场经济条件下，要求业主委员会成员完全无私奉献，还要挨骂受气，有几个人能坚持下来？”座谈会上，华锦花园小区业主王式琰一提起业委会成员补贴问题，立即引起了洪山区博文花园小区业委会主任仲鹏飞的共鸣。

　　“没有任何补贴，只靠单纯无私奉献，很难。”仲鹏飞说，小区业委会成立几年来，至今没有办公经费，平时需要支出最多的是电话费，全都是自费的。” 针对业委会成员补贴问题，王式琰还专门做过调查，有的小区业委会成员可以领补贴，多则每月七八百元，有的一两百元。王式琰说，目前这些补贴及公共经费主要来源于小区共有部位的经营收益，但是在使用中同样存在隐患。街道办或者其他哪个具体部门能否参与小区共有经费的管理及分配，并监督执行？

　　商报立法建议：业委会必要的工作经费可在小区共有部位收益中列支，但街道办应该参与对小区共有经费的管理及分配，并监督执行。

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　　4 业委会成员能否拿补贴

　　来自卓刀泉学雅芳邻小区的张卫权，是该小区业委会副主任，发言伊始，他就连连感谢长江商报，称是长江商报的报道，让赖在他们小区不走的物业公司最终搬离，业委会新聘的物业公司成功入驻。

　　张卫权说，其小区盗窃现象严重，电梯故障频发，业主们对原物业公司彻底失望了，纷纷拒交物业费，欠费200多万元。去年8月，小区按照法定程序公开招聘了新的物业公司，协定今年10月1日新物业公司入驻，然而老物业公司以“收取拖欠的物业费”为由拒绝按时移交。后经本报报道，新物业于10月15日顺利接管小区。

　　张卫权表示，选了新物业但老物业公司以各种理由赖着不走，导致新物业进不来，这在武汉并不鲜见，这种情况应如何监管呢？

　　商报立法建议：对于落选而赖着不走的物业公司，应给予一定的行政处罚，如罚款、降低资质等，房管部门应加强监管。

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　　5 物业公司赖着不走怎么办

　　“入住新建小区时，由哪家物业公司来服务管理，交多少物业费，业主根本决定不了。”对前期物业问题，硚口建国社区业主王德林反映，很多小区物业进驻时就与开发商签订合同，物业费、服务标准都由物业制定，业主只能被动执行，不成立业委会、不召开业主大会，业主无权对合同进行修改。

　　吴良涛表示，现在前期物业一般由开发商直接指定，这样指定的物业多半是和开发商关系好的，甚至就是开发商自己成立的物业公司，业主权益可能无法得到保障。

　　商报立法建议：能否效仿重庆物业管理条例，前期物业中，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

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　　6 前期物业能否实现招投标

　　【各方建议】

　　空房子物业费怎么交

　　武钢耐火材料公司企管办工作人员、国家级经济师张平分：我买的房子，交付拿钥匙以后一年多没有入住，前半年物业公司收了我590元物业费，以后9个月我就没有继续交费，后来物业公司告我拖欠物业费885元。我认为，空置房产的物业费交付问题应该予以明确：房产交付前，由建设单位承担；交付后，由前期物业与业主合同约定承担。

　　无偿提供业委会办公房

　　洪山区博文花园业委会主任仲鹏飞：2004年版的《武汉市住宅区物业管理条例》规定，“开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。”据我所知商业用房几乎全没移交，现在新的草案索性把这条删了，觉得很遗憾。

　　监督物业公开账本

　　硚口建国社区业主王德林：物业公司不公开经营成本，业委会能否和居委会联合对其进行监督，防止物业有经济违规行为？

　　停水停电的维权方式应禁止

　　东湖华星小区业主李家柱：现在一些业主只能通过拒交物业费“维权”，物业只能通过停水停电“维权”，这些恶意的维权方式应该立法禁止。

　　物业人身安全谁来保障

　　武汉南方物业公司管理人员薛先生：物业工作者经常受到威胁、辱骂，甚至殴打，都只能默默承受。有人提出物业对小偷不管不问，我们有一次把小区搬家的车子拦住询问情况，结果挨了一顿打。对于恶意拒交物业费的，有什么办法可以监管？物业工作者的人身安全，应该怎么保障？建议都在法规中予以体现。

　　会所变餐馆谁来管

　　光谷江南佳园小区业主傅丽君：我是2004年住进小区的，小区原来的会所改成了餐馆，整天噪音油烟扰民，业主就不想交纳物业费，可是不交物业管理费又违反相关规定，小区业主的权益谁来维护？

　　业主可分项扣物业费

　　常青花园小区业主李炳烈：收了物业费，服务不到位，业主应该有权扣除其中一部分。建议把物业费做个明细账，哪一项做的不好就扣除哪块，双方都明明白白。