在刚刚过去的国庆假日房展会上，沪房产均价创下2万元/平方米的历史新高。然而上海国庆楼市的成交量却创下历史第二的新低。

　　在房价不断走高中，市场观望情绪逐渐变浓，上海房产交易量已经连续三个月下跌。有分析师认为，国庆楼市的凉意是价格调整的前兆。“楼市已经进入了秋天。预计成交低迷的状态将持续半年左右的时间。”上海台庆房产副总经理陈史翎认为，未来楼市走向如何，银行信贷和国家政策将对楼市产生重要影响。

　　成交量连续三个月下滑

　　在刚刚过去的上海国庆假日房展中，上海本地参展楼盘的均价创下2万元/平方米的历史新高，比今年“五一”房展会1.2万元/平方米的参展均价高了8000元/平方米。

　　价格的疯涨，吓跑了不少购房人。“现在价格太高了，想再等一等看价格是不是能下来一些再买。”一位购房人表示。

　　据楼市主办方提供的数据，房展会期间上海商品房成交量为8.46万平方米。这一数据仅仅略好于历史最差时2008年国庆楼市8.03万平方米的成交量。

　　“已经过去的‘金九’成色不足，‘银十’的开端也表现一般。”陈史翎表示，今年国庆黄金周一手住宅日均成交139套，尽管高于2008年的112套，但是仍低于2007年的日成交211套及2006年174套的平均水平。

　　分析师薛建雄认为，由于房价一直处于上涨状态中，价格又处于相当高的位置，因此上海国庆房展交易量的萎缩可能是房产价格调整的前兆。

　　其实上海国庆房展交易量的萎缩并不是一个单独的现象，自7月份开始，上海楼市成交已经出现连续三个月下滑。

　　据网上房地产的信息，7月份上海一手商品房的成交量环比6月下滑11.2%；8月的成交量没有稳住，环比7月再次下降了17.6%。进入9月后，上海楼市没有显现“金九”的牛气，反而呈现了成交量继续向下的态势。9月份上海一手商品房成交量仅为148万平方米，为今年3月以来单月成交最低。

　　上海中原地产副总经理陈宇珏认为，需求的下降将引发市场的变化，而上半年的刚性需求大量消耗已经使得下半年显得后劲不足。

　　“价格上涨过快，购买力的下降必将导致成交量的下降。”佑威房产研究部副主任陆骑麟认为，随着价格持续走高，部分刚性需求重新陷入观望，楼市可能会进入“秋凉”。

　　由“秋凉”转而“入冬”？

　　对于上海房地产是否会从“秋凉”转而“入冬”，分析师认为目前还没有进入这样的状态。

　　“由于上半年宽松的货币政策，开发商大多资金充裕，市场销售趋紧的现状还不足以让开发商让利、降价。”薛建雄表示，今年开发商已经赚了足够多的钱，因此虽然成交量有所下降，但开发商的资金链并不紧张，他们没有降价的动力。

　　不过戴德梁行一位研究人员认为，虽然今年全国楼市一片春光明媚，但在需求上已经发生重大变化，明年楼市可能面临调整。该人士指出，自住需求者的收入并没有大幅增长，而短时间内房价的大涨使这些需求无法跟上房价飞涨的脚步，刚性需求已经逐渐萎缩。此外，一部分楼市投资者也认为价格过高，楼市中已积累了不少风险，部分投资者已进入观望中。

　　而从供应方面看，随着明年的新增供应量的大幅增长，沪房地产市场可能会再次出现供大于求的局面。

　　“现在需求已经显出了疲态，楼市接下来的走向如何，很大程度上恐怕要看政府对房地产市场的态度。”陈史翎指出。

　　今年楼市的火热，政府对房地产采取的宽容的态度是非常重要的一个大前提。为实现振兴经济和拉动内需的目标，无论是在房地产信贷、上市公司融资还是市场交易规范、政策调控等方面，今年政府对房地产都没有采取打压的行为。

　　“不用说别的政策，如果银行收紧银根、加息就足够使开发商的财务成本加大，资金周转紧张一阵了。”一家投资公司的经理认为，银根的松紧将直接影响开发商的日常经营，并对房价产生重要作用。

　　而10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布的一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的文章，其中表达的对当前房地产市场一些问题的表述，引起了市场上普遍的关注。该文指出，9月份以来全国房地产市场出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，由于没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业将走向一个危险的极端。

　　分析师认为，该文的发表未必表示国家一定出台调控政策，但至少表明国家已经意识到现在房地产行业中存在的一些问题。